[동기유발] 1호기 투자 경험담 (추격 매수?)

1호기 투자 경험담 (추격 매수?)

안녕하세요. 동기유발입니다.

실전반 투자 경험담은 아니지만, 1호기 투자 경험담을 작성해보려고 합니다. 

언젠가는 기록했어야 하는 내용이기도 해서 이제 시작해보겠습니다.

시작

22년 12월, 열반기초반 강의를 수강했습니다. 그 이후로 꾸준히 월부와 함께하고 있습니다.

아파트를 알게 되었고, 자본주의를 알게 되었습니다. 동료들을 만났고, 동료들과 함께했습니다. 감사합니다.

생각해보면 23년 초는 기회의 시기였습니다. 강의에서 자모님이 말씀하셨습니다. 정확한 워딩은 아니지만 이런 내용이었습니다.

“지금 기회를 잡는 사람들은 이미 앞마당을 만들어둔 사람들이다.”

그리고 저는 그 말의 의미를 3년이 지난 26년에야 이해하게 되었습니다.

아마 당시 제게 충분한 돈이 있었더라도 매수하지 못했을 것 같습니다. 용기가 없었을 테니까요.

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• 앞마당을 만들고 투자 단지를 확보해야 한다.

• 다음 하락장에서 투자하려면 지금 준비되어 있어야 한다.

• 한 달에 3개씩 투자 단지를 확보한다면?

 o 1년이면 36개

 o 2년이면 72개

 o 3년이면 108개

• 월부 환경을 레버리지하며 하락장에서 용기를 내자.

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23년 초의 상황

당시 저는 강의를 들으며 “자산 재배치”라는 개념을 알게 되었습니다.

하지만 가족이 모두 거주하고 있는 0호기를 자산 재배치하지 못했습니다. 

그럴 생각이 없었던 건지, 그럴 용기가 없었던 건지는 잘 모르겠습니다.

아마도 “보금자리”라는 개념이 머릿속에 강하게 있었던 것 같습니다.

그렇게 원리금을 상환하며 시간이 지나갔습니다.

당시에는 약 1억 정도의 현금이 있었고 지방 투자에 관심을 가지던 시기였습니다.

하지만 원리금 상환과 세금 납부를 하면서 돈을 모으고 있었기 때문에 종잣돈이 빠르게 늘어날 수 없는 상황이었습니다.

강의를 수강하면서 아는 지역은 계속 늘어났습니다. 그런데 막상 투자는 하지 못했습니다.

두려웠는지, 용기가 없었는지, 물건에 대한 확신이 없었는지, 스스로에 대한 확신이 없었는지는 모르겠습니다.

어쩌면 새로운 지역을 알아가는 과정 자체가 재미있었던 것 같습니다.

지금 생각해보면 당시 저는 직관적으로 알고 있었던 것 같습니다.

“투자를 진행하면 현금 흐름이 너무 타이트해진다.” “리스크가 발생했을 때 감당이 어렵다.”

그런데 그 판단이 맞는지 투자 코칭이나 매물 코칭을 통해 적극적으로 확인하지 않았던 점은 아쉽습니다.

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• 투자 자체가 목표인 시기가 있다.

• 활동에 몰입하지 말고 투자에 몰입하자.

• 확신이 부족하다면 코칭을 적극적으로 활용하자.

• 거인의 어깨를 빌리자.

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독서와 마인드 변화

열중 강의를 수강하면서 책을 읽기 시작했습니다.

“왜 책을 읽어야 할까?” 라는 생각은 자연스럽게 사라졌습니다.

책을 읽으면서 세상에는 배울 것도 많고 적용할 것도 많다는 사실을 깨달았습니다.

그때부터 읽은 책들과 제가 투입한 시간은 제 마인드를 단단하게 만들어주었습니다.

22년의 저와 26년의 저는 정말 많이 달라졌습니다.

시간과 노력이 제 몸 어딘가에 차곡차곡 쌓여 있다는 느낌이 들었습니다.

25년에 어머니 집을 매도하고 매수하는 과정에서 어려운 상황이 있었는데, 그때 제가 수강했던 강의 내용과 읽었던 책들을 다시 떠올리며 버틸 수 있었습니다.

고난의 시간은 3주 정도였지만, 그 시기에 어머니와 저의 수명은 줄어들었던 것 같습니다.

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• 상황이 닥쳐야 비로소 공감하게 되는 것들이 있다.

• “하라고 하는 이유”는 결국 경험으로 이해하게 된다.

• 매달 책 2권씩 읽고 레버리지하자. 멘탈과 마인드가 단단해진다.

• 동료들과의 대화 기회를 적극적으로 활용하자.

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25년, 그리고 첫 투자 결심

이런 시간을 지나 25년이 되었습니다.

25년 7월, 지투기 강의를 수강하면서 투자를 결심하게 됩니다.

당시에 좋은 조원분들을 만났고, 저 역시 결국 투자를 진행하게 되었습니다.

지금은 조원분들 모두 투자를 완료한 상태입니다. 정말 감사합니다.

당시에는 약 1.3억 정도로 투자 가능한 지역을 보고 있었습니다.

부산 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 부산진구, 대구 중구, 대구 동구 등을 보고 있었습니다.

아마 우리가 흔히 아는 그런 단지들을 관심 단지로 보고 있었을 겁니다.

저는 부산을 우선 투자 지역으로 정하고, 26년 2월까지 1호기 투자를 목표로 설정했습니다.

그런데 어려웠던 부분이 있었습니다.

• 투자자를 싫어하는 분위기

• 잔금 리스크

특히 저는 잔금 리스크가 정말 싫었습니다.

물론 지금 생각해보면 리스크 없는 투자는 없었습니다.

지나고 보니 25년 7월 역시 부산에 투자하기 좋은 시기였습니다.

조원분들은 하나둘씩 투자를 진행했습니다.

• 장부 물건 투자

• 배액배상 이후 같은 단지 RR 투자

• 서울과 부산 비교 후 서울 투자

• 부산 갈아타기 투자

지금 생각해보면 저도 미리 실전반을 수강했더라면 추진력을 더 얻었을 것 같습니다.

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• 조원들과 함께하니 투자도 할 수 있게 되더라.

• 내가 생각하는 수준보다 더 높은 수준으로 준비해야 한다.

• 실전반 광클 도전하자.

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자산 재배치와 방향 전환

25년 10월, 집안에 큰 이슈가 생겼습니다.

그 문제를 해결하는 과정에서 약 2개월이 지나갔고, 자산 재배치를 실행하게 됩니다.

그렇게 늘어난 투자금으로 비규제 지역을 보기 시작했습니다.

• 만안구

• 구리

• 다산

• 부천

• 산본

당시에는 갈아타기라는 선택지도 있었지만, 저는 원리금 상환이 부담스러워 투자 방향으로 결정했습니다.

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• 갈아타기(주담대의 파워) vs 투자(전세 레버리지의 파워) 비교하고 트래킹하자.

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만안구에서의 아쉬움

비규제 지역은 임보는 작성하지 않았지만, 임장은 모두 다녀온 상태였습니다.

생활권 우선순위와 단지 우선순위도 어느 정도 정리되어 있었습니다.

사실 저는 래미안안양메가트리아에 투자하고 싶었습니다.

그런데 당시 가격이 너무 많이 올라간 것을 보고 만안구 투자를 포기했습니다.

지금 생각해보면 아쉬운 부분이 있습니다.

석수역이나 안양역 주변 역세권 단지, 대단지의 가격까지 확인하지 않았다는 점입니다.

저는 래미안안양메가트리아 가격이 오른 것을 보고 “만안구 전체가 다 올랐다”고 착각했습니다.

또 임장 당시 안양역에서 여중생 3명이 담배를 피우는 모습을 봤는데, 그 장면이 제 편견이 되어버렸습니다.

사실 입지 가치를 판단하려면 직장·교통·학군·환경을 봐야 하는데, 저는 부수적이고 지엽적인 것에 시선을 빼앗겼던 것입니다.

그리고 이번 달 임장지는 새로 생기는 직장과 새로 생기는 지하철의 파워를 체감할 수 있는 곳이었습니다.  

직장과 교통의 힘이 제가 생각했던 것보다 훨씬 크다는 사실을 다시 한번 느끼고 있습니다.

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• 지역을 넓게 봐야 한다.

• 투자 가능한 지역은 전수조사하자.

• 직장이 생긴다면? 교통이 개선된다면? 그런데 가격 반영이 아직 안 되었다면? → 기회일 수 있다.

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구리 투자?

그래서 저는 구리 → 다산 → 부천 → 산본 순서로 투자 우선순위를 정했습니다.  

그리고 우선순위가 높은 구리와 다산을 전수조사하기 시작했습니다.

26년 1월 당시, 구리에는 매매가 8억 정도로 매수할 수 있는 장자호수공원역 근처 구축 전용 84 단지가 2개 있었습니다. 상록과 하나였습니다.

물론 당시 동대문구나 노원구에도 8억 정도로 매수 가능한 단지가 있었지만, 토허제로 인해 투자를 할 수 없는 상황이었습니다.

어떻게 보면 토허제 지역과 비교 평가를 할 필요가 없어서 오히려 비교 평가가 쉬운 시기였습니다.

당시 저는 장자호수공원역 인근 구축 전용 84의 가격인 8억을 저평가된 가격이라고 판단했습니다.

다만 구축이어서 전세 시세가 높지 않았고, 제 투자금 기준으로는 다소 무리한 투자라고 생각했습니다.

잔금만 가능했다면 수리를 진행하고 편안하게 전세를 세팅한 뒤 중장기 보유를 할 수 있다고 판단했지만, 잔금 리스크 때문에 시도하지 못했습니다.

그런데 갑자기 두 개의 물건이 모두 사라졌습니다. 제가 너무 건방지게 시장을 예측했던 것 같습니다. > “8억에 누가 매수해?” > 그런데 누가 했네요…? 으악!

그 물건들이 사라진 뒤 두 단지의 최저 호가는 8.5억이 되어버렸습니다.

결국 투자금이 5천만 원 더 필요한 상황으로 바뀌었습니다.

여기서 큰 교훈을 얻었습니다.

그리고 26년 5월 28일 실거래가를 확인해보니, 상록 아파트가 10억에 거래된 것을 확인했습니다. 역시 시장은 예측하면 안 되는 것이었습니다.

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• 시장을 예측해서는 안 된다.

• 23년 초는 곰처럼 네고를 던지고 기다려도 되는 시장이었다면, 26년 1월은 물건을 찾았다면 독수리처럼 낚아채야 하는 시기였다.

• 그래도 다음 순위 지역을 정해놓아서 다행이었다.

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다산 투자!

그래서 바로 후순위 지역인 다산을 전수조사하기 시작했습니다.

8호선 역 근처 단지들을 중심으로 투자 가능한 물건들을 추렸습니다.

당시 저는

• 전세 낀 물건

• 주전 물건

• 현금 전세입자 계약 가능한 물건

위주로 찾고 있었습니다.

네이버부동산에서 확인한 결과, 바로 투자 가능한 물건은 2개였습니다.

• 20평대 1개

• 30평대 1개

저는 30평대를 우선순위로 두었습니다.

사실 이것도 제 편견입니다. 저는 아직도 20평대 투자에 대한 편견이 있습니다.

상급지에서는 평형을 줄여서라도 투자해야 하는데 말이죠. 다음 투자에서 보완해야 할 부분입니다.

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저환수원리 판단

카페에서 저환수 원리를 판단했습니다.

• 전고점 대비 낮은 가격 → 저평가 O

• 고층 → 환금성 O

• 10년 보유 시 100% 수익 가능 → 수익성 O

• 전세가율 65% → 원금 보존 가능 O

• 전세 낀 물건 →  리스크 감소 O

그리고 추가로 생각했습니다.

과거 상승장에서 4~5급지 단지들의 전세 상승률을 확인해보니, 10년 보유 시 전세 가격이 약 70% 상승한 사례들이 많았습니다.

그렇다면 지금 투자하는 물건도 장기 보유 시 투자금을 회수할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 열기반에서 너바나님이 말씀하셨던 내용이 떠올랐습니다.

가격이 떨어지면 어떨까?

매수 후 가격이 떨어져도 괜찮다고 생각했습니다.

인플레이션이 있고, 전세가는 장기적으로 상승한다고 판단했기 때문입니다.

그래서 오히려 매매가가 전세가 수준까지 내려온다면, 대출을 활용해 추가 투자를 해야겠다고 생각했습니다.

또 하나 생각했던 부분은 정책 리스크였습니다.

만약 규제가 강화되어 10년 동안 계속 보유만 해야 하는 상황이 온다면?

그래도 괜찮은지 계산해봤습니다.

보유세까지 고려했을 때, 장기적으로 안정적으로 보유 가능하다고 판단했습니다.

그리고 더 좋은 단지가 있을 수도 있지만, 그 단지를 찾지 못하는 것은 제 실력 부족이라고 생각했습니다.

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• 가치 있는 지역의 가치 있는 물건을 매수했기 때문에 잃기 어려운 투자였다.

• 나의 실력을 인정하자.

• 시장 상황이 허락한다면 매코를 적극 활용하자.

• 당시 투자 가능했던 단지들을 시세 트래킹하면 자동 복기가 된다.

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계약

그렇게 매물 1개에 대해 저환수원리를 판단한 다음 날, 바로 부동산으로 출발했습니다.

세금까지 포함해 자금 계획을 모두 완료한 상태였습니다.

마음에 들면 바로 가계약할 수 있는 준비가 되어 있었습니다.

아실에 광고를 하고, 네이버부동산에도 매물을 많이 보유하고 있는 부동산을 먼저 방문했습니다.

부부가 함께 운영하는 단지 내 부동산이었습니다.

부동산 사장님께 말씀드렸습니다.

“사장님 안녕하세요. 저 a억 정도 있는데 이번 주 안에 투자하려고 합니다. 천천히 여쭤봐도 될까요?”

“이번 주까지 계약 가능한 현금 전세입자 물건이 있나요?”  

“주인 전세 가능한 물건도 있을까요?”

전날 정리한 매물들을 하나씩 모두 물어봤습니다. 이야기하는 과정에서 장부 물건도 하나 알려주셨습니다.

그리고 결과적으로, 제가 저환수원리를 판단했던 그 물건이 가장 안정적으로 투자 가능한 유일한 물건이라는 결론이 나왔습니다.

바로 예약했고, 1시간 뒤 물건을 보게 되었습니다.

매물을 보니

• 화장실 타일 금 (타임스탬프로 사진을 찍어두었습니다.)

• 시스템 에어컨 없음 (2in1 에어컨)

• 짐이 많은 상태

등이 보였습니다.

저는 투자를 결정했습니다. 완벽한 투자는 없다는 것을 알고 있었기 때문입니다.

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• 전임과 매임을 꾸준히 했다면 더 좋은 물건을 더 빠르게 찾을 수 있었을 것이다.

• “미리 알아두라”는 말의 의미를 이해하게 되었다.

• 저환수원리를 기준으로 투자한 것은 잘한 선택이었다.

• 다산이 오르면 다음은 부천을 볼 생각이어서 마음이 비교적 편안했다.

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계약 과정

물건을 보고 나오면서 바로 투자 의사를 말씀드렸습니다.

복비 네고도 어느 정도 잘 진행되었습니다. 돌이켜보면 이유가 있었습니다.

제가 직접 그 부동산을 찾아갔고, 결국 해당 부동산이 단독 계약을 하게 된 상황이었기 때문입니다.

매도자분도 좋은 분이셨습니다. 

의정부 → 노원 → 다산으로 이동하며 계속 투자하신 분처럼 보였습니다.

분양권을 매수한후에 장기보유하시고 시세차익을 보려는 상황이었습니다. 

알고 보니 다주택자셨고, 5월 9일 이전에 매도하려고 하셨다고 합니다. (참고로 아들분이 같이 와서 아버지 물건 매도를 반대하셨습니다.)

본계약 전에

• 타일 문제

• 에어컨 수리 문제

등을 이야기했고, 오랜 협의 끝에 매도자분이 수리해주시기로 했습니다.

“현 시설 상태의 매매 계약이나 잔금일 전 발생한 하자는 매도인 책임으로 한다.”

이 특약이 저를 지켜주었습니다.

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• 나눔해주시는 월부 선배님들을 존경한다.

• 좋은 부사님을 만나 계약이 수월했다.

• 특약은 중요하다.

• 하지만 매수해야 하는 시기에는 특약만 보다가 물건을 놓치면 안 된다. by 샤샤튜터님

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마무리

참고로 네고는 못했습니다.

법무통을 통해 법무사를 구했고, 4월 초 잔금을 마무리했습니다.

물건에 대출이 있었는데 잔금일 전에 매도자분에 대출말소를 진행하셔서 잔금도 20분만에 마무리 했습니다.

잔금 후 부사님께 박카스 한 박스를 드리고 왔습니다.

매도자분도, 저도, 부사님도 모두 만족한 거래였다고 생각합니다.

전세 레버리지 투자를 완료하고 나니 전세금 반환에 대한 책임감이 생겼습니다.

전세가는 오를 수 있다고 생각해도, “반환해야 한다”는 책임감은 사라지지 않았습니다.

계약의 무게를 느끼게 되었습니다.

요즘은 가끔 제 인생이 영화 같다는 생각이 듭니다.

정신 차리고 보니 대한민국에서 살고 있고, 정신 차리고 보니 월부 활동을 하고 있고, 정신 차리고 보니 투자를 실행했고, 정신 차리고 보니 졸면서 강의를 듣고 있고, 정신 차리고 보니 3시간 동안 후기를 쓰고 있네요.

설마 이 긴 글을 끝까지 읽으신 분은 없겠죠? ㅎㅎ

단지와 가격은 모두 예시이니 참고만 부탁드립니다.

다음에는 기회가 된다면 소솜(=어머니)님 에피소드로 찾아오겠습니다.

항상 건강 챙기세요. 감사합니다!