잔금까지 기간이 1년 이상 남았습니다.

BEST | 맘님 안녕하세요~ 잘 지내고 계신가요ㅎㅎ 질문 주신 내용에 대하여 답변드려보겠습니다. ​먼저, 잔금일이 아주 길 때, 생길 수 있는 첫번째 주의점은 매수 후 '매도 시점'도 1년 이상 밀린다는 것 입니다. ​부동산의 취득일은 '잔금일'과 '등기접수일' 중 빠른 날입니다. ​맘님이 27년 9월에 잔금을 치르고 등기를 가져온다면, 일반과세(2년 보유)나 비과세 혜택을 받기 위해 이 집을 다시 팔 수 있는 시점은 빨라야 2029년 9월 이후가 됩니다. 자금이 그만큼 오래 묶이는 기회비용을 반드시 인지하셔야 합니다. ​두번째는 걱정하시는 "이중 매매 리스크" 입니다. 1년 사이 매도인의 마음이나 상황이 변할 수 있습니다. ​다행히 8월 초에 '중도금'을 지급하기로 하셨기 때문에, 매도인이 일방적으로 계약을 파기할 수는 없습니다. ​하지만 1년이라는 긴 시간 동안 매도인에게 가압류가 들어오거나, 몰래 다른 사람에게 집을 파는(이중 매매) 상황이 발생할 수도 있을 것 같습니다. ​'소유권이전청구권 가등기' 설정은 ​이 집은 27년 9월에 내가 소유권을 가져올 집이다"라고 등기부등본에 미리 도장을 찍어두는 것 인데요. ​매도인이 중간에 딴맘을 먹고 다른 사람에게 집을 팔거나 대출을 받아도, 다강맘님이 나중에 '본등기'를 치는 순간 그사이 발생한 모든 권리는 직권으로 말소됩니다. 두번째로는 ​가등기가 번거롭다면 소장님 말씀대로 매도인의 집을 담보로 다강맘님 명의의 '근저당'을 설정하는 것도 방법입니다. 지급한 계약금+중도금의 120~130%를 채권최고액으로 설정하세요. ​추가로 기존 대출 상환 말소 후, 매도인이 추가 대출을 받지 못하도록 계약서에 "잔금일(27.9월)까지 현 권리관계를 유지하며, 추가 대출 및 제한물권 설정 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"는 특약을 넣으시면 좋겠습니다. 화이팅입니다.

안녕하세요 다강맘님, 여기서 닉네임 보니 너무 반갑네요~ 잘 지내고 계시죠??? 잔금까지 1년 이상을 끌고가야 하는 물건에 투자를 하셨군요~!!!! 아마도 매도인의 세금이슈나 다른 사정 때문에 이렇게 거래를 하게 되신 것 같은데요. 결론부터 말씀드리면, 부동산 소장님이 제안하신 '근저당 설정'은 좋은 제안이기는 하지만, 리스크를 완전히 방어하기는 어려운 방법인 것 같아요. 기간이 이 정도로 길면 매도인의 추가 대출뿐만 아니라 세금 체납으로 인한 압류, 다른 채권자의 가압류, 심지어 이중매매나 매도인의 파산 리스크까지 생각보다 많은 리스크에 노출될 수 있습니다. (현 상태에서 아무리 안전하다는 것을 확인한다 한들... 향후 1년간 어떤 일이 일어날 지는 그 누구도 장담할 수 없으니까요) 그래서 여러가지 리스크로부터 다강맘님의 권리를 지키려고 하면 특약에 다양한 안전장치를 넣고 진행하시는 방법을 강하게 주장하시는 것이 좋을 것 같습니다. 계약 기간이 1년을 넘을 때는 근저당 하나만 믿으면 안 되고, '가등기'와 '소유권 이전 서류 미리 확보'를 동시에 요구하시는 것이 어떨까 합니다. 부동산 사장님께 "기간이 1년이 넘기 때문에 근저당만으로는 국세 압류나 가압류를 막을 수 없으니, 중도금 지급과 동시에 '가등기'를 설정하는 조건으로 계약서를 써달라"고 말씀드려 보세요. ① 소유권이전청구권 '가등기' 설정 (가장 강력함) 근저당은 돈을 돌려받기 위한 '채권' 성격의 방어막이지만, 가등기는 "이 집 소유권은 나중에 내가 가져올 거야"라고 순위를 보전하는 강력한 물권적 방어막입니다. 그래서 가등기를 해두면, 그 이후에 매도인이 다른 사람에게 집을 팔아치우거나(이중매매), 국가가 압류를 걸거나, 제3자가 가압류를 걸어도 무력화할 수 있습니다. 이후, 본등기를 칠 때 해당 내용은 삭제하면 됩니다. 부동산 사장님께 "기간이 너무 길어 가등기 설정을 원하며, 비용은 매수인이 부담하겠다"라고 제안하시는 것이 어떨까 싶습니다. ② 중도금 지급 후 '소유권 이전 등기 서류' 미리 받아 공증/보관 8월 초 중도금을 지급하는 시점에 매도인으로부터 소유권 이전에 필요한 서류 일체(등기필증, 인감증명서 등)를 매수인이 지정한 법무사에게 맡겨두거나 공증을 받아두는 특약을 넣는 방법도 고민해보시면 좋을 것 같아요. 잔금까지 기간이 길기 때문에 혹여나 잔금 시점에 매도인이 연락이 두절되거나 매도인의 마음이 바뀌어 잔금 날 협조하지 않는 사태를 방지하기 위함입니다. 법무사 분께 이런 조건으로 진행이 가능한지도 한 번 문의해보시면 좋을 것 같습니다. ③ 계약서 유효성 유지를 위한 특약작성을 꼼꼼하게 하기 특약이 정말 중요할 것 같습니다. 아래 몇가지 예시를 참고하여 진행해보시면 좋을 것 같아요. "본 계약은 매도인의 사정으로 잔금일이 장기(2027년 9월)인 특수 계약이므로, 중도금 지급 이후 매도인은 본 목적물에 추가적인 제한물권(근저당, 가압류 등)을 설정하지 않으며, 이를 위반하거나 세금 체납 등으로 압류 발생 시 즉시 계약을 해제하고 매도인은 매수인에게 배액 배상 및 중도금에 대한 법정이자를 가산하여 반환한다." "중도금 지급과 동시에 매수인의 비용으로 소유권이전청구권 가등기를 진행하기로 하며, 매도인은 이에 필요한 서류 일체를 제공한다." ④ 세입자 퇴거 확약서 기존 세입자의 만기일이 언제인지, 27년 9월 잔금 시점과 어떻게 맞물리는지 확인하여 퇴거확약서를 미리 받거나, 특약에 이 부분을 명시해두어야 합니다. 잔금기간이 긴 것이 매수자 입장에서 생각보다 많은 리스크를 지는 것임을 사장님께 잘 어필하고, 매도인이 깔끔하게 가등기에 동의를 해주실 수 있도록 잘 설득해달라고 부동산 사장님께 말씀드리면 가장 좋을 것 같습니다. 잘 마무리하셔서 잔금까지 안전하게 진행되시기를 응원드립니다!!!! 다강맘님 화이팅이에요~!!

안녕하세요 다강맘님, 잔금이 일년이나 남아 걱정이 되시겠어요 ㅠㅠ 일년 사이에 계약파기보다 권리상의 변동(압류,가압류,근저당 등)이 염려되시는 거라면 1)계약서 특약에 잔금일까지 추가 권리변동이 없도록 하는 특약(아마 넣으셨으리라 생각합니다) 넣기 ->위반시 계약 해제 가능 2) 매도인의 세금체납 및 대출상황 확인(국세지방세납세증명서, 대출잔액증명서 등) ->세금체납이나 채무로 인한 압류가압류 설정이 있을지 여부를 확인하는 차원 3) 정기적으로 부동산 등기부등본 확인(근저당, 소유권 이전, 압류 가압류 가처분 등의 권리변동 확인) 4) 소유권이전청구권 가등기 설정: 가장 강력한 방법인데 근저당보다 이 쪽이 법적 효력이 확실하고 혹시라도 매도인이 다른 사람에게 매도하는 경우에도 권리를 주장할 수 있습니다. 다만 매도인의 협조가 필요하고 대출을 받아 잔금을 치실 예정이라면 문제가 생길 수도 있어 은행과 정확한 상담이 필요할 것 같습니다 (세입자가 있더라도 임차인의 권리에는 영향을 미치지 않습니다) 아무래도 1년 이상 긴 잔금은 매수인에게 불리한 만큼 최대한 다강맘님에게 유리한 방향으로 안전장치를 마련할 수 있도록 부사님께 말씀드리는 것이 좋을 것 같습니다 저도 최대한 알아봤지만 부족한 부분이 있을 수 있으므로 네이버익스퍼트 등을 통해 변호사 상담을 받아보시길 추천드리겠습니다!