6월 3일 지방선거 결과가 나왔습니다.
서울에서는 오세훈 시장이 재선에 성공했습니다. 매우 접전 끝에 승리했고,
서울 부동산 시장에서는 앞으로의 공급 정책이 이어질 가능성이 높아졌습니다.
뉴스를 보면 많은 사람들이
"집값 오르는 거 아니야?" "재건축 더 빨라지는 거 아니야?" “오르기전에 사야겠어"
같은 이야기를 합니다.
그런데 투자자는 조금 다르게 봐야 합니다.
우리가 봐야 하는 것은
'정책 발표'가 아니라 실제 공급이 언제 이루어지는가 입니다.
오세훈 시장은 앞으로 서울에 총 31만 호를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다.
핵심 키워드는 단 하나입니다.
"압도적인 속도로 공급"
서울시는 신속한 재개발·재건축을 통해 2031년까지 31만 호 착공을 추진하겠다고 밝혔습니다.
또한 인허가 절차를 단축하는 '쾌속 통합기획'을 통해 사업 속도를 높이겠다고 발표했습니다.
언뜻 보면 엄청난 물량처럼 보입니다.
그런데 중요하게 봐야할 것은
공급 ≠ 실제입주
많은 사람들이 "31만호 공급된다며?" 라고 생각하지만 실제로는
공급을 체감하려면 아파트를 분양 또는 착공을 해야하고, 실제 입주까지 해야 느낄수있습니다.
개발·재건축 사업을 예로 들어보겠습니다.
사업 추진 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공 → 준공 → 입주
이 과정을 거칩니다.
서울의 경우 평균적으로 7~10년, 심지어 그 이상 걸리는 경우도 많습니다.
즉, 2026년에 공급 계획이 발표되어도 실제 입주는 2033년, 2034년이 될 수 있다는 의미입니다.
같은 뉴스를 보고도 일반인은
"31만 호 공급하니까 집값 떨어지겠네"
라고 생각합니다.
하지만 투자자는
"그래서 그 집들은 언제 입주하지?"
를 먼저 생각해야합니다.
부동산 가격에 직접 영향을 주는 것은
'계획된 공급' 이 아니라 '실제 입주 물량' 이기 때문입니다.
왜 서울은 재개발·재건축이 중요한가?
서울은 사실상 빈 땅이 거의 없습니다.
신도시처럼 새로운 택지를 만드는 것이 어렵습니다.
결국
"부수고 다시 짓는 공급"
밖에 답이 없습니다.
그래서 앞으로 서울시 공급의 대부분은
재개발, 재건축, 역세권 복합개발 형태로 나올 가능성이 높습니다.
하지만 현실의 벽도 높습니다.
정책만으로 해결되지 않는 문제가 있습니다.
1. 공사비 폭등
최근 몇 년간 인건비 상승, 자재비 상승, 금융비용 증가
가 동시에 발생했습니다.
이것은 결국 조합원 부담금이 늘어나고 사업성의 악화로 이어집니다.
2. 금리 문제
재개발·재건축은 결국 돈이 필요한 사업입니다.
금리가 높으면 사업비가 증가하고, 이주비 부담이 증가하고, 조합 부담이 증가합니다.
속도를 내고 싶어도 현실적인 제약이 생깁니다.
3. 법률적 한계
대표적으로 재건축 초과이익 환수제
같은 제도는 서울시가 아니라 중앙정부와 국회의 영역입니다.
즉, 서울시가 공급 의지가 있어도
법과 제도가 뒷받침되지 않으면 한계가 존재합니다.
그래서 투자자는 무엇을 봐야 할까요?
저는 이번 선거 결과를 보면서 “서울 전체가 오른다” 보다는
"어디가 먼저 변화할 것인가"
를 봐야합니다. 정비사업의 핵심은 속도입니다.
같은 재개발 지역이라도
인허가가 빠른 곳, 사업성이 좋은 곳, 교통이 개선되는 곳, 환경의 대대적인 개선이 있는 곳, 원래 좋았던 곳
이 먼저 움직입니다.
부동산은 결국
“사람이 몰리는 곳”이 오릅니다.
베드타운이었던 지역에 일자리와 문화시설이 생기면
입지의 평가 자체가 달라집니다. 원래 좋았던 곳이 더 좋아지면 더 많이 오릅니다.
다만 이 역시 단기간이 아니라 10년 이상을 바라봐야 하는 장기 프로젝트입니다.
이번 선거 결과를 보면서 다시 느낀 것은
같은 뉴스를 보더라도 사람마다 해석이 다르다는 것입니다.
어떤 사람은 "31만호 공급한다니까 집값 떨어지겠네" 라고 생각합니다.
어떤 사람은 "실제 입주는 언제지?" “언제 실현가능한거지?”를 생각합니다.
투자자는 두 번째 생각을 해야 하는 사람이라고 생각합니다.
시장을 단순하게 보는 것이 아니라 실제 가능한 것인지, 언제 시장에 영향을 미치는 것인지,
여러가지 시각으로 바라보면서 생각을 확장하는 투자자가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
