안녕하세요 피핑입니다.
현재 시장을 보면 전용59(24평)가 새로운 국평이 되나?
싶을 정도로 강세를 보이고 있습니다.
그도 그럴것이 30평대를 갈만한 예산이라면
같은 가격에 급지를 올려
입지가 더 좋은 20평대를 매수하는 것이
실거주 측면에서도 만족스러울 수 있고
자산을 불리는 측면에서 보다 유리하니까요
30평대도 눌려있는데
더구나 40평대는 가격이 많이
상승하지 못한 경우가 많습니다.
매물을 보다보면 부동산에서도
30평대와 같은 가격에 40평대를 매수할 수 있다고
매수를 권하는 경우가 종종 있는데요
환금성을 생각하면 20-30평대를 매수하는게
보통은 옳은 선택일 겁니다.
그렇다면 40평대는 절대 매수하면 안되는걸까요?
답은 대다수 그렇지만 단지에 따라 매수할 수도 있다-
라고 생각합니다.
40평대 매수를 지양해야할 경우
40평대는 싱글이나 신혼부부의 선택지가 아닙니다.
그래서 40평대 매수의 핵심은
학령기 자녀를 키우는 3-4인 가족이
살기 좋은 환경인가 입니다.
예시단지는 성동구 상왕십리역 역세권 단지인 "센트라스" 입니다.
너무나 유명하고 좋은 대단지이지만
40평대 거래가 잘 되는 단지는 아닙니다.
아이를 진학시킬만한 중학교가 주변에 없으니까요.
실제 배정초등학교도 고학년으로 갈수록
학생수가 줄어들고 있습니다.
아이의 중학교 진학을 이유로 타 지역으로
이사를 간다고 볼 수 있습니다.
거래량이 절대적인 것은 아니지만
40평대 거래량이 많지 않은 것을 볼 수 있습니다.
(사실 거래량보다도 40평대를 살아야 하는 수요 그 자체를 보는 것이 좋습니다.)
40평대 매수를 고려할 수 있는 경우
1) 학군지인가?
예시단지는 서울 강북권 최대학군지인
노원구 중계동의 "라이프청구신동아" 입니다.
중계학원가를 도보로 이용할 수 있는 좋은 입지의 단지입니다.
학원가를 이용하는 학령기 자녀를 케어해야 함은
이 단지에 거주해야만 하는 뾰족한 수요라고 볼 수 있습니다.
거래내역을 보아도
탄탄한 매매와 전세수요를 확인할 수 있습니다.
토허제가 아니어서 투자가 가능했다면
3억대로 투자가 가능하네요
wow.
2) 가족단위가 거주하기 좋은 환경인가?
예시단지는 구로구 대장 "신도림4차이편한세상" 입니다
1,2호선 신도림역 더블역세권 이며
모두 베스트는 아니더라도
괜찮은 환경과 학군을 가진 육각형단지 입니다.
신도림 생활권은 유해시설이 없고 균질하여
가족단위가 거주하기 쾌적한 환경입니다.
30평대보단 덜하지만 40평대의 거래도
활발한 것을 확인할 수 있습니다.
40평대 가격이 눌려있고 30평대와 가격이 엇비슷하다면
매수할 수도 있지 않을까 생각합니다.
3) 생활권에서 포기하기 어려운 가치를 가지고 있는가?
예시단지는 너무도 유명한 동작구 흑석뉴타운의
"아크로리버하임"과 "흑석한강푸르지오"입니다.
두 단지는 학군이 있는단지라고 보기는 어렵습니다.
하지만 흑석에서 빠질수 없는 중요한 가치는 바로 "한강" 입니다.
한강뷰가 나오는 세대는 40평대라도 뾰족한 수요라고 생각할 수 있습니다.
두단지 모두 거래량은 많지 않지만
큰 금액차로 전고를 뚫으며 거래가 되고 있습니다.
앞동에서 보이는 한강뷰(출처: 호갱노노)
뷰가 황홀하네요!
그래프를 보더라도 40평대 수요가 있는 단지들은
그렇지 않은 단지에 비해
전저점도 명확히 찍히며 거래가 되는 것을 볼 수 있습니다.
정리하면
- 학군지 일때
- 가족단위가 거주하기 좋은 생활권 일때
- 생활권에서 포기하기 어려운 가치를 지녔을 때
40평대 매수를 고려할 수도 있다 입니다.
40평대 매수를 권유하는 것은 절대 아닙니다.
다만 대형평형 매수는 절대 안된다- 라는 정답을 정하기 보다는
40평대를 매수를 고려할 수 있는 상황을 미리 알고
환금성을 판단하여 매수여부를 선택한다면,
보다 후회가 없을 것이라 생각합니다.
"사람들이 이 단지에 왜 살지?"
항상 수요를 생각하면서 임장하고
임장으로 알게된 사실을 단지분석에 적어가다보면
생활권에 대한 이해가 보다 깊어져
지역 파악에 좀 더 도움이 되실거라고 생각되네요
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
