안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
월부학교 5강 후기입니다.
1강. 성공루틴 선배님
투자 공백기는 단순한 기다림이 아니라
축적을 통해 기회를 만드는 시간
PART1. 왜 지금, 축적의 시간을 가져야 하는가
- 사면 다 오를 것 같은 시장, 하지만 지난 시장 지금 시기를 돌아보면 보합세
- 가격 상승했지만 규제로 인해 매도 불가능 했고 하락장으로 수익 제로
- 오를 것 같아 투자하면 하락장에 가치 있는 물건을 놓칠 수 있음
- 시기마다 언제나 기회를 줌
- 그래서, 투자 공백기에 누구보다 빠르게 움직일 수 있는 실력 쌓기가 중요함
최근 급등하는 서울/수도권 그리고, 지방 시장을 보면서 한 채 더 추가하고 싶다는 마음이 많이 들었던 거 같습니다. 필요하면 레버리지도 사용하고 이런 물건 사면 이만큼 오르겠다라는 상상의 나래를 많이 펼쳤던 거 같습니다. 하지만, 가격 상승으로 인해 규제를 맞고 매도가 불가능한 상황에 놓이면 오히려 원치 않는 보릿고개를 겪어야 함을 배울 수 있었습니다.
이런 시기에 무엇보다 중요한 건 무리한 채수 늘리기 보다 다음 투자를 준비할 수 있도록 더욱 단단해 지는 시기임을 알게 되었고 앞으로 이런 시간을 어떻게 준비해야 할지 배울 수 있었습니다.
PART2. 기회를 낚아챌 실력을 만드는 ‘축적기’
- 시장의 축소판 - 전임, 시장&지역정보, 가격과 분위기 남기기 → 입체적 데이터
- 경험치 누적 - 투자복기, 지역, 이야기 등 → 누적된 경험치를 축적
- 기회의 포착 - 매매, 전세트래킹 & 스캐닝 → 선진입의 기회 포착하기
- 지금은 실거주자의 심리를 알 수 있는 좋은 시기
시장의 축소판: 현재 시장의 분위기를 경험하고 기록함으로써 다음 투자를 대비할 수 있는 방법을 배울 수 있었습니다. 현재 가격이 오르는 순서 흐름을 보거나 (역세권, 신축) 등, 튜터님들의 칼럼, 주변 사람과의 대화, 뉴스 등을 통해 데이터를 쌓아 모으는 것을 알게되었습니다.
기존까지는 분위기가 이렇구나~하고 동료들과 단순하게 대화를 했는데 이 부분을 기록으로 남겨야 하는 것의 중요성을 새삼깨달았습니다. 앞으로 저만의 투자 지도를 만들어 가야겠습니다.
경험치 누적: [잠자기전 5분 지역이야기 / 3개월 마다 투자 복기]
처음 투자로 생각했던 지역에서 신축이 들어올 때 전세의 변화 영향을 보며 다음 지역에서 기회를 찾는 방법을 만들어 가는 부분이 인상적이었습니다. 가격, 분위기, 기회라는 3개의 키워드를 정리해서 매매가는 보합이지만 전세가 상승하는 미세한 시장의 변화 흐름을 파악해서 찰나의 기회를 잡는 부분을 배울 수 있었습니다.
기회의 포착: 동료의 투자 시장에 함께 참여하며 기록해 놨던 부분이 본인의 투자로 이어진 부분이었는데요. 현재 시장에서 누구보다 몰입해서 지역의 가치를 분석하고 가격과 조건을 만들어내는 동료의 활동 또한 내것으로 만드는 중요성을 배웠습니다. 현재 투자를 앞두고 있는 반원의 시간을 함께 기록하며 내 것으로 만들기 위해 더욱 노력해야겠습니다.
BM: 매일 5분 시장의 지역 이야기 기록하기 [목실감 반영]
2강. 나알이 선배님
리스크를 줄이고
흔들림을 이기는 담대한 운영
PART1. 선택에 확신을 더하는 법
- 현재 보유한 매물의 장,단점과 지역 상황을 파악하여 갈아타기 준비
- 경기 외곽의 선호도 중 vs 서울 4급지 선호도 하 → 가치기준으로 보유 선택
갈아타기
현재 보유한 물건의 장단점을 제대로 파악하여 단순히 가격이 올라갈 거 같아서, 내려갈 거 같아서의 기준이 아닌 약점과 강점을 파악하여 선택하는 부분을 배울 수 있었습니다. 가격이 아닌 가치적으로 선호도가 높고 수요가 더 큰 자산을 보유하는데 따른 편익과 비용을 계산해서 선택하는 방법이 인상적이었는데요. 앞으로 이 기준을 토대로 갈아타기 준비를 해야겠습니다.
보유
저도 최근 지방 물건을 수도권으로 갈아타기 하고 싶다는 생각이 있었는데요. 실제로 적용해 보니 단순히 더 좋을 거 같은 자산을 보유하고 싶었던 마음이었던 거 같습니다. 가치적으로 의미가 있고 보유기간을 따졌을 때 좀 더 보유해야 한다는 점을 정리할 수 있었습니다.
PART2. 현명한 관계 운영 방법
- 계약 상대방의 무리한 요구에 리스크를 먼저 파악하기
- 사전 합의와 다른 요구시 부사님에게 위임 → 그리고, 최악의 상황 대비
- 인테리어 중 문제가 발생했다면 감정의 언어 사용하기 [현재 내 상황 전달]
- 공감→명분→질문 활용
- 운영자는 직접 하는 사람이 아니라 해결하는 사람
- 감정적으로 대응하지 않으려면 감정과 사실을 적어보고 행동을 정리하기
저도 계약 당시 부사님의 비협조, 세입자의 무리한 수리 요구를 경험하면서 부동산 운영의 어려움을 겪어봤는데요. 그럴 때에 무엇보다 제 감정을 다스리는 게 정말 중요하다는 걸 배웠습니다. 그런 문제가 생겼을 때 제가 스스로 해결하려고 발버둥을 쳤지만 결국 시간, 비용이 더 많이 사용되는 걸 경험했는데요.
이번 강의를 통해서 운영상 문제가 생겼을 때 때로는 부사님에게, 임차인에게 원하는 해결책을 자연스럽게 물어보며 상대방이 제안 할 수 있도록 운영하는 노하우를 배울 수 있었습니다. 앞으로 문제 발생 시 글로 적어 상황 판단을 한뒤, 감정을 빼고, 상대방에게 해결을 요청해 보겠습니다.
그리고, 때로는 공감, 명분을 활용하여 나의 자산을 키우는데 도움을 주는 부사님, 임차인과 좋은 관계를 유지 하도록 노력하겠습니다.
PART3. 원활한 전세 운영 방법
- 신규, 계약갱신, 묵시적갱신 - 편익과 비용 손으로 써보기
- 물건상황, 임차인 상황, 시장 상황 전임으로 확인하기
- 전세대출연장(시기, kb90%, 부동산 날인계약서), 반환 문제 없이 준비(질권, 채권, 대환 대출 등)
- 전세 리스크 대비하기 (입주, 전세가 하락), 갈아타기(매도)
- 전세 리스크 케이스: 중도퇴거, 단기연장, 입주 물량 대응
이번 파트에서 배울 수 있었던 건 전세에 대한 디테일한 계약관계입니다. 특히, 저에게 의미 있었던 건 대출연장 시기, 반환 문제 없이 준비하는 것과 단기연장 등 좀 더 기술적인 부분이었는데요. 지금까지는 매수인의 입장에서만 자금 계획을 했는데 임차인의 자금 흐름에 대해서도 알고 있어야 리스크 없는 운영을 할 수 있다느 걸 알게되었습니다.
앞으로 8개월 뒤 전세 만기가 도래하는 물건이 있는데 지금 배운 방법을 적용해서 어떻게 운영해 나가야할지 정리해 놓도록 하겠습니다.
BM: 전세 만기 8개월을 앞두고 있는 매물 운영 방안 만들기
3강. 후추보리 선배님
포트폴리오를 점검하며
더 좋은 자산으로 갈아탈 준비 하기
PART1. 포트폴리오 점검이 필요한 이유
- 가치가 더 좋은 자산으로 계속해서 바꿔 나가는 방향성의 필요
- 지방 수익(O), 갈아탈단지(O) → 더 큰 도시로 ㅣ 수익(X), 회복(느림.공급) → 자산 재 점검 갈아타기 고려
- 수도권 수익(O), 갈아탈탄지(O) → BUT, 대출 한도로 어려운 경우 보유 후 다음장 준비
- 수도권 수익(X), 회복(느림) →갈아타기 고려
다양한 사례를 통해 결국 계속해서 좋은 자산으로 쌓아가는 방향성에 대해서 배울 수 있었습니다. 하지만, 당장 대출한도나 갈아타기를 해도 가치나 자산 변화가 크기 않다면 보유하면서 다음 시장을 기다리는 방법도 알게되었습니다.
결국, 중요한 건 내 자산에 대해서 끊임없이 계산을 해보고 시기나 상황이 변했다면 재점검을 통해 어떻게하면 좋은 자산을 갈아탈 수 있는지 방법을 찾아보는 방향성이 중요했던 거 같습니다. 이번 월부학교 강의에서 특히 이런 부분이 강조가 많이 된다고 느꼈는데요. 저도 재 자산을 남이 만들어 주는 게 아닌 스스로 계획하고 만들어 나가는 사람이 되도록 하겠습니다.
PART2. 후회 없이 매도 의사 결정하는 법
- 매도의 기준을 나는 것과 내 상황에 적용하는 것이 필요함
- 보유한 매물의 시장 현황(공급, 전세흐름 등), 가치 판단, 나의 상황 파악, 계획을 통한 매도 의사결정
파트1 기준으로 검토해서 매도 or 보유 선택하기
보유, 매도를 정할 때 현재 상황에 대한 정리를 할 때 내가 포기해야 할 것과 얻을 수 있는 편익과 비용 계산이 정말 중요한 거 같습니다 단순히, 좋은 자산으로 갈아타는 방향이 아닌 현재 수익이 없더라도 매매상승 기대와 거래 수수료 등 비용을 포기하고 편익을 선택하는 의사결정을 디테일하게 정리하는 게 중요한 거 같습니다.
아직은 이런 의사 결정을 해본적은 없어서 쉽지 않은 결정일 거 같다는 생각이 들었는데요. 그럼에도, 더 좋은 자산을 알고 있다면 비용을 지불할 수 있는 용기가 필요함을 배울 수 있었습니다.
PART3. 다음 투자 시나리오 짜는 법
- 나의 상황 제대로 파악하기
- 종잣돈+현금흐름+그외 가용 자금+생애 주기 +@ 주택담보대출
- 포트폴리오 검토서 활용: 보유 부동산, 다음 투자금, 다음 투자 시나리오
자금 현황 뿐만 아니라 가치판단도 중요함
최근 주변 동료 중에 투자 외에 주담대를 활용한 실거주 사례도 많이 볼 수 있었는데요. 기존까지 단순히 다주택을 만들어 놓으면 현금 흐름이 좋을 거 같다는 생각만 했던 거 같습니다. 최근 가장 좋은 자산을 획득했던 게 지난 상승장에서 더 높은 수익과 운영의 편리성을 보여주는 부분을 보게 되었습니다.
하지만, 그런 선택을 할 수 없었던 건 투자 포트폴리오와 다음 투자 시나리오가 없어서 그랬던 거 같습니다. 이번 포트폴리오 강의를 그냥 좋은 내용이다로 끝내지 않고 한 번으로 끝내지 않고 여러 케이스를 만들어 놔야겠다는 생각을 했습니다. 저도 이번 달에 먼저 3개의 케이스를 만들어 보겠습니다. 그리고, 매 달 계속 새로운 방향을 생각하며 누적해서 선배님처럼 20개 이상을 확보하며 내 투자의 방향성을 스스로 정해보도록 하겠습니다.
BM. 투자포트폴리오 3가지 케이스 만들기
성공루틴, 나알이, 후추보리 선배님!
개인의 투자 경험을 솔직하고 자세하게 이야기 해주셔서 감사합니다. 배운 내용 잘 적용하며 성장하도록 하겠습니다.
BM
1강: 매일 5분 시장의 지역 이야기 기록하기 [목실감 반영]
2강: 전세 만기 8개월을 앞두고 있는 매물 운영 방안 만들기
3강: 투자포트폴리오 3가지 케이스 만들기
