부동산 계약시 특약 문의드려요~

더나은하루님 먼저 계약을 너무 축하드려요! 1. 매도자 분이 해외에 계셔서 가압류 확인이 어려운 부분에 대해서는 충분히 공감해 드리되, 매수인의 입장에서 큰 돈을 줘야하는 만큼 만일의 사태에 대비해서 가압류가 걸려 있다면 하루님께서 겪으실 수 있는 불편함과 어려움을 말씀 드리면서 부동산 사장님께 협조를 요청드릴 것 같아요! 특히 세금 체납은 일반 채권보다 우선하는 경우가 있기 때문에 혹시 모를 상황을 대비해서 매도자 분께 가계약 전에도 서류를 요청 드려야 하는 부분이 있음을 전달해달라고 부탁드려 볼 것 같아요. (만약에 배우자 분이 있으시다면 이 내용이 해결되어야 배우자가 계약을 할 수 있다고 말했기 때문에, 혹은 배우자분이 계시지 않다면 부모님께서 이번 계약을 도와주시는데 이 부분을 확인해야 돈을 주시기로 했다고 핑계를 대면서 최대한 협조를 요청드릴 것 같습니다!) 2. 부동산 사장님께 계약하려는 아파트의 등기부등본, 매도인의 지방세 납세증명서, 국세완납증명서를 가계약전에 먼저 확인할 수 있도록 요청해보세요. 만약에 매도인이 계속 해외에 거주하셔서 상기 서류들을 제대로 발급받지 못할 경우 대리인 거래를 하셔야 할텐데, 저라면 직접 법무사를 고용해서 법무사를 통해서 매매 거래가 진행될 수 있도록 할 것 같습니다. (매도인 분이나 중개사 분이 소개하는 법무사를 선임하실 수도 있지만 매도인 편에 설 수 있기 때문에 저라면 직접 법무사를 선임할 것 같습니다.) 우선 부동산 사장님께 가계약 전에 반드시 확인해야할 서류들을 확인해보시고 가계약전, 계약일, 중도금일, 잔금일에 이 서류들을 계속 확인하겠다는 내용을 특약에 넣어달라고 말씀을 드릴 것 같습니다. 3. 매도인 분께서 체납이 없겠지만, 해외에 사느라 알지 못해 발생한 체납 때문에 계약파기가 어렵다고 말씀하시는 것이라면(즉, 매도인이 고의로 세금을 체납할 의도가 없다면), 세금 체납이 있을 경우 바로 당일에 세금을 납부한다는 조건을 특약에 추가할 것 같습니다. 더불어 만약에 압류가 있을 경우 세금 납부, 압류 해제가 완료됨을 확인해야 매수인은 비용을 지불한다는 내용도 특약에 포함할 것 같습니다. 만약에 이 부분에 대해 매도인이 동의하지 않는다면 매도인의 고의적인 세금 체납을 의심할 수도 있기 때문에 저는 이 부분을 특약에 추가해 달라고 요청드릴 것 같습니다. 4. 중대 하자 관련 특약 사실 "민법 제580조 매도인의 하자담보책임"에 따라 하자는 잔금일 이후 6개월이 아니라 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 매도인이 책임져야 합니다 따라서 저는 잔금 이후 6개월이 아니라 하자를 안 날로부터 6개월 이내라는 표현으로 수정할 것 같습니다. 만약 매도인이나 부동산 사장님이 이를 수용하시지 않을 경우 "중대한 하자는 관련 민법에 따른다."처럼 내용을 수정할 것 같습니다. 사실 하루님의 계약이 큰 문제가 없을 수 있지만 큰 돈을 주고 받는만큼 최악으로 잘못될 경우 하루님의 소중한 큰 돈을 잃을 수 있기 때문에, 100%의 확신을 가질 수 없다면 저는 이 계약을 다시 한 번 생각해 볼 것 같아요! 부디 안전장치를 잘 마련해 두시고, 꼼꼼하게 확인하셔서 안전하게 계약을 완료하시길 바라겠습니다! 응원드릴게요 하루님❤️

안녕하세요 더나은하루님! 우선 매수진행 축하드립니다! 가압류 관련해서 매도인과 조율이 필요하신 사항이시군요, 굳이 특약에서 가압류 부분을 빼달라고 하시는지 이해가 잘 되진 않는데요, 재산세의 경우 얼마든지 지자체에 연락해서 확인할 수 있고 지방세완납증명서 발부로 확인이 가능한 사항이니까요. 때문에 저라면 다른건 몰라도 가압류 부분에 대해서는 양보하지 않을 것 같습니다. 가압류는 강제 경매 집행을 할 수 있는 압류보다는 약하지만 채권자가 재산의 매도를 하지 못하게 하는 강력한 수단 중에 하나이기 때문입니다. 하지만 가압류의 경우 등기부등본에 해당 내용이 확인되는 경우가 대부분입니다. 재산세 문제가 있어 가압류가 진행되었다면 이미 등기부 등본에 확인이 되셨을꺼에요. 그래도 혹시 매매계약 진행중에 가압류가 들어오는 경우를 대비해서 계약서에 "매도인은 잔금 지급일 전까지 가압류를 해제해야 하며, 불이행 시 계약을 해제할 수 있다"라고 적어도 작성하는 것이 어떨까 합니다. 그럼 더나은하루님 계약 마무리 잘 하시길 바랄게요!

더나은하루님 안녕하세요^^ 먼저! 매수 진행 중인거 같은데 너무 축하드려요🎉🎉 근데, 매도인이 해외에 계신 데다 가압류 조항을 거부하셔서 계약 전부터 신경이 정말 많이 쓰이시겠습니다 ㅠㅠ 큰돈이 들어가는 매수자 입장에서는 당연히 불안할 수밖에 없는 상황입니다. 어떻게 대응하시면 좋을지 조심스럽게 조율안을 제안해 드립니다. 매도인의 주장은 일리는 잊지만 매수자 입장에서 리스크가 있는 것도 사실입니다. 매도인 말대로 잔금 전에 가압류를 말소하면 계약의 목적을 달성할 수 있으므로, 단순 가압류 지정만으로 즉시 계약을 해지하기는 민법상 까다로울 수 있습니다. 하지만 매도인이 중국에 있어 연락이 두절되거나 잔금일까지 가압류를 풀지 못하면 매수인의 잔금 대출(주담대)이 전면 거부되어 잔금을 치르지 못하는 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다. 💡 (절충안 제시) 소장님을 통해 제안해 볼 수 있는 특약 수정(안) 매도인의 기분을 상하지 않게 하면서 매수인의 안전장치를 챙기는 방향으로 문구를 살짝 양보해 조율해 보시는 것을 추천합니다. '즉시 해지' 대신 '잔금일까지 말소하지 못할 경우'를 조건으로 거는 방식입니다. [조율 특약 예시] "매도인은 계약 체결 이후 잔금 지급일까지 새로운 권리변동(대출, 압류, 가압류 등)을 일으키지 않기로 한다. 만약 잔금일 전까지 가압류 등이 설정될 경우 매도인은 잔금일 전까지 이를 책임지고 말소하여야 하며, 잔금일까지 말소되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 이에 따른 위약금은 계약서 조항에 따르기로 한다." "중국에 계셔서 본인도 모르게 세금 체납 등으로 가압류가 걸릴까 봐 걱정하시는 매도인의 상황은 충분히 이해한다. 다만 가압류가 걸려 있으면 매수인의 잔금 대출 실행이 아예 불가능해져서 잔금을 드리고 싶어도 드릴 수가 없다"라는 논리로 소장님께 중간 조율을 부탁해 보시면 좋을 것 같습니다^^ 계약 전 기싸움 과정이라 스트레스받으시겠지만, 조율안을 통해 원만하게 합의점을 찾으실 가능성이 높으니 너무 걱정 마세요. 안전하게 계약 잘 성사되시길 응원하겠습니다! 힘내세요! 🫶🏻