현재 전세 살고있는 집을 매수하려고 하는데 중도금 계약사항 궁금합니다.

포근한수입자님 안녕하세요! 지금 살고 계신 전셋집을 그대로 매수하시는 군요. 임차인의 매전환은 이사 비용도 아끼고 집 상태도 가장 잘 아는 상태에서 진행하는 아주 좋은 방법입니다!😁 질문하신 중도금대체 특약의 효력과 대출 전환에 대해 조심스럽게 의견 드립니다. 1. 전세보증금을 중도금으로 대체해도 계약 파기 불가 효력이 있나요? ➡️ 네, 특약만 정확히 쓰시면 법적 효력이 확실하게 발생합니다! 민법상 중도금 조로 돈이 지급되면 계약을 일방적으로 파기(배액배상 파기)할 수 없습니다. 현재 내 돈이 매도인에게 전세보증금 형태로 이미 가 있기 때문에, 계약서에 "중도금은 매수인이 현재 매도인에게 임대차보증금으로 지급한 금 00억 원으로 대체하기로 하며, 본 계약 체결과 동시에 중도금이 지급된 것으로 본다(또는 특정 날짜를 지정하여 전환된다)" 라는 취지의 특약을 명확히 기재하시면 그 순간부터 매도인은 계약을 일방적으로 파기할 수 없을 듯 합니다. 2. 전세대출 상환 후 주담대 전환 구조 ➡️ 실무에서 매일 일어나는 정상적인 프로세스입니다! 잔금일에 새로 받을 주택담보대출(주담대) 자금이 실행되면, 그 돈으로 기존 전세자금대출을 은행에서 '동시 상환' 처리하게 됩니다. 토지거래허가구역은 매수 후 실거주 의무가 전제되므로, 은행에서도 임차인이 실거주 매수자로 전환되는 구조를 확인하고 주담대를 정상 실행해 주니 걱정하지 않으셔도 됩니다^^ 다만, 기존 전세대출의 질권설정 해지와 신규 주담대 실행이 같은 날 매끄럽게 진행되어야 하므로 계약서 작성 후 대출 실행일 두 달 전쯤 은행 창구나 대출 상담사를 통해 동시 상환 프로세스를 미리 지정해 두시면 됩니다. 토지거래허가구역은 구청의 '토지거래허가'가 나와야 계약의 효력이 완전히 발효됩니다. 따라서 계약서에 "본 계약은 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 하며, 관할 구청의 불허가 처분이 있을 시 본 계약은 무효로 하고 매도인은 기수령한 계약금 등을 조건 없이 즉시 반환한다"는 특약도 함께 꼭 챙기시길 바랍니다. 성공적인 내 집 마련을 응원합니다! 화이팅! 🫶

안녕하세요 포근한수입자147님, 내집마련하셨군요!! 너무 축하드립니다^^ 네 특약사항에 잘 적어주시면 가능합니다ㅎㅎ 계약서 작성일에 계약금과 중도금을 같이 입금한 것으로 보며(계약금과 중도금을 같은 날에 입금 가능) 현재 전세보증금을 중도금으로 대체한다고 본다고 작성해주시면 될 것 같습니다 수입자님 잔금까지 파이팅입니다^^

안녕하세요. 포근한수입자님 민법상 '중도금'이 지급이 되면 계약은 이행의 착수로 보아 매도인이 계약금 배액배상을 하더라도 일방적 계약 파기가 불가합니다. 그리고 이미 매도인이 가지고 있는 보증금을 중도금으로 전환하는 것도 이행의 착수로 인정 받을 수 있지만, 이를 확실하게 계약서에 특약으로 명시하면 좋을 것 같습니다. 예시) 매매대금 중 중도금(금 OOO원) 은 현재 임대차 계약의 보증금 중 일부(또는 전부)로 대체하기로 한다. 본 계약 체결과 동시에(또는 특정 날짜 지정) 해당 보증금은 중도금으로 전환된 것으로 보며, 매수인은 이행에 착수한 것으로 한다. 전세자금 대출을 잔금일에 대환하는 것도 가능합니다. 단, 주택담보대출 실행과 전세자금 상환, 남은금액 지불 순서만 먼저 잘 확인하시고, 소유권 이전 등기 진행까지 하시면 될 것 같습니다. 계약서 작성시 부사님, 매도인과 협의하여 특약 문구를 잘 추가하시고, 안전하게 매수 마무리 하시길 응원합니다:)