안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
지방선거가 끝났습니다.
앞으로 부동산 정책이 어떤 변화가 있을지
분위기가 조금은 뒤숭숭한 것 같습니다.
그러나 본질은 좋은 자산을 쌓는 것이기에
각자에게 맞는 최선의 단지를 찾아내고
투자 또는 내집마련까지 이어지셨으면 합니다.
특히나, 저처럼 종잣돈이 많이 부족한 상태에서
시작하시는 동료분들은 조금만 더 힘내셔서
자신에게 최선인 단지를 사셨으면 좋겠습니다!
소중한 종잣돈을 불리기 위하여
지방에 투자를 고민하시는 분들도
많으실거라고 생각되는데요.
오늘은 지방투자에 있어서
유의점을 말씀드리고자 합니다.
지방투자에 있어서 가장 중요한 것은
무엇이라고 생각하시나요?
연식? 인구수? 입지? 학군? 환경?
네. 모두 다 중요한 요소입니다.
절대 놓쳐서는 안되는 요소이지요.
하지만 그중에서 지방에서는 무엇보다
‘공급’이 중요합니다.
그 이유는 우리가 지방 투자를 해야되는 이유에서
답을 찾을 수 있습니다.
지방 투자를 하는 이유는 부족한 종잣돈을
불리기 위해서입니다.
즉, 서울수도권의 가치있는 자산은
장기보유에 포커싱을 맞춰야 하는 반면에
지방투자는 종잣돈을 불리는데 목적이 있다는 것이죠.
물론 지방에 실거주를 선택해야 되는 경우라면
또 다른 이야기가 될 수 있습니다.
그렇다면 지방 투자에서 ‘공급’을
신경써야되는 이유는 무엇일까요?
지방에서 공급은 전세가격과 직결된다
최근 서울 수도권 공급이 절대적으로 부족해지고
토허제 등 부동산 정책때문에 서울 전세가격이 급등하고 있습니다.
그러나 들썩이는 서울 부동산과 달리
지방 아파트들은 상대적으로 조용한 편인데요.
그럼에도 연일 전세가격이 무섭게
상승하는 지역도 있는데요.
바로 ‘울산’과 ‘전주’입니다.
두 지역의 공통점은 무엇일까요?
바로 ‘공급'이 부족하다는 점입니다.
공급물량이 부족하다보니
새로운 전세물량이 나오는 것이 부족해지고
수요에 있는데 전세물량이 부족하다보니
전세가격이 상승하게 된 것입니다.
거기에 더해 임대차3법으로 인해
계약갱신청구권을 사용하는 세대들이 많아지면서
전세물량이 더욱 부족하게 된 것도 하나의 원인이 된 것이죠.
그렇다면 공급이 부족한 것은
전세가격에 얼마나 영향을 주었을까요?
위 그래프는 울산 각 ‘구’를 대표하는 단지들인데요.
23년 저점을 기준으로 현재까지 전세가격 상승률을 확인해보면
약 1억 이상 가격이 오른 것을 확인할 수 있습니다.
이렇게 전세가격이 상승하게 되면
자연스럽게 매매가격 상승으로
이어지게 됩니다.
그 이유는 전세가 부족해지게 되면서
전세로 실거주를 하려고 했던 사람들이
전세물건이 없게 되면서 어쩔 수 없이
매매로 돌아서는 수요가 있기 때문이죠.
그렇게 돌아선 수요가 결국
매매가격을 상승시키는 요인이 되는 것입니다.
공급이 없다면 아무대나 투자해도 될까?
그렇다면 공급이 없는 지방에서는
아무곳이나 투자해도 될까요?
공급이 부족했던 울산을 더 예시로
확인해보시죠.
위 그래프들은 울산에 각 구에 있는
선호하는 준신축, 준구축 단지들입니다.
울산에서는 남구 > 중구 > 북구 > 동구 순서로
사람들에게 선호도가 높은 곳인데요.
남구, 중구의 준신축, 준구축 단지들은
꽤 높은 수익률을 보여주는데 반면
북구, 동구의 준신축, 준구축 단지들은 상대적으로
작은 수익률을 보여줍니다.
그렇다면 ‘구축’은 어떨까요?
남구, 중구 입지 좋은 구축 이외에 큰 수익률을 보여주지 못하고
북구나 동구쪽은 거의 매매가격이 움직이지 않는 것을 확인할 수 있습니다.
즉, 공급이 부족한 지역이라고 해서
모두 다 오른다는 것은 아니라는 결론을 내릴 수 있습니다.
지방에서 구축 투자는 정말 보수적으로 생각해야 되고
정말 뾰족한 수요가 있지 않는 이상
입지가 조금 떨어지는 준신축 단지나 신축 단지가
더 좋은 선택이 될 수도 있습니다.
그 이유는 ‘환금성’ 때문입니다.
결국 우리는 소중한 종잣돈으로 투자해
종잣돈만큼의 수익을 벌고 매도하고 싶을때
‘매도’를 해야되는 것이 중요하기 때문이죠.
이번 상승장에서는 운이 좋게 구축이 상승할 수 있었을지 몰라도
다음 시장에서 또는 다른 지역에서 ‘구축’이 상승할 것이라는 보장이 없기 때문에
우리는 조금 더 안전하게 잘 팔고 나올 수 있는 연식 좋은 단지를 우선적으로
고려하는 것이 리스크를 줄이는 투자라고 할 수 있습니다.
그렇다면 현재 공급이 부족해지는 곳은?
자, 그럼 울산처럼 공급이 부족해지면서
전세가격이 상승하고
매매가격까지 상승할 수 있는 지역은
어디일까요?
바로 ‘대구’입니다.
대구는 지난 23년부터 25년까지 소화할 수 없는 공급물량으로 인하여
꽤 오래기간 동안 매매가격들이 상승하지 못한 단지들이 많은데요.
그런 대구가 27년부터 공급량이 절대적으로 부족해지고
현재 전세물량도 급감하고 있는데 더해
대구 전세가격은 부족한 전세물량으로 인해 상승하고 있습니다.
과거 공급이 부족해지기 시작하면서
울산, 부산도 비슷한 양상을 보였는데요.
거기에 더해 대구는 현재 절대적으로 저평가된
시장이기에 선호도 있는 단지들도 현재 저렴한
구간에 있는 단지들이 정말 많이 있습니다.
그렇다면 여기서 지난 울산 시장을 돌아보면서
대구에 적용시켜야할 것은 무엇일까요?
1) 선호도 있는 단지가 무엇인지 알고 선호도 높은 단지를 우선적으로 접근한다
2) 환금성을 고려해야 되기에, 구축보다는 연식이 좋은 단지들부터 우선적으로 접근한다
위 2가지를 잘 적용시켜 좋은 단지를 투자할 수 있는
기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
