토허제 약정서 쓰기전 궁금한 몇가지요~

안녕하세요, 첫 매수 축하드립니다. 토허제 구역 매수는 절차가 복잡한데, 하나하나 잘 챙기고 계시네요. 질문 하나씩 정리해드릴게요. 1. 가계약금 1,000만원 입금 + 문자 약정서 상태의 불안감 솔직히 말씀드리면, 문자로 받은 약정서도 법적 효력은 있습니다. 문자 내용에 "매도자 OOO, 매수자 OOO, 대상 물건, 가계약금 1,000만원 수령 확인, 토허제 신청 진행 합의" 정도가 담겨 있다면 증거력은 충분해요. 그래도 불안하시면 다음 주 약정서 쓸 때까지 추가 입금은 하지 마시고, 약정서 서명과 동시에 2,000만원 추가 입금하시는 게 맞습니다. "약정서 쓰면서 추가 입금"이라고 부사님이 말씀하신 거라면 순서는 맞아요. 추가 2,000만원 입금 시 반드시 약정서에 "총 가계약금 3,000만원(기입금 1,000 + 추가 2,000)" 금액이 명시되어야 합니다. 2. 자금조달계획서 작성 + 대출 금액 미확정 맞습니다. 자금조달계획서와 나중에 제출하는 증빙서류는 일치해야 합니다. 대출 금액이 미확정인 경우: • 자금조달계획서에는 "예정 금액"으로 적으셔도 됩니다 • 나중에 실제 대출 금액이 달라지면 수정 제출 가능합니다 • 핵심은 "자금 출처가 설명 가능한가"이지, 숫자가 정확히 일치해야 하는 건 아닙니다 • 대출은 "금융기관 대출 예정 O억원" 정도로 적으시면 됩니다 부사님 말씀대로 대략적으로 쓰셔도 되지만, 전체 구조(자기자금 + 대출)의 합이 매매가와 맞아야 하고, 증빙 가능한 범위에서 쓰시면 됩니다. 3. 소득 대비 자금 출처 소명 (세무 리스크) 이 부분이 가장 신경 쓰이실 텐데요. 핵심을 말씀드리면: 사업소득 500~600만원/연으로 신고하셨으면, 수년간 누적해도 수천만원 수준이라 7억 자금 출처 설명이 빠듯합니다. 현실적인 방법: • 자금조달계획서에 "예금/적금 O억 + 주식매각 O억 + 금융기관 대출 O억"으로 구성 • 주식 매각 자금은 증권사 잔고증명/매도내역으로 증빙 가능합니다 • 과외 수입이 주식 투자 원금이었다면, 주식 계좌 입출금 이력이 소명 자료가 됩니다 세무적으로 주의할 점: • 국세청이 자금출처 조사를 하는 기준은 보통 "취득자금 - 소득금액 - 대출 = 소명 부족분"이 일정 금액 이상일 때입니다 • 증여 추정 배제 기준: 30세 이상은 주택 취득가의 80% 또는 2억원 이상 소명 못 하면 조사 대상 • 대출 비중을 높이는 건 "소명해야 할 자기자금"을 줄여주므로 세무적으로는 유리합니다 생애최초 대출을 최대한 활용하시되, DSR 한도 내에서 가능한 만큼 받으시고, 나머지는 주식매각 + 예금으로 소명하시면 됩니다. 주식 계좌에 7억이 있다는 것 자체가 증빙이니까요. "어디서 왔냐"가 문제가 될 수 있는데, 오랜 기간 주식 투자 수익으로 불어난 거라면 매매차익 이력으로 설명이 됩니다. 가장 안전한 건 세무사 상담 한 번 받으시는 거예요. 취득 전에 30분 상담으로 구조를 잡아두시면 나중에 편합니다. 4. 토허제 허가 후 실입주 기한 토허제 허가 조건은 "허가일로부터 6개월 이내 잔금 + 4개월 이내 전입신고"가 일반적입니다. (지자체마다 다소 차이 있음) 6월 3일 신청 → 6월 23일경 허가 가정 시: • 잔금: 12월 23일까지 (6개월) → 9월 15일 잔금이면 문제 없음 • 전입신고: 잔금일로부터 보통 3~6개월 이내 (지자체별 상이) 인테리어 기간 관련: • 대부분의 지자체는 "잔금 후 즉시 전입"을 요구하지 않고, 합리적 사유(인테리어 등)가 있으면 유예를 인정합니다 • 잔금일에 소유권 이전등기 + 전입신고를 먼저 하시고, 인테리어를 진행하시면 됩니다 • 전입신고는 실거주 여부와 별개로 주소 이전만 하면 되므로, 잔금 당일 전입신고하고 인테리어 기간에는 기존 집에서 생활하셔도 됩니다 정확한 조건은 약정서 쓸 때 부사님께 해당 구청의 토허제 허가 조건서를 확인해달라고 요청하세요. 5. 누수 이력 + 매도인 책임 범위 부사님 말씀이 맞습니다. • 과거 누수가 해결된 건이면 하자가 아닙니다. 구축이면 대부분 한두 번은 있었을 거예요. • 핵심은 "현재 누수가 있는가"입니다. 잔금 전까지 발생하는 하자는 매도인 책임. • 잔금 후(소유권 이전 후)에 발생하는 건 매수인 책임. • 인테리어 과정에서 발견되는 누수는 "잔금 전에 이미 존재했음"을 증명하기 어려워서 매도인에게 책임 묻기 힘듭니다. 대응 방법: • 잔금 전에 위아래층 누수 여부를 반드시 확인하세요 (직접 방문 or 관리사무소 확인) • 약정서/계약서 특약에 "잔금일 기준 누수 등 하자 없음을 매도인이 확인함. 잔금 후 OO일 이내 발견된 하자는 매도인 책임"을 넣으시면 좋습니다 6. 특약은 약정서에 넣어야 하나, 계약서에 넣어야 하나 둘 다 넣으시는 게 좋습니다. 토허제 구조상: • 약정서: 허가 전 양측 합의 사항 (특약 포함) • 본계약서: 허가 후 정식 계약 체결 시 특약 재확인 약정서에 특약을 넣어두면 본계약 때 "그런 약속 한 적 없다"는 상황을 방지할 수 있습니다. 약정서에 합의한 내용이 본계약서에 그대로 반영되는 구조가 맞아요. 필수 특약 체크리스트: • 누수/결로/곰팡이 등 하자 없음 확인 (발견 시 매도인 부담 보수) • 관리비/공과금 정산 기준일 • 잔금일 전 시설물 변경 금지 • 위반 시 계약 해제 + 위약금 조항 • 토허제 불허가 시 가계약금 전액 반환 조항 (이거 중요합니다) • 잔금일까지 근저당/압류 등 권리 변동 없을 것 특히 "토허제 불허가 시 가계약금 전액 반환"은 반드시 넣으셔야 합니다. 허가가 안 나오면 계약 자체가 불가능한 건데, 이 조항 없으면 가계약금 반환 분쟁이 생길 수 있어요. 첫 매수 과정이 복잡하고 불안하실 텐데, 하나씩 체크하면서 가시면 됩니다. 추가 궁금한 거 언제든 질문하세요. 응원합니다. 자이코 드림

안녕하세요 JU2026님 질문 감사합니다! 보통 약정서날짜를 잡고 쓰지만, 목적물(동호수)과 가격이 적혀있으며 매도인 계좌가 적혀있는 문자를 주고받았다면 약정서를 쓰지않았더라도 법적효력이 있습니다. 약정서까지 쓰기고 2천만원까지 추가입금하시면 약정서또한 배액배상원칙이 있기에 큰문제는 없습니다! 자금조달계획서는 말그대로 내가 이집을 사는 데 필요한 자금의 출처계획입니다. 따라서 금액적으로 변화한다거나 하더라도 상관은 없습니다.(경험) 다만, 주의해야할 사항은 기존에 없었던 새로운 항목(증여,부모님차용)이 생겼을때는 소명해야하기에 자료를 구비해두시고, 특히 세금과 관련된 증여의 경우에는 증여세신고를 통한 증빙자료를 준비해두시길 바랍니다. 대출의 경우에는 매매계약서가 있어야 허가신청이 가능하기 때문에 최초에는 대략적으로 LTV,DSR 계산하여 기재하시고 추후 확정된금액으로 변경되더라도 주택자금조달계획서 제출시 수정하시면됩니다~! 세금의 경우에는 네이버엑스퍼트와 같은 전문상담을 받아보시길 권장하나 답변드리면, 과외와 같은 수업으로인한 예금 주식이라면 잔액/주식매도 증빙자료를 준비하시면 되구요 , 대출비중을 무작정 늘리는것은 추후 토지거래허가 심사시에 불이익이 있을수있으니 정석대로 하는것을 추천합니다! 네 입주의경우 토지거래허가승인 이후 4개월내 입주하시면 되고, 6월 3~4주차 허가가 난다고 가정하더라도 9월15일은 충분히 여유가있습니다. 수리를 해야한다라고 하시면 인테리어를 사유로 잠시 유예한 경우도 있으니 이부분은 구청에 확인해보시는 것이 가장 정확합니다! 네 누수의 경우, 매수인이 인지를하였고 현 시설물상태에서의 매수계약건이라는 특약이 존재하기에 중대하자이더라도 매수인에게 책임이 있습니다. 다만, 매도인이 해결되었다라는 확인을 하였기에 잔금전까지 발생하는 하자는 매도인 , 그 이후는 매수인의 책임이 맞습니다. (소유권넘긴 이전과 이후) 소유권이전 후에는 인테리어 과정상 누수가 발생했는지 원래부터 있었는지 증명하기가 사실상 어렵기에 감당하셔야하는 부분이 있습니다. 그렇기에 반드시 잔금전에 윗,아래층 또는 관리사무소를 통해 재차확인하시고 누수관련 특약사항(매도인의 확인완료)을 챙기시면 좋을것같아요 ㅎㅎ 약정서 특약이 과하면 현재같은 매도우위시장에서 매도인이 거래를 하지않을 수 있는데요, 가능하다면 본계약서처럼 작성하여 본계약서시 그대로 이관하는것이 좋습니다만, 매도인이 원하지않을경우 돈과 관련된 특약들(근저당말소, 잔금일까지 권리변동X, 중대하자없음) 정도는 꼭 챙기시길 바랍니다! 응원하겠습니다!