너무 고민이 되어서 여기에 질문 남깁니다.
2024년 7월 신정뉴타운 아파트 1채 구매
2025년 7월 광명뉴타운 분양권 구매(27.10월 입주)
일시적 2주택 비과세 요건 갖추었고 1호기도 수익구간입니다. 2년 보유 지키고 올해 7월에 잔금 하면 비과세라서 2.7억 정도 수익입니다.
매수자가 붙었습니다~제가 결정하면 되고요.
자산의 가치로 봤을때는 2채를 끌고 가는게 맞지만 광명이 조정지역으로 지정되면서 실거주 의무와 잔금 대출이 2주택 이상부터는 Ltv 0% 라는 변수가 발생했습니다. ㅠㅠ 그래서 고민입니다.
광명 잔금시 실거주 하면서 취득세까지 현금 8억이 필요한데 제가 가지고 있는 현금은 입주시까지 4억 정도 입니다. 나머지 4억은 잔금 칠때 전세로 맞추면 될것 같기도 한 금액이지요.
1호기 비과세로 수익보고 팔고 광명 대출 없이 실거주
(2년 거주 의무 채우기 위해)
VS
1호기 비과세로 수익보고 광명 풀 대출 받고 다른 곳에 투자 ( 1호기 팔면 8억 현금 보유)
VS
자산 상승을 위해 2채 모두 끌고 간다(잔금이 어려우면 광명은 전세로 돌리거나 신용대출및 회사 대출 사용가능)
코칭투자는 7월 이후에나 가능해서 여기에 문의합니다.
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댓글
안녕하세요 유수꽃길님 2주택을 보유중이시고, 일시적2주택 비과세를 위해 1호기 매도를 고민하고 계시군요 앞으로의 시장이 어떻게 될지는 알수는 없지만, 1호기를 매도할 경우 내 포트폴리오를 더 좋은 자산으로 채울수 있는가에 대해 고민하고 결정하면 좋을 것 같습니다 말씀주신 내용으로 케이스를 분석해본다면, 1) 1호기 매도, 8억 현금 -> 내년 10월 입주 시 사용 : 현금 보유 2) 1호기 매도, 8억 현금 -> 광명풀대출 +추가 투자 : 이자부담 가능한 수준으로 대출, 내년 10월 이후 추가 투자 (이 경우, 어차피 규제지역은 실거주의무가 있어 투자불가능, 비규제지역 구리부천산본이 규제되지 않고 남아있을지 모르는 상황, 1호기보다 더 좋은 자산 투자가능할 수 있을지 확인이 필요합니다) 3) 2채 모두 끌고간다 -> 보유세, 양도세 감당가능한지 시뮬레이션 해보시는게 필요합니다 마지막으로 분양권의 경우, 분양권마다 실거주 조건(잔금 즉시 입주, 잔금일부터 3년이내 입주 등)이 다르니 해당 조건도 한번 더 확인해보시는것도 추천드릴게요 :)
안녕하세요 유수꽃길님 ! 2주택 관련해서 고민이 있으신군요 ! 적어주신 내용을 확인했을 때 25년 광명뉴타운 잔금일이 중요할 것 같아요. 10월 15일 이전 이라면 비규제지역일 때 매수한 것이 되어서 실거주 의무가 없고, 이후 잔금이라면 실거주 의무가 생깁니다. 먼저 매도 기준을 정하는 것이 좋을 것 같습니다. 1. 수익이 났을 때. 2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때. 3. 리스크가 감당되지않을 때. 꽃길님께서는 충분히 수익이 났고 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 매도할 수도 있을 것 같습니다. 매도한 후에 다음 플랜이 중요할 것 같습니다. 자산의 크기를 크게 가져가면서 절대 망하지 않는 선택을 우선 생각할 것 같습니다. 본문에 적어주신 내용을 봤을 때 저는 광뉴 실거주 의무가 없다면 감당가능하다는 기준으로 자산 상승을 위해 2채 끌고가는 방법을 선택할 것 같습니다. 만약 광뉴에 실거주를 해야되는 상황이고 돈이 없는 상태라면 1호기를 팔고 광명 실거주를 하루것 같습니다. 어떠한 이유인지 모르지만 자세한 재무상황에 대해 코칭을 받고 결정하시는 것이 좋 다고 저는 생각됩니다. 좋은 결정하시길 응원하겠습니다 !
안녕하세요 유수꽃길님! 우선 고려하고 계신 케이스가 여러가지이시고, 유수꽃길님의 자산 상황과 운영 계획 그리고 자금 조달 능력에 대해서 제가 잘 알지 못하여 명확한 말씀을 드리기는 한계가 있을 듯 합니다. 다만, 고려하시는 대안들에 있어서 확인해야 할 점들이 있다면 무엇일지 고민해보고 도움이 되실까 싶어 말씀드려 봅니다. (정확한 가이드라인은 투자코칭 통하시는 것이 가장 안전하고 명확할 것 같습니다.) 1. 광명뉴타운 분양권 실거주 의무 관련 2025년 10월 15일 부동산 대책으로, 2025년 10월 20일부터 서울 전역 및 경기 12개 지역에 대하여 규제지역 및 토지거래허가구역 대상이 지정되었습니다. 국토부 Q&A 기준으로는 해당 규제의 효력이 10월 20일 이후부터 발생하기에, 10월 20일 이전 계약을 체결한 사항에 대해서는 토지거래허가 의무와 그에 따른 실거주 의무가 부과되지 않는다고 설명되어 있습니다. 따라서, 광명뉴타운 분양권 매수 계약일이 25년 7월이시고, 계약금 지급 등 거래가 확정되어 있었다면은 토허제 실거주 의무는 소급 적용되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 규제와는 별개로 단지 자체의 주택법상 거주의무가 없는지도 추가 확인이 필요할 것 같습니다. 수도권 분양가상한제 적용주택은 별도 거주의무가 붙을 수 있기 때문에 입주자모집공고문 통해서 확인 가능한 것으로 알고 있습니다. 2. 세입자 전세대출금 활용한 잔금 관련 현재 수도권 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되어 있기에, 신규 세입자가 전세금을 전액 현금으로 융통하는 것이 아니라 전세대출을 통해 들어오는 상황이라면 잔금이 불가능할 경우도 있을 것 같습니다. 또한, 신축 아파트는 입주 초기에 미등기인 상태가 많아 신규 세입자의 전세 대출 자체가 실행되지 못할 수도 있어 보통 전세가가 저렴한 경우가 많습니다. 따라서, 예상하시는 전세금도 보수적으로 측정하는 것이 좋을 것 같습니다. 유수꽃길님의 재무 상황 그리고 시장 상황을 고려하여 꼭 투자 코칭 받아보시고, 안전하게 자산 취득 및 운영하시길 응원드리겠습니다.
