안녕하세요 확실한 행복을 찾아가는 투자자 효확행입니다 :)
첫 투자 경험담을 쓰고 1년이라는 시간이 지났네요ㅎㅎ
그리고 드디어 2번째 투자 경험담을 작성하게 되었습니다!
투자의 방향성을 바꾸기 전인 26년 2월부터 시작해서 계약서를 작성하기까지
대략 5개월 정도의 과정을 기록해보고자 합니다 :)
방향의 전환
; 지방 2채 vs 수도권 1채
2호기 투자에서 가장 크게 바뀐 부분은 투자 방향의 전환이었습니다.
당시 1월 말부터 2월까지 1억의 투자금으로 지방에 2호기를 심는 방향으로 투자 물건을 찾고 있었습니다.
그리고 실제로 전세 대기자를 구해서 투자 물건을 찾았습니다!!!!
한 달 넘게 협상하고 기다린 끝에 만들어진 물건이었기 때문에
당장이라도 가계약금을 넣고싶었습니다.
하지만 저는 결국 해당 물건에 투자하지 않았습니다.
내가 살 수 있는 가장 좋은 자산을 산다.
당시 저는 다주택으로 자산을 불리는 것만 생각하고 있었습니다.
그러다보니 어떻게든 빨리 2호기를 투자하겠다는
마치 경주마같은 상태였습니다.
(지금 돌아보니 정말 눈을 다 가리고 있었네요...)
게다가 거의 두 달을 찾아 헤맨 물건이 튀어나오니 정말 당장이라도 투자를 하고 싶었습니다.
이 때 저의 튜터님이셨던 적투튜터님께서 전혀 다른 방향이 있다는 것을 알려주셨습니다.
“정말 투자금 1억이 최선이에요 효님?
지금 종잣돈, 1호기, 레버리지까지 생각하면 뭘 할 수 있을지도 생각해봤어요?”
솔직히 전혀 생각하지 못했던 방향이었습니다.
더 솔직한 심정으로는 2호기라는 숙제를 끝내고 싶었습니다.
그리고 지금 돈을 벌어주고 있는 저의 예쁜 1호기를 66% 과세로 파는 것이 맞나에 대해서 확신이 없었습니다.
이 때 제 눈을 가린 조급함을 없애준 것은
저의 모든 자산을 걸었을 때 제가 실제로 살 수 있던 단지의 리스트 였습니다.
실제로 투자 가능한 단지 리스트 추리기
바뀐 방향성을 고려하면서 수도권 비규제 지역 앞마당을 전수조사해서 투자 후보 단지를 뽑았습니다.
(솔로 투자자에게 서울 실거주는 답이 없는 상황이었습니다😇)
그 과정에서 정말 놀랐던 것은 앞마당을 만들 당시 언감생심 꿈도 못 꾸던 단지들이 투자대상에 걸린다는 것이었습니다.
실제로 단지 리스트를 보니 빨리 투자를 마무리하고 싶다는 마음보다
‘훨씬 좋은 단지에 투자 할 수 있다’는 생각에 설렜던 것 같아요.
그렇게 저의 2호기 투자 방향성은 지방 2채에서 수도권 1채로 바뀌었습니다.
그리고 적극적으로 투자 물건을 찾기 시작하고,
빠른 시간 내 갈아탈 물건의 윤곽을 잡게 됩니다.
매도
; 세 낀 지방 아파트 매도하기
이번 투자의 관건은 매수 후 2년이 되지 않은 물건을 매도하는 것이었습니다.
세입자분께 먼저 매수 의사를 여쭤봤지만
28년 2월에 입주할 집이 있어 세입자에게 매도하는 전략은 사용할 수 없었습니다.
그리고 전세 만기까지 거주를 희망하시는 상황이었는데요,
매수를 하면서 전세를 새로 맞췄기 때문에 전세 계약기간도 10개월 가량 남은 상황..
게다가 저의 1호기 지역은 한 바탕 투자자가 휩쓸고 간 후 지금은 실거주자들만 시장에 남아있는 상황이었습니다.
사실 물건을 내놓으면서
‘10개월 세 남은 집을 누가 살까..’ 싶은 생각이 들었습니다.
그런 집이 팔렸습니다.
무려 제대로 광고를 하고 4일만에 말이죠!
전세 10개월 남은 구축 아파트를 실거주자에게 매도한 방법
처음에는 부동산 몇 곳에 매도자로서 전화를 해서 시세를 파악하고 상황 파악을 위해 2~3곳에 물건을 내놨습니다.
“이거보다 안 좋은 것도 3.9억에 팔렸어요~
4억이면 충분히 나가요“
부동산 사장님들이 공통적으로 말씀하시던 금액이었는데 저는 욕심을 놓을 줄 아는 투자자이기 때문에 3.9억에 물건을 내놓기로 합니다.
그리고 3일동안 제 물건을 문의하는 사람은 한명도 없었습니다😇
그 과정에서 정말 중요한 몇가지를 배울 수 있었습니다.
-갈아탈 물건의 윤곽이 잡혔다면 간을 볼게 아니라 최대한 빠르게 매도를 해야한다.
-부사님 말만 믿고 물건 가격 정하지 말자.
이 두 가지를 3일이라는 시간을 비용으로 깨닫고 드디어 제 물건을 1등으로 만들기 위한 행동을 시작합니다.
(그 과정에서 무한한 도움을 주신 초이님과 러장님 감사합니다ㅠㅠㅠ)
1) 생활권별 랜드마크 분위기 파악
먼저 생활권별 랜드마크의 거래 분위기를 파악했습니다.
요즘 매수 문의는 있는지, 세 낀 집도 나가는지
여러가지 상황을 파악했습니다.
다행히 실거주자 위주로 매수 문의는 꾸준히 있었고 세 낀 집도 입주물보다 싸면 거래가 된다는 것을 알 수 있었습니다.
🍯Tip. 랜드마크의 거래 분위기를 알면 지역 전반의 분위기를 알 수 있다.
2) 생활권 내 상/중/하 단지 분위기 파악
두번째로 생활권 안에서 상/중/하 단지의 거래 분위기를 파악했습니다.
제 단지는 생활권 안에서 중간정도의 선호도라고 판단했고 비슷한 선호도의 단지들의 거래 분위기도 같이 보면서 전체적으로 시장을 보려고 했습니다.
🍯Tip. 단지 선호도에 따라서 어떤 전략을 취해야 할지 알 수 있다.
3) 단지 내/외부의 경쟁 물건 파악
제가 투자한 단지와 주변 단지의 경쟁 물건에 모두 전임을 하고 상태를 파악했습니다.
그 과정에서 주로 어떤 물건들이 브리핑되는지 알 수 있었는데요,
실거주자들이 움직이다보니 중요한 것은 ‘물건의 상태’였습니다.
가격이 비싸도 샷시까지 올 수리된 물건이 먼저 브리핑되고, 그 다음은 중간 가격대의 입주가능한 물건이라는 것을 알게 되었습니다.
🍯Tip. 우선적으로 브리핑되는 물건이 무엇인지 알 수 있다.
4) 적정 가격의 설정
위의 과정에서 알게 된 것들을 종합해보니 제 물건이 정말 약점이 많다는 것을 알게 되었습니다.
-투자자는 거의 없고 실거주자만 돌아다니는 상황이라 세 낀 물건은 잘 안나간다.
-샷시 포함 특올수리를 가장 추천하는데 내 물건은 샷시 미포함 애매한 수리
그럼 이 약점을 상쇄할만한 강점으로 만들기 위해서 다음의 전략을 구상했는데요,
-세 안 낀 물건보다 많이 싸야 한다.
-올수리했을 때의 수리비를 포함해도 이 물건이 가장 싸게 느끼게 한다.
이런 전략을 기반으로 최저가보다 더 낮은 3.8억으로 매도가를 셋팅합니다.
그리고 빠른 매도를 위해서 960개 부동산에 일괄 물건을 뿌립니다...^^
그렇게 제 물건은 4일만에 새로운 주인을 찾아갔습니다.
그 과정에서 한 가지 더 놀라운 일이 발생하는데요.
어차피 당장은 입주할 수 없는 세 낀 집,
당장 입주할 필요가 없으니 매도 잔금을 전세 만기 시점으로 만들고 대신 중도금을 받는 협상에 성공합니다.
=> 양도세 66% 중과를 탈출하고 비과세로 매도가 가능해졌습니다!!!
매도 과정에서 정말 뜻밖의 기회가 추가 투자금 2천만원으로 돌아왔습니다.
(이 돈은 나중에 없어선 안 될 소중한 투자금이 됩니다..)
이제 1호기도 매도했으니 2호기를 사기만 하면 되는 상황!!
하지만 이번에도 저의 투자는 순탄하지 않았습니다.
글이 길어져 2탄 매수편으로 돌아오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
2탄 예고 - 매수는 예술의 영역이었다...
