안녕하세요
내가 누리는 모든 것들이 감사한 엠쥬입니다
지금 시장은 규제가 많아 똘똘한 1채로 가는 경향이 많죠?
또한 공급이 없다보니 재개발, 재건축에 대한 관심이 부쩍 많아진것 같습니다
임장다니다 보면 단지마다 재개발,재건축,리모델링에 대한 현수막이 많이 붙어있는것을 볼수 있습니다
오늘은 우리가 자꾸 헷갈리는 부분을 짚고 넘어갈께요
먼저 심플하게 개념부터 짚고 넘어가겠습니다.
🔎 지역주택조합(지주택) : 투자자(무주택자) 모집으로 땅 주인이 아니어도 무관
주택법 적용 가입비 내고 들어오는, 사람을 모으는 구조
가입비 낸 조합원들의 돈으로 토지 매수 시작(간혹 사고가 발생될 수 있음)
🔎 재개발, 개건축 : 원주민 중심으로 그 구역의 소유자이면 자동으로 조합원이 됨. 이미 땅을 확보하고 시작
도시 및 주거환경정비법 적용
➡️ 이렇듯 시작부터 두 종류는 노선이 다릅니다.
보통 투자자들이 보는것은 재개발, 재건축 부분이니 이것의 진행과정에 대해 알아보겠습니다
[ 도시 및 주거환경정비법 ] 에 따른 재개발, 재건축
** 조합설립 인가 후 3년 지나는 날까지
사업시행인가 승인 받지 못하면 조합원 지위 양도 가능**
사례) 용산구 신동아아파트 -2021.1월 조합설립인가
➡️ 2024.1월까지 사업시행인가 받지 못하면서 예외 조항이 적용되어 전매 제한 풀림
🤔 매수자 체크리스트 🤔
① 매도인 소유기간 : 최소 3년 이상 소유
② 거래가능 기한 : 사업시행인가 신청하기 전까지만 유효
마지막 단계로 소유권 이전에 대해 알아보겠습니다
‘도시 맟 주거환경접비법’에 따른 재개발,재건축의 경우 ‘소유권 보존등기’ 가 필요없지만
개념을 먼저 짚고 넘어가자면…..
* 소유권 보존등기 : 기존에 없던 새 건물이 지어졌을 때 최초의 소유권자를 등기부에 기록하는 행위
이 행위가 완료되어야 다른 사람에게 집을 팔거나 주택담보대출이 가능
🔎 간혹 신축단지는 입주 후에도 소유권 이전 등기가 나지 않은 미등기 아파트일 경우 있는데
주택담보대출이 가능하긴 하지만 ‘후취 담보’ 여서 제약이 많고 까다로움
사례 - 평촌 엘프라우드(24.6월 준공)
(집단 대출 취급한 은행 또는 대출 상담사 사전 상담 필수!!)
그럼 재개발,재건축에서는??
‘이전 고시’라는 행정 절차 거치면
조합 명의 거치치 않고 바로 조합원 명의로 소유권 보존등기 처리가 됨
(BUT 지역주택조합 등은 조합 명의 보존등기 후 ➡️ 조합원 이전등기 단계로 한 단계 더 거칩니다)
재개발, 재건축은
다주택 투자자로서 익숙하지 않던 부분이어서 더 자세히 들어가면 복잡할 수 있기에
대략적인 감만 먼저 잡으신 후, 내가 필요할 때 추가 공부하시면 될 것 같습니다.
