안녕하세요 기린G!!!! 입니다.
실전반 이상 수강하게 될경우 임장지가 랜덤으로 선정되게 되는데요.. 월학은 자율임장도 있어용 ^^ 걱정마세용
이번달에도 저의 투자금에 벗어나는 지역에서 앞마당을 만들면서 갱지지 튜터님과 반원분들 그리고 월부 환경에서 동료분들의 고민이 될거 같아 해소하기 위해 한번 글을 작성 해보았습니다.
투자금이 벗어나는 임장지에서 어떻게 결론을 내면 좋을지에 대해 이야기 해보고자 합니다.
"내가 지금 돈이 부족해서 투자 하기 힘든 지역인데?"
ㄴ 결론을 어떻게 해야될까요?
“와 지금 보니 전고점을 돌파해서 끝없이 상승하는데!!"
ㄴ 결론을 어떻게 해야될까요? 저평가는??
POINT 1
“지금 임장지가 내 투자와 연결되지 않는다” 는 생각 버리기!
- 서울 토허제 지역을 임장하면서 "어차피 난 대출도 안 나오고 실거주도 못 해서 못 사는데 시간 낭비 아닌가?"라고 생각할 필요가 전혀 없습니다.
- 서울 핵심지의 가격과 가치를 정확히 알아야, 내가 살 수 있는 비규제 지역의 물건이 '정말 싼 것(저평가)'인지 '비싼 것'인지 비교할 수 있는 '기준점'이 생기기 때문입니다.
- 서울 핵심지에서의 가격과 비규제 지역 물건을 비교해보며 기준점을 세워보세요!! 어디가 싼지!
POINT 2
투자한 단지, 투자 가능 했던 지역이 상승 했을때의 후회
- 비규제 지역에 만족하고 머물러 있다가, 시간이 흘러 내가 다음 단계로 갈아타려는 지역들을 만들어 두지 않고 있다면 어느세 상승하여 가격이 멀어져 버리면 낙동강 오리알이 됩니다.
같은 금액대라면 입지와 가치면에서 규제 지역(서울 핵심지)이 장기적으로 훨씬 유리합니다. 당시에 "대출이 안 돼서", "토허제라 안 돼서"라며 포기하고 비규제만 보았던 것에 대해 "그때 어떻게든 내집마련으로 규제 지역을 잡았어야 했다"는 후회가 남게 됩니다.
POINT 3
본인의 자산 한계를 알고 '저평가'를 잡는 안목의 중요성
- "내가 자금이 부족하니 무조건 안 된다"가 아니라, 나의 정확한 자산 규모로 일으킬 수 있는 레버리지(대출/전세)를 계산해 두는 것이 먼저입니다.
- 그 상태에서 '이 지역은 원래 비싼 곳인데 지금 일시적으로 조금 비싼 수준이구나' 혹은 '이 가격이면 대단히 저평가되었구나'를 알고 진입하는 것과, 아무것도 모르고 당장 돈 맞춰 비규제 지역을 잡는 것은 자산 격차를 갈라놓습니다.
| 구분 | 서울 규제 / 토지거래허가구역 | 비규제 지역 |
|---|---|---|
| 투자 방식 | 갭투자 불가 (실거주 필수)
→ 토허제 지역은 2년간 실거주 의무로 전세를 낄 수 없음. | 갭투자 가능 (거주·보유 분리)
→ 전세를 끼고 적은 투자금으로 소유권 확보 가능. |
| 자금 동원 (대출) | 대출 규제 및 조건 까다로움
→ "대출이 안 나와서 못 산다"는 결론 | 상대적으로 높은 LTV/DSR 적용
→ 대출 활용이 원활하여 진입 장벽이 낮음. |
| 가치 평가 (급지) | 입지적 '우량 자산' (고평가/저평가 판단 필요)
→ 장기 우상향 가능성이 높고 시장 회복 시 상승 탄력이 큼. | 현실적인 대안 (급지는 낮으나 접근성 좋음)
→ 당장 실행 가능하지만, 서울 핵심지 대비 상승 한계 존재. |
💡 결론 및 행동 전략
“비규제 지역을 사더라도, 서울 규제 지역의 가치를 머리에 넣고 비교 평가해야 실패하지 않는다.”
임보의 결론 부분?
토허제 억대별 매물을 보고 → "싸다, 하지만 대출/실거주 규제 때문에 지금 내 상황에선 불가능하다"라는 결론을 내렸다면 → 그 가치(입지, 연식, 인프라)를 기준으로 삼아 비슷한 가격대의 비규제 지역을 찾아보고 어느 단지로 투자를 해야되는지 찾아보아야 합니다.
임장은 어떻게?
지금 규제 지역을 임장하는 것은 '못 먹는 감'을 보는 게 아니라, 내가 살 수 있는 비규제 지역 매물의 '거품'을 걸러내기 위한 가장 확실한 기준 체급을 공부하는 과정입니다.
자산 규모 안에서 최선의 저평가 단지를 찾기 위해 규제와 비규제 지역의 가격 저울질을 멈추지 마세요. 지금 하시는 방식이 정석입니다. 그래서 정말 투자할수 있는 단지를 찾아야 합니다.
이렇게 규제와 정책속에서도 최선을 다해 물건을 찾고 더 좋은 투자 단지를 선별 해보는 "실력"을 갖추어 나가다보면 결국 우리는 찾게 될것입니다. 저평가 단지를 !!
감사합니다.
