안녕하세요.. 기린G 로 돌아온 구기린 입니다!!!
지방을 임장하며 지금 이 단지와 어느지역의 어느단지를 비교해야 판단을 좀더 빠르게 할수 없을까를 고민하다가
갱지지 튜터님과 10반원분들과 이야기를 하며 아하! 이렇게 하면 좀더 판단하기 좋겠구나... 라고 생각이 들어서 글을 한번 작성해 보았습니다.
1. 비교할 지역의 급에 맞도록 비교하기
예) 광역시는 광역시끼리, 중소도시는 중소도시끼리 해야 좀더 비교하기가 용이 하겠죠? 인구의 수요가 비슷해야 비교가 편합니다.
2. 선호 생활권으로 1~5급을 나누고 생활권을 내가 생각하는대로 가치순으로 나열해보았습니다.
나누게 된 급지별 가치나 중요한 핵심을 나누고 이지역은 이것을 선호하는구나를 생각해보면서 나누어 보았습니다.
1급지
수영구, 해운대구
핵심가치: 바다 조망권, 하이엔드 인프라
해안가 조망 및 리조트형 고급 주거지 선호
수성구
핵심가치: 전국구 학군, 대구 압도적 원탑
전통적인 내륙형 전문직 밀집 학군지 독점 구조
2급지
동래구, 남구, 연제구
핵심가치: 전통학군, 행정타운, 신축타운
안정적인 실거주층(학군, 행정)위주의 탄탄한 수요
중구
핵심가치: 구도심 대규모 재개발 신축 타운
구도심 정비사업으로 신축 아파트 대거 유입, 시세 급상승
3급지
금정구, 강서구, 부산진구
핵심가치: 신도시 개발, 중심지 정비사업
지리적 중심지 개발(부산진) 및 신도시(강서)로 수요 분산
달서구
대규모 주상복합 타운, 서대구 중심
거대한 배후 인구를 바탕으로 한 서부권 중심 주거지
4급지
동구,북구,서구,사하구,사상구,영도구,중구,기장군
핵심 가치: 북항 재개발, 신도시 개발
원도심 재개발(북항)과 외곽 택지(기장)위주의 각개전투
북구,동구,남구,서구,달성군
핵심 가치: 동대구역 역세권 개발, 뉴타운
대규모 입주 물량 여파를 겪으며 역세권 중심 재편중
3. 그럼 내가 가치판단한 생활권이 맞는지?? 검증을 해봐야겠죠..
저는 간단하게 각 생활권의 선호 단지의 가격대를 최소와 최대가격대로 적어보고 그에 따라 위상을 정리 해보았습니다.
가격대를 추가 하고 나니..
부산 1급지와 대구 1급지의 대장 단지들은 국평 기준 12억~15억 원 선에서 어깨를 나란히 하며 두 도시의 확고한 원탑 주거지로 가격을 리딩하고 있습니다. 이정도면..수도권에 비등비등 할정도!!
1급지는 광역시에서 수도권 주요 지역에 버금가는 강력한 가격 방어력을 보여주는걸 알수 있습니다.
1급지에서는 두 도시가 팽팽하지만, 2급지 이하로 내려가면 부산의 시세가 대구를 확연히 앞서기 시작합니다.
부산의 2급지 신축 랜드마크는 8억~10억 원 선을 견고하게 유지 중입니다.
반면 대구의 2급지인 중구 및 3급지 달서구의 대장 단지들은 과거 과잉 공급 여파로 인해 매매가가 조정받아 현재 5억~7억 원 선에 형성되어 있어, 부산의 동급지 대비 가격이 낮게 형성 되어 있는 편입니다.
그래서 처음 세운 가치에서 .. 한단계 낮게 조정을 해두고 단지별로 비교하면
좀더 빠르게 휙휙!! 할수 있게 되었습니다.
이렇게 내가 임장하고 임보를 작성하며 세운 지역의 가치를 순서대로 세워보고 내가 세운 기준이 맞는지 가격을 보며 조정해가며 지역에 대한 이해도를 높이고 이지역의 급지별 가격대가 낮은지 높은지를 아는데 많은 도움이 될거 같습니다.
꼭 이방법이 아니라도 각자가 한번 검증을 어떻게 할지 고민해보시고 추가적으로 검증해보면 좋을거 같습니다.
생활권 가치비교!!! 표 한번씩 다들 만들어가며 기준과 검증을 해보도록 하면 좋을거 같습니다.
감사합니다.
