안녕하세요 케미입니다.
올해 1호기를 매도하고 3호기 비규제지역에 매수했습니다.
지금도 많은 분들께서 가지고 있는 매물을 정리하고 갈아타는 시뮬레이션을 요리조리 해보고 계실텐데
저도 오랫동안 기다렸던 순간을 이번에 실행하게 되어 기쁘네요
1호기 매도를 위한 세입자와 협상
저의 1호기는 26.05월 전세만기로 25.12월부터 계약갱신과 관련해서 협의를 진행했습니다.
세입자분께 매도를 제안했다가 가격 협상에서 서로의 감정이 상하는 부분이 있었고
최종적으로 세입자분께 매도를 하지 않기로 하였고 이후 세입자분과 이사 일정을 협의했습니다.
이 과정에서 이사비를 현금으로 지원해드렸고 세입자분이 계신 동안 집을 팔기는 어려웠습니다.
그래서 전세자금 퇴거대출을 통해 세입자분 퇴거 후 공실로 만들어 집을 매도하기로 했습니다.
전세자금퇴거대출
전세자금퇴거대출은 저희가 2-3개월 단기로 사용할 예정이다보니
매달 부리하는 대출이율 보다 중도상환수수료가 적은 상품을 선택하는 것이 좋았고
보험사 대출을 통해 진행하게 되었습니다. ( 대출이자 3개월 + 중도상환수수료 약 500만원 비용소요)
전세자금퇴거대출 진행시 주의사항
※ 전세자금 퇴거대출 진행 동안 새로운 계약을 진행시 대출 즉시 회수되고
향후 3년 동안 금융기관 주택관련 대출업무 제한됩니다.(등기 기준. 잔금일 기준)
저는 잔금 일 이후 계약서를 작성해야되는 줄 알고 착각을 했었네요ㅠㅠ
빠른 갈아타기를 위한 1호기 매도
저는 빠르게 매도하고 비규제지역을 투자하는 것이 목적이었기 때문에
지금 바로 나갈 수 있는 금액으로 내놓았고 일주일 만에 매도까지 진행할 수 있었습니다.
매도를 빨리 할 수 있었던 이유
정확한 메타인지와 우선순위
사실 매도를 진행하기 한 달 전까지만 해도 호가가 계속 오르고 있어서 좀 더 높은 가격에 팔 수 있을 것 같았고
투자금이 더 늘어나는 즐거운 상상을 했지만, 제가 매도를 하는 시점은 5월로 이사 비수기였고
이미 많이 오른 가격에 매수하는 사람들도 부담을 느끼고 있었습니다.
이 시점에 중소도시라는 해당 시장의 수요의 크기도 가늠해 볼 수 있었습니다.
연초에 활발한 분위기에는 한 달에 10-15건 이상 실거래가 찍혔지만,
제가 매도를 한 시기에는 저의 실거래가 포함하여 단 2건의 실거래 밖에 없었습니다.
더 받는 것 보다 빨리 매도하고 갈아타는 것이 우선순위라는 것을 생각하며 액션플랜을 짰습니다.
바로 나갈 수 있는 현실적인 호가
세입자와 가격을 협상하는 시점부터 이주일에 한번 정도는 해당 지역의 시세를 확인하고.
전임을 통해 반응을 체크했습니다.
저희집은 판상형 선호 타입의 3층 보다 높은 저층이었고 고층 타워형과 비슷한 시세를 보였습니다.
고층 타워형 보다 살짝 저렴하게 내놓음으로서 일주일 만에 매도할 수 있었습니다.
그래서 저는 중소도시에서 6,500만원의 투자금으로 1억 가량 수익(154% 수익률)을 보고 매도를 할 수 있었고
처음 투자할 때는 생각지도 못했던 수도권 시장을 바라볼 수 있게 되었습니다.
그러나 잔금까지 3개월!!!
보통 갈아타기는 매도와 매수를 같이 진행하지만 저는 각각으로 진행해야 하는 상황이었고
이제 저의 수익을 고정이 되었지만, 그사이에도 비규제지역은 뜨거운 시장이 되어
물건을 거두고 호가가 오르기를 반복하며 사시나무처럼 멘탈이 흔들리게 되는데...
악!! 매물도 없고 속이 탄다!!!
(이중 제가 잘못 알고 있는 부분이 있었는데, 잔금을 1호기 잔금 이후로 하면 됬고
계약서를 작성하는 부분은 상관이 없었습니다. 동시에 진행이 가능했는데
제가 보험사에 여러번 문의를 했었는데 잘못 이해하고 있다는 것을 이번 1호기 조건 조율하면서 알았습니다…
나의 아까운 한달…)
3호기 매수는 이어서 올리겠습니다.
에필로그
[케미] 4가지 어려움 속에서도 기회를 놓치지 않았던 방법 https://weolbu.com/community/2884937/
[케미] 1호기 복기글 https://cafe.naver.com/wecando7/10584789
[케미] 잔금대출의 모든 것 https://cafe.naver.com/wecando7/10702239
[케미] 저도 누수연락 받았습니다! https://weolbu.com/community/3517570/
[케미] 지방에서 수익률 130% 달성했습니다. https://weolbu.com/community/3862340/
1호기는 저에게 굉장히 많은 경험을 안겨주었는데요
매수시점 가정일, 회사 등등 많은 일들로 인해 투자를 지속해야 하는지 고민했던 경험
전세가 빠지지 않아서 5개월 동안 전세를 뺀 경험. 잔금 대출. 누수 연락. 전세 자금 퇴거대출 등 실질적인 투자경험까지
어려운 점도 있었지만 그 안에서 단단해지고 내가 선택한 길을 끝까지 나아가게 하는 그릿을 키우는 순간들이었습니다.
과정에서도 배운 부분이 많았는데 좋은 결과까지 맞이해서 정말 감사한 1호기 마무리입니다.
