안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)
지난 2월 기존 임차인이 갱신권 사용을 안하고 퇴거하게 되면서 새롭게 임차인을 맞추게 됩니다.
투자 후에도 환경에 남아 있어야 하는 이유[김밍키] https://weolbu.com/s/ODYSmxvuQQ
올해 말 결혼 예정인 예비 신혼부부가 계약을 하게 되는 데요.
이렇게 가계약 관련 문자를 주고 받고
본계약서에는 이 내용도 추가해달라고 요구드리게 됩니다.
본 계약서를 작성하기 하루 전 날, 계약서를 확인하기 위해 사장님께 연락하고 특약 내용을 꼼꼼히 읽어보는데
4번 별표 친 내용이 눈에 띄었습니다.
4. 임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세금반환보증 가입에 적극 협조한다.
임차인이 보증보험 가입을 신청하였음에도 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 안될 경우에 한해서 임차인이 요청하면 임대인은 전세권설정에 동의하고 설정에 필요한 서류를 제공한다. 단, 전세권 설정(해지)에 따른 제반비용은 임차인이 부담하며 차후 보증금 반환과 동시이행한다.
간단하게 정리하자면,
전세보증보험 가입이 임대인인 저와 제 물건의 사유로 안되었을 경우 전세권 설정에 동의를 해달라는 의미였습니다.
전세권 설정이란?
세입자가 전세보증금을 법적으로 안전하게 보호받기 위해, 집주인의 동의를 얻어 부동산 등기부등본에 '이 집에 전세금을 걸어두었다'는 사실을 명시하는 등기 제도입니다.
임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기는 장점이 있지만
보통의 목적물이나 임대인의 반환능력에 문제가 없을 경우에는 하지 않으며
등기부등본에 기록된다는 것은 소유주가 재임대를 할 경우 치명적인 단점이 있습니다.
이 특약을 읽고 저는 복합적인 감정이 들었습니다.
제가 문자로 요구했던 특약은 다 빠져있고 임차인 요구만 받아 들여졌다는 부동산 사장님에 대한 서운함,
내 주변 동료들은 법인전세가 아니면 전세권 설정에 동의하는 상황은 없었는데
왜 나한테 이런 시련이… 나에게 이런 까탈스러운 임차인이 들어왔나 라는 억울함..
그리고 처음 겪어보는 일에 대한 당혹감
당시 정말 운이 좋게도 열반실전반을 수강하고 있던 터라 튜터님이셨던 뽀오뇨님께 상황을 공유하고 조언을 받았습니다.(다시 한 번 감사드려요♥)
1. 임차인이 왜 그렇게까지 불안한지 알아보기
2. 만약 과정 중 감정이 상해 계약을 파기하게 되면 다시 전세를 새로 맞춰야하는데 일어날 시나리오 써보기.
나에게 유리한지 판단
1. 임차인이 왜 그렇게까지 불안한지 알아보기
→ 예비 신혼부부이고 양가에서 도움을 받아 현금전세 8억원으로 들어올 예정.
양가의 도움을 받아 큰 현금으로 들어오면 나라도 불안할 수 있겠다.
2. 만약 과정 중 감정이 상해 계약을 파기하게 되면 다시 전세를 새로 맞춰야 하는데 일어날 시나리오 써보기.
나에게 유리한지 판단
→ 현 임차인이 계약을 안하면 10주 이내로 남은 상황이라 애타는 상황이 벌어졌을 것임. 전세를 못 맞추면 망한다. 퇴거자금대출은 1억한도로 기존임차인의 보증금을 다 돌려 줄 수 없는 상황.
그리고 마음을 다잡고 다시 생각해보았습니다.
이 리스크가 진짜 리스크인가?
특약을 쪼개서 보면
전세권 설정의 경우는 “소유주”와 “물건의 하자”로 인해 전세보증보험이 거절되었을 경우에만 적용되는 사항이었습니다.
제 물건은 근저당이 하나도 없이 깨끗한 상태이고 저 또한 세금관련 이슈가 없는 상태였고
그래서 저와 물건으로 인해 전세보증보험이 거절된 확률은 거의 제로에 가까웠습니다.
그리고 혹시라도 최악의 상황이라 전세권설정을 하게 되면
특약을 다시 작성하여 저에게 불리하지 않도록 작성하면 되고
재임대시 제 문제가 아닌 현 임차인의 요구를 들어주기 위해 한 것이라고 설명을 해야겠다고 생각했습니다.
정리 및 결과
계약을 파기하고 새로 임차를 맞추는 것보다 당장 빨리 전세를 빼는 것이 중요하다고 판단했고
현금 8억을 들고 오는 신혼부부라면 양가부모님의 돈이 많이 들어 있을거기에 걱정되는 것도 충분히 이해가 되었습니다.
그리고 이번에 제가 배려를 해주면 좋은 관계를 쌓는 것에 유리할 것으로 판단했습니다.
본계약날, 장장 2시간동안 임차인과 부동산사장님과 대화를 나누며 의견을 조율했고
임차인이 보증보험 가입을 신청하였음에도 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 안될 경우에 한해서 임차인이 요청하면 임대인은 전세권설정에 동의하고 설정에 필요한 서류를 제공한다. 에서
전세권 설정에 대해 협의한다.로
마무리하게 되었습니다.
⭐️상황에 따른 나의 행동
전세권 설정에 대한 칼럼, 나눔글 찾아보면서
이게 보편적인 상황인지 판단하고, 만약 하게 될 경우 어떻게 특약을 쓰면 좋을지 찾아봄
- 전세보증보험에 대해 알아보고 정리함
- 이 상황에서 진짜 리스크(전세를 못맞춰서 망하는 상황)와 가짜 리스크(나로인해 보증보험이 안들어지는 상황) 판단하기
- CEO마인드로 임차인과 좋은 관계를 유지하는 쪽으로 결정
모쪼록 사소한 에피소드이지만 저의 경험이 비슷한 상황에 처한 분들께 도움이 되시기를 바랍니다 :)
