전세 만기 앞두고 내집마련 결정을 고민하는 분이라면, 이 글을 끝까지 읽어보세요.
일요일 밤 10시.
집주인에게 문자가 옵니다.
"전세 만기가 다가오는데, 이사 가실 생각이신가요?
혹시 연장하시려면 시세 많이 올라서…
보증금 1억은 올려주셔야 할 거 같은데요!"
순간 머릿속이 복잡해집니다.
“아~ 그냥 재계약할까?”
“차라리 집을 사는 게 맞나?”
“지금 다 올랐는데, 너무 비싸게 사는 거 아닌가?”
실제로 많은 분들이 전세 만기 시점에 갖는 가장 큰 고민입니다.
이럴 때 가장 중요한 것은
“서렵다! 이 참에 그냥 사?"
아니면
"비싸다! 내가 고점 잡는 거 아냐? 다시 전세 살아?”
단순하게 둘 중 하나를 결정하는 것이 아니라
앞으로 5~10년의 자산 방향을 결정하는 것입니다.
대부분의 분들이 이 순간, 사실 정보가 없어서 못 결정하는 게 아닙니다.
'지금 사면 고점 잡는 것 아닐까' 하는 막연한 두려움 때문에,
이미 마음속에 답이 있어도 실행을 못 하는 겁니다.
그런데 그 두려움, 실은 '어떤 단지인지'가 아니라 '내가 맞는 단지를 고를 수 있는지'에 대한 불안입니다. 기준이 없으면 어떤 단지도 비싸 보이고, 기준이 생기면 어떤 단지는 확실히 달라 보입니다.
내집마련 매매와 재계약을 선택할 때, 기준을 가질 수 있는 신호를 잘 살펴보면,
불안을 낮출 수 있습니다.
전세 만기 내집마련 - 매매 vs 재계약을 가르는 3가지 신호
전세 만기를 앞두고 있다면 반드시 확인해야 신호는 단 3가지입니다.
신호 1. 전세가율이 높아졌는가?
전세가율은
전세금 ÷ 매매가
입니다.
예를 들어
- 매매가 8억
- 전세가 6.5억
이면 전세가율은 약 81%입니다.
전세가율이 높다는 것은
매매가와 전세금 차이가 작다는 뜻입니다.
즉, 전세금 조금만 더 보태면 집을 살 수 있는 말입니다.
저도 초보 시절엔 전세가율 숫자가 뭘 의미하는지 몰랐습니다.
그냥 '비싸다 싸다'로만 봤습니다.
그러다 임장을 20번쯤 다녀온 뒤에야 알았습니다.
전세가율이 높은 단지는 '전세 살고 싶은 사람'이 많다는 뜻이고,
그 수요가 결국 매매가도 밀어 올린다는 걸요.
전세가율은 단순한 비율이 아니라 그 단지에 살고 싶은 사람의 밀도입니다.
전세가율이 높고 매매가와 전세가가 같이 상승하고 있는 단지는
매수하셔도 크게 후회하지 않을 단지입니다.
신호 2. 단지 시세가 어떻게 움직이고 있는가?
단지의 시세는 같은 지역에서도 단지마다 다릅니다.
어떤 단지는
- 전세 상승
- 매매 상승으로 같이 움직이고
(실수요 < 임차 수요)
어떤 단지는
- 전세 상승
- 매매 정체 상태가 나타납니다.
(실수요 = 임차 수요 : 다 같이 높은 단지)
매매가가 꾸준히 신고가를 만들고 있다면
실거주 수요가 받쳐주는 단지일 가능성이 높고
반면,
전세가만 오르고 매매가가 움직이지 않는다면
실수요보다는 임차 수요가 강한 상황일 수 있습니다.
사실 이 2가지가 구분하기 어려울 수 있습니다.
실제 전세가가 오르니까 당연히 매매가도 오를 거라고 생각합니다.
그런데 A단지 전세가는 6개월 만에 5천 올랐는데 매매가는 그대로였습니다.
나중에 알고 보니 A단지는 교통 개선 호재가 없고
학군도 평범해서 실거주 수요보다 임차 대기 수요가 많은 곳이었어요.
반면 같은 구에서 매매가·전세가가 함께 신고가를 찍던 단지가 있었는데,
학군도 좋고, 교통 개선의 호재가 있고, 큰 직장과의 거리도 가까운 곳이었습니다.
"너무 비싸다"는 이유로 망설이다가 6개월 뒤 매매가가 1.5억이 올라버렸습니다.
두 단지의 차이는 단 하나, "실거주 수요가 받쳐주느냐"였습니다.
신호 3. 내 자금 여력은 충분한가?
집을 사려면,
매매가 = 보증금 + 차액 + 부대비용이 필요합니다.
부대비용에는
- 취득세
- 중개보수
- 이사비
- 인테리어 비용
- 비상자금
까지 포함됩니다.
이 비용이 충분한지 본인 예산을 꼼꼼히 따져보고
대출도 미리 확인해보셔야 합니다.
대출은 대출상담사 분을 통해서 확인하실 수 있는데,
이때 필요한 부분(소득 증빙, 이전 대출 등)도 미리 알아보고 준비하시는 게 좋습니다.
내집마련 매매 신호 점검 체크리스트 3가지
체크리스트
□ 전세가율 70% 이상인가?
□ 해당 단지 매매가가 상승 추세인가?
□ 매수 후에도 생활비 1년치 이상 현금이 남는가?
3개 모두 YES라면
매매 검토 구간입니다.
이 3가지 신호에 맞는 단지를 찾아서
매매를 검토하고 있다면, 6개월 동안 이것을 하셔야 합니다.
매매로 간다면? 내집마련 6개월 실행 로드맵
1개월 차에는
- 예산 확정 : 종잣돈 정리 + 대출 상담사와 상담
- 관심 단지 임장 : 실제 가보고 결정
2~3개월 차에는
- 교통·학군·환경 여부 조사
- 매물 시세 기록 : 급매, 새로 나온 물건 체크 등 시세 체크 및 기록
4~5개월 차에는
- 매수 후보 3곳 압축 : 매물과 조건까지 꼼꼼히 체크해서 선택
- 자금 계획 최종 점검 : 마지막으로 (절대 무리하지 않는 선)최종 점검,
- 취득세 및 부대 비용 계산 : 매수 후보 매매가로 계산해 봐야함.
6개월 차에는
- 매수 결정 : 매수 절차 배운대로 진행
마지막으로 정리하면요,
지난 내집마련실전반에서 만났던 분이,
전세가율 68%,
매매가 꾸준히 상승중,
잔여 현금 1년치 확보.
3가지 신호 모두 초록불이었던 분이 계셨습니다.
처음엔 "지금이 고점 아니야?"라며 망설였는데,
6개월 로드맵대로 임장 20회,
매물 시세 기록 3개월을 마치고 나서 "이 단지는 내가 왜 사야 하는지 설명할 수 있겠다"는 확신이 생겼다고 하셨어요.
계약서 쓰던 날 밤, 그분이 저한테 연락을 주셨습니다.
"처음으로 내 집이 생긴다는 생각에 잠이 안 온다고 하셨습니다."
전세 만기 통보가 두려운 밤에서 매달 자산이 쌓이는 집주인이 되는 것.
그 거리가 생각보다 멀지 않습니다.
전세 만기가 다가오면 사람들은 흔히
“집을 사야 하나?” 를 고민합니다.
하지만 진짜 해야 할 질문은 그게 아닙니다.
“지금 내가 집을 사도 되는 상황인가?”
“산다면, 어디에, 얼마짜리를, 어떻게 살 것인가?” 입니다.
전세 인상 통보는 위기처럼 보이지만,
사실은 자신의 자산 전략을 점검할 수 있는 가장 좋은 신호일 수 있습니다.
전세 만기 통보는 집주인이 준 마감일이 아니라,
내가 처음으로 자산 전략을 세울 수 있는 기한입니다.
오늘 밤, 딱 3가지만 해보세요. (총 20분)
- 네이버 부동산에서 관심 단지 전세가율 확인 (5분)
- 최근 6개월 매매 실거래가 흐름 스크린샷 저장 (10분)
- 대출 상담사 예약 문자 1통 보내기 (5분)
이 세 가지를 마치면, 내일의 당신은 오늘과 다른 출발선에 서 있습니다.
전세 만기 통보를 받던 날, 뭔가 쫓기는 기분이 들겁니다.
그런데 그날 밤 전세가율 하나 찾아보고 나면, 그 불안이 조금 달라질 수 있습니다.
'모르면 두렵고, 알면 선택지가 생긴다'는 걸 그때 처음 알게 될 겁니다.
오늘 밤 그 20분이, 여러분에게도 그 시작이 되길 바랍니다.
