안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
26년 급격히 줄어드는 수도권 공급으로 인해 청약시장 또한 메말라가는 가운데, 많은 분들이 3기 신도시의 입지와 청약 일정에 대해 관심을 갖고 계십니다.
그중 최근 수도권 공공분양 시장에서 가장 큰 관심을 받는 곳은 3기 신도시의 대장격인 고양 창릉지구와 남양주 왕숙2지구입니다.
'신도시는 사두면 오른다'라는 과거와 상대적으로 가격 경쟁력을 갖춘 공공분양이라는 점에서 3기 신도시 본청약을 향한 예비 청약자의 관심이 뜨겁습니다.
오늘은 최근 청약을 진행한 고양 창릉지구 S-1블록의 '고양 창릉 우미린 그레니티', 남양주 왕숙 2지구 A-1블록의 ‘왕숙 아테라’를 한 번 살펴보겠습니다.
중심은 아니지만 초품아인 ‘고양 창릉 우미린 그레니티’
먼저 고양 창릉지구는 서울 접근성이 가장 큰 장점으로 평가됩니다. 은평구와 가까운 입지에 GTX-A 등 교통 호재 기대감도 있어 실수요자 선호가 높습니다. 종로, 광화문 도심권 출퇴근이 용이한 점이 가장 큰 장점입니다.
더불어, 남양주 왕숙1,2 다음으로 규모가 큰 3.5만세대로 3기 신도시 중 2번째로 규모가 큰 곳입니다. (광교신도시가 3.1만세대 정도입니다.)
다만 일부에서는 아직 생활 인프라가 완전히 형성되지 않았고, 기존 일산 생활권과는 다소 결이 다르다는 점에서 호불호도 존재합니다.
그럼에도 불구하고 서울 접근성과 미래 가치 기대감 때문에 꾸준히 수요가 몰리고 있다는 평가가 나옵니다.
고양 창릉지구 S-1블록에 들어서는 고양 창릉 우미린 그레니티는 총 494세대로 조성됩니다. 이 중 사전청약 당첨자 물량 등을 제외한 특공은 96세대, 일반공급은 32세대입니다. (2029년 5월 입주 예정)
GTX-A 원흥역과 다소 떨어져 있고 창릉지구 내에서는 다소 서쪽으로 치우쳐 있어 메인 입지는 아니지만, 단지 내 초등학교 부지가 계획되어 있어 이른바 ‘초품아’라는 입지 장점을 갖췄습니다.
| 전용면적 | 분양가 범위 |
|---|---|
| 59㎡ | 5억 3,371만 ~ 5억 6,778만 원 |
| 74㎡ | 6억 4,913만 ~ 6억 9,057만 원 |
| 84㎡ | 7억 3,639만 ~ 7억 8,340만 원 |
사전청약 당시 84㎡ 추정 분양가가 6.4억원대인 것에 비하면 7억 중반으로 올랐지만 민간분양 상승폭에 비하면 크지 않은 편입니다.
주변 시세와 비교하면 단지 인근에 위치한 2017년식 ‘원흥호반베르디움더퍼스트’ 전용 84㎡가 지난 5월 9.2억에 거래되어 (연초 7억 후반대에서 꾸준히 시세가 올라가고 있습니다.) 당첨 시 일정 수준의 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. (5/27, 28 일반공급 및 6/11 당첨자 발표)
다산신도시 생활권 공유 ‘왕숙 아테라’ 당첨 시 3억 차익?
우선, 남양주 왕숙 1,2지구를 합하면 6.6만 세대로 3기 신도시 중 가장 큰 규모입니다. 6.6만 세대면 인구 16만명 정도를 수용 가능하며, 인접한 구리시의 전체 인구가 18만 명 정도이니, 구리시에 해당하는 도시가 들어온다고 생각하시면 됩니다.
반면 남양주 왕숙2지구는 다산신도시 생활권을 공유할 수 있다는 점이 강점으로 꼽힙니다.
이미 형성된 상권과 학군, 생활 인프라를 활용할 수 있다는 점 때문에 신도시 초기 불편함에 대한 부담이 상대적으로 적다는 평가입니다.
남양주 왕숙 2지구 A-1블록에 공급되는 ‘왕숙 아테라’는 총 812세대의 꽤 큰 규모입니다. 이번 본청약에서는 사전청약 당첨자 배정 물량 630세대를 비롯 해 특공 131가구, 일반공급 43가구가 배정되었습니다. (2029년 2월 입주 예정)
해당 단지가 주목받는 가장 큰 이유는 이미 완성 된 다산신도시 및 양정역세권 지구와 인접해 있다는 특성 때문입니다. 신도시 입주 초기에 발생할 수 있는 상업 및 편의시설 부족을 최소화하고, 다산신도시의 탄탄한 생활 인프라를 입주와 동시에 공유할 수 있다는 장점이 있습니다.
| 전용면적 | 분양가 범위 |
|---|---|
| 59㎡ | 4억 6,345만 ~ 4억 9,304만 원 |
| 74㎡ | 5억 7,685만 ~ 6억 1,368만 원 |
| 84㎡ | 6억 5,201만 ~ 6억 9,363만 원 |
분양가는 84㎡가 6억 중후반으로 인접한 다산신도시 ‘힐스테이트다산’ 전용 84㎡가 당해 5월 10억 500만원에 거래 된 점을 감안할 때 3억 가까이 시세 경쟁력이 있는 수준입니다.
실제 5/27, 28 양일간 진행 된 일반공급 청약 59A타입의 경우 최고 경쟁률 393.6 : 1로 사람들의 높은 관심을 보여주고 있습니다. (6/12 당첨자 발표)
향후 액션플랜은?
| 지구 | 블록 | 유형 | 세대수 | 예상 일정 |
|---|---|---|---|---|
| 고양 창릉지구 | S-2 | 공공분양 | 약 1,057세대 | 2026 하반기 예상 |
| 고양 창릉지구 | S-3 | 공공분양 | 약 1,282세대 | 2026 하반기 예상 |
| 고양 창릉지구 | S-4 | 공공분양 | 약 1,024세대 | 2026 하반기 예상 |
| 남양주 왕숙지구 | B-17 | 공공분양 | 491세대 | 모집공고 예정 |
| 남양주 왕숙지구 | B-2 | 공공분양 | 587세대 | 후속 예정 |
| 남양주 왕숙지구 | A-17 | 공공분양 | 379세대 | 2026년 10월 예정 |
| 남양주 왕숙지구 | A-2 | 신혼희망타운 | 약 400세대 | 청약 예정 |
| 남양주 왕숙2지구 | A-6 | 공공분양 | 미정 | 후속 가능성 거론 |
위의 두 단지는 현재 일반공급까지 청약 접수는 마감되었고 6월초 당첨자 발표를 기다리고 있습니다. 다만, 창릉의 공급과 더불어 왕숙은 6.6만 세대이기에 본청약이 꽤 오래 이어질 가능성이 높습니다.
단순히 청약을 넣고 당첨이 안 되면 끝나는 것이 아니라 이번 청약의 경쟁률과 결과를 통해 ‘분양가가 어느 정도라면’ 혹은 '입지가 어디 정도라면 사람들이 얼마나 몰리는지' 먼저 학습을 해야만, 다음 청약에서 냉정하게 비교하고 결정을 내리실 수 있으리라 생각 됩니다.
결국 최근 3기 신도시 청약 시장을 보면 단순히 “신도시라서 오른다”기보다, 사람들이 어떤 입지와 생활권에 더 높은 가치를 부여하는지가 점점 더 명확하게 드러나고 있는 것 같습니다.
고양 창릉은 서울 접근성과 미래 교통 기대감, 왕숙2는 이미 형성된 다산 생활권 공유라는 강점을 바탕으로 서로 다른 매력을 보여주고 있습니다. 특히 최근처럼 수도권 공급이 급격히 줄어드는 시장에서는 단순히 현재 분양가만 보는 것이 아니라, 다음을 꼭 함께 살펴보세요.
- 주변 대체 단지 시세대비 분양가
- 실제 출퇴근 가능 여부 (임장 가볼 것)
생활 인프라 형성 속도 (주변 도시 실제 접근성)
청약은 숫자만 보고 판단하기보다 직접 현장을 가보는 것이 굉장히 중요합니다.
지도상 거리와 실제 체감은 전혀 다를 수 있고, 역 접근성, 상권 분위기, 주변 구축의 느낌, 생활권 연결성 등은 현장에 가야만 보이는 부분들이 분명 존재합니다.
그래서 관심 있는 분들이라면 단순히 청약 경쟁률만 보기보다,이번 기회에 창릉과 왕숙2를 직접 임장해보며 다음을 한 번 느껴보셨으면 좋겠습니다.
- “내가 실제 살 수 있는 곳인가?”
- “사람들이 왜 이 지역을 선호하는가?”
- “향후 생활권이 어떻게 연결될 것 같은가?”
결국 부동산은 숫자만이 아니라, 사람들이 실제 어디에서 살고 싶어하는지를 이해하는 과정이기 때문입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
