안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
절대적인 공급량이 부족한 서울 수도권 시장에서
토허제로 인해 전월세 물량이 부족해지는
현상까지 발생하여 많이 혼란스러운
시장이 되어가고 있다는게 느껴지는 요즘입니다.
심지어 ‘노룩 계약’이라는
신조어가 등장할만큼
서울 수도권 지역은 전월세가 씨가 말라고 있는 상황입니다.
이러다보니
최근 전월세가 구하러 왔다가
물건이 너무 없다보니,
서울 중심지에서 벗어나
경기권으로 시야를 넓혀 매매로 전환되는 수요가 많다는
기사를 심심치 않게 볼 수 있고
실제 현장에서도 이런 사례들을 많이 경험할 수 있습니다.
이런 혼란스러운 시장 속에서
무턱대고 아무집이나 매매를 한다면
나중에 큰 후회로 돌아올 수 있습니다.
물론 장기적으로 보았을때
강남 1시간 이내 접근 가능한 아파트를
보유했다면 모두 우상향할테지만,
지금이 선택이 후회로 남지 않으려면
본질적으로 ‘이것’에 집중해야 되는 시기라고 생각되는데요.
본질적인 ‘이것’이 무엇인지
한번 알아가보도록 하시죠!
서울 수도권 아파트의 핵심의 ‘땅의 위치’입니다.
흔히들 부동산에 있어서
가장 중요한 것은 ‘입지’라고
많이 들어보셨을텐데요.
그 이유는 ‘부동산’이라는
사전적 의미를 들여야 보면 잘 알 수 있습니다.
부동산의 사전적 의미는
'움직여 옮길 수 없는 재산'이라고
정의하고 있습니다.
즉, 움직일 수 없다는 것이 핵심인 것이죠.
두 발로 딛고 있는 그 땅의 위치가
무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.
아파트에 바퀴가 달려 있어
옮길 수 있다면 땅의 위치가 그렇게 중요하지
않을텐데, 현실적으로 그렇게 하긴
불가능에 가깝다보니
아파트가 위치한 ‘땅의 위치'가 무엇보다 중요한 것입니다.
부동산의 입지를 평가할때는
직장, 교통, 학군, 환경 등
여러가지 요소가 있지만
서울 수도권에서 가장 중요한 요소는
‘일자리(직장)’이라고 할 수 있습니다.
즉, 먹고 사는 문제가 해결되어야지만
다른 것을 신경쓸 수 있다는 것이죠.
그렇기에 일자리가 많이 몰려있는
‘강남, 여의도, 도심(종로,광화문)' 근처에 살고 싶어하는
수요가 많아지고 자연스럽게 집값이 비싸지게 된 것입니다.
그 중에서도 ‘강남’은
우리나라에 가장은 많은
일자리를 보유하고 있고
일자리의 밀도와 소득수준이
다른곳과 비교도 되지 않을만큼 압도적이다고 할 수 있습니다.
물론 강남이 집값이 비싼 이유는 ‘일자리’가 많은 이외에도
학군이 좋은 이유와 쾌적한 환경, 편의시설이 많이 몰려있다는
이유도 한몫을 하는 것은 사실입니다.
다만, 먹고 사는 문제가 해결되어야
자연스럽게 사람들은 다른 입지요소에도
신경을 쓰게 되고 자연스럽게 수요가 발생하면서
학군이나 환경 같은 요소들이 발전하게 되는 것이죠.
문제는 강남의 있는 이 많은 ‘일자리’들을
현실적으로 다른 곳으로 옮기기는 쉽지 않습니다.
왜냐구요?
서울에는 새롭게 무엇인가를 지을
땅이 부족합니다.
즉, 입지독점성이 있기 때문이죠.
그렇기에 우리가 첫번째로
고려해야되는 것은
아파트가 위치한 ‘땅의 위치’를
첫번째로 살펴보아야 된다는 것입니다.
입지 좋은 구축 20평 vs 입지 떨어지는 신축 30평
여기 입지 좋은 구축 20평과
입지가 상대적으로 떨어지는 신축 30평이 있습니다.
한개 아파트는 서울 광진구 구축 20평형 아파트이구요.
다른 한개는 용인 수지구 신축 30평형 아파트입니다.
광진구에 있는 우성7차 아파트는
2호선과 7호선을 이용할 수 있는
복도식 20평형 구축아파트이구요.
용인 수지구에 있는 성복역롯데캐슬파크나인 아파트는
신분당선을 이용할 수 있는
짱짱한 신축 아파트입니다.
광진구 우성7차 아파트는
강남역까지 ‘36분’ 소요되구요.
성복역롯데캐슬파크나인은
강남역까지 ‘40분’ 정도 소요됩니다.
강남과의 거리는 약 15km 정도나지만,
신분당선이 강남접근성이 좋기때문에
생각보다 강남접근성에선 큰 차이를 보이지 않습니다.
여러분들께서 만약 두 단지가 가격이 같고
강남으로 출퇴근 해야되는 상황이라면
어디를 선택하시겠습니까?
신축의 쾌적함과 넓은 평형, 커뮤니티를 이용할 수 있는 신축 30평대?
아니면 강남과의 거리가 절대적으로 가깝지만 복도식 구축 20평대?
사실 정답은 없습니다.
각자가 처한 상황에 따라 자신에 맞는 집을
선택해야 되기 때문이죠.
두 단지 실제로 대세상승장을 맞이했을때
비슷한 가격흐름을 보여왔습니다.
그러나 시간에 지남에 따라
강남과의 거리가 절대적으로 가까운
‘우성7차’ 구축 20평대가 가격을 치고가는 것을 확인할 수 있습니다.
자 그럼 다른 단지도 한번 비교해보실까요?
한개의 아파트는 강동구에 위치한 ‘성내삼성’ 구축 복도식 20평대 아파트이고,
다른 한개는 안양 동안구에 위치한 ‘평촌더샵센트럴시티’ 신축 30평대 아파트입니다.
두 단지 중
강남과의 거리는 ‘성내삼성’이 조금 더 가깝고
강남역까지의 접근성은
성내삼성 31분
평촌더샵센트럴시티 45분으로
성내삼성이 강남역까지 접근성이 훨씬 우수합니다.
그러나, 평촌더샵센트럴시티는
쾌적한 1기 신도시로 환경이 좋고
평촌에서 찾아보기 힘든 짱짱한 신축단지로써
희소성이 분명하고 가치가 있는 단지입니다.
두 단지 지난 상승장만 하더라도,
많이 차이를 보였는데요.
하지만 이번 상승장에 들어오면서
성내삼성 20평이 더 힘이 있게 상승하면서
평촌더샵센트럴시티와 비슷한 가격대를 형성하고 있는 것을
그래프를 통해 확인할 수 있습니다.
즉, 서울 수도권 아파트의 가치 핵심은
‘땅의 위치’가 우선이라는 것을
이번 상승장을 통해 다시금 깨닫게 되었는데요.
항상 많은 인사이트를 주시는
인턴 튜터님의 말씀을 인용하면
“여러분 아파트를 지우고 땅의 위치부터 우선적으로 보셔야 합니다”
“결국의 본질은 ‘땅’이에요”
라고 말씀해주셨습니다.
현재 많은 규제들로 인해
상급지는 거래가 주춤한 곳들도 있고
하급지는 상대적으로 거래가 활발하면서
가격이 비슷하게 형성되는 경우가 생기고 있는 것 같습니다.
이럴때 일수록 ‘가치’에 대해 집중하고
어떤 선택이 장기적으로 더 가치 있는 선택인지
충분히 고민하고 선택하셨으면 좋겠습니다.
여러분들의 성공적인 내집마련을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
