[산하늘바다] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

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처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해본 덕분에 자신감이 붙었다. 

→다주택자가 가능할 때는 이렇게 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전해 볼 수 있으니 가능하다면 시도해보자! 하지만 현재 부동산 정책상 1채~2채까지만 투자가 가능하니 나의 상황과 조건에 맞는 최선의 물건을 선택해보자!

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결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

→권유디님 1주차 강의를 보고 책을 읽으니 강의를 복습하는 느낌이다. 강의에서 신정7단지를 예로 들면서 설명해주시는데 이 단지에 대한 설명이 책에서도 나온다. 가장 중요한 건 가치대비 저평가 되어 있는가!

논의주제1

내가 투자를 결심하게 된 계기: 결혼하고 나서 임신을 했을 때, ‘출산하면 소득이 반토막 나는데 노후대비는 어떻게 해야하지?’라는 막연한 두려움이 몰려와서 월부 강의수강을 시작했다. 출산후 아이를 돌보면서 육아에 많은 돈이 들어감을 체감했고 앞으로도 계속 돈은 필요할 것이고, 아이한테 짐이 되지 않고 멋진 노후생활을 하려면 부동산 투자 뿐이다라는 생각을 하게 되었다. 그래서 3세 육아 중에 1호기를 했고, 26년 3월부터 다시 일을 시작했다. 직장맘이 되니 육체적으로 많이 힘들지만 투자를 지속하기 위해서는 종잣돈을 모아야한다는 생각으로 하루하루를 살아가고 있다. 

논의주제2

1호기 투자하면서 부동산 사장님과 좋은 관계를 맺고 있었는데, 26년 2월 새임차인이 들어오면서등기부등본에 남아있던 권리 문제로 부사님과 이야기를 주고 받다가 감정이 상하게 되었다. 이 사건 전에 설 명절이라서 과일박스를 택배로 보내기도 했는데 한 순간 감정이 상하게 되니 선물이 무슨 소용이랴 라는 생각이 들었다. 이후에 새임차인과 직접 소통하면서 등기부등본 권리문제를 해결했지만 부사님과는 아직 연락을 못해봤다. 

→ 매수이후 집 관련 문제는 임차인과 직접 소통하면서 해결하는게 가장 빠른 것 같다. 앞으로 부사님께 전화를 한번씩 하면서 안부를 물어보고 아파트 시세도 물어보면서 관계를 서서히 회복해나가야할 듯 하다. 

논의주제3

(1) 유지할 점: 가치대비 저평가 되어 있다(강남1시간이내 접근 가능), 거래가 꾸준히 있는 편이고 300세대 이상이며, 30평대라서 환금성도 괜찮다. 1호기 이후 1년이 안 된 시점에서 1억정도 상승해서 수익성 또한 나쁘지 않아보인다. 매수당시 전세가율 67%로 적정전세가율 기준에 들어갔다. 리스크는 거의 없었다. 왜? 세입자 거주 중이었고, 주변에 공급이 많지 않아서 향후 역전세 우려가 없다. à 저환수원리에 부합하는 단지였다.    

(2) 개선할 점: 비역세권이라는 점. 2호기는 역세권, 대단지 위주로 봐야겠다. 왜? 돌아보니 역세권 단지들이 더 빨리 더 많이 반응한다.

<느낀저>

1호기 이후 다시 읽으니 와 닿는 부분이 다르다. 이해되는 부분이 더 많고 새롭게 어떤 부분을 공부해야하는지 보인다.

<적용할 점>

1.시세 모니터링 하자.

1호기 직전 투자하려고 했던 단지들의 시세를 계속 체크하면서 투자 인사이트 쌓기.

2.내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액 알아보기.

대출 얼마까지 가능한가? 이자 얼마? 중도상환수수료는? 급여로 감당가능?

3. 비수기에 투자하자.

여름비수기 6월초(장마철)~8월중순(여름휴가철)

겨울비수기 11월초~1월말(연말겨울철)

--> 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부시기를 가을로 맞추기. 매매가 뜸한 시기에 저렴한 집을 사서, 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다. 

--> 이사 성수기 2~3월, 9~10월 

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