[목부장] 부동산 트렌드 2026#105

1. 저자 및 도서 소개

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서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코노믹스’를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 〈김경민의 노트〉에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.

2. 내용 및 줄거리

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파트 1 부동산 시장 돌아보기

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 서울 부동산은 상승 태세를 가르키고 있다. 특히 강남을 중심으로 신고가 경신 그리고 그에 준하는 가격으로 상승하고 있다.→사람들도 부동산 상승을 인식하고 있다.

‘슈퍼사이클’ 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어 넘으며 상승할 것이라 보고 있다.→26년도에는 강북 저가 아파트까지 상승 도미노 가능성!→ 26년 하반기로 넘어가는 시점에서 현재 4급지 중저가 8~10억 사이 거래량이 많아졌고 특히 경기 4급지 신축 들도 1~2억 상승한 것을 볼 수 있었습니다.

+ 정부가 6.27 규제로 주담대 6억으로 한도를 지정하여 시장에서 제대로 작옹할 것인지 이것들이 고가 시장에 영향을 미치지만 강북 노도성 아파트는 그렇지 않다. 고가주택에만 한정적으로 적용되는 정책 그러니 이부분은 단기적인 패닉으로 하락은 있을 수 있으나 장기적인 흐름을 꺽기 어렵다. → 15억 이하는 6억 대출이 영향이 크게 없고 오히려 마포나 성동의 20억 이상의 단지는 하락 반대되는 시장을 보여주고 있다.

파트2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

서울 중심 회복세와 지역별 격차

서울은 23→25년도 매매 지수 상승률이 20.1% 경기 10.1% 인천 8.2%이나 지방은 울산, 대전, 세종을 제외하면 1%대 혹은 -%대로 양극화 현상 계속해서 보이고 있다. 특히 59 이하의 소형 평형의 상승률이 높은 것을 확인 가능하다.

서울 내에서도 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이훈 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보이고 과거에도 여러 차례 반복 되었다.

거래량의 경우 서울 강남 3구가 증가하다가 25년 2분기에 감소 오히려 노도성은 25년 2분기에 급격한 상승을 보인다.

노도강도 최근 거래량  급격한 상승한 것이 보임 25년도 5700건인데 26년도에 3800건 노원구 기준

경기도는?

P46 신도시별로 회복 속도에 뚜렷한 차이가 나타나는 것인데, 특히 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아보인다.

즉, 분당 수지가 빠른 회복을 보이고 일산, 남양주는 아직 -22%대로 회복하지 못한 모습을 보이고 있다.

수지 평촌까지는 거래량이 회복되면서 상승하는 것을 볼 수 있다.

전망

1권역 강남3구 w 자형 회복으로 가격을 선도

2권역 한강변 1권역 상승흐름을 곧바로 흡수

3권역 서대문 동대문 등 4급지 지역 하락이 멈추고 상승 전환 But 6.27이후 관망세가 지속될지 봐야한다.

4권역 5급지 똘1채로 아직 주목을 받지 못하는 지역

파트3 서울시 빌라 시장 정밀 분석

서울시 아파트 비율이 60%로 높지만 거주하는 가구로 본다면 연립다세대 및 단독 다가구가 46%로 아파트 43%에 비해 높다.

그러나 현재 빌라 시장은 매매 비중 감소 및 임대 비중 증가를 보이고 있다. 전세 사기 및 제도때문에 전세를 높게 세팅이 불가능하고 이 때문에 전세보다는 반전세 혹은 월세 증가율이 높게 나타나고 있다.

이전에는 전세를 예치하고 거주를 하였으나 전세자금 대출 상품이 나오면서 금리 수준과 자금 조달 여건등 금융 환경의 영향을 받기 시작한다.

빌라와 아파트를 비교한다면 확실히 대한민국에서는 아파트 상승률이 높다. 빌라는 1인가구 수요, 아파트는 가족단위 수요.

p108 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택유형으로서는 열위재지만 누릴 수 잇는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다.

파트4 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 06

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

대한민국 계엄 사태 및 관세 정책 등 대내외적으로 불안 요소가 많다. 이로 인해 인플레이션 햇지 수단으로 부동산에 대한 관심이 많아지며, 이는 부동산 수요 상승을 불러 일으키고 있다. 

p 122 반면 부동산은 예외였다. 예를 들어 100만 마르크짜리 부동산을 자기 자본 20만 마르크와 대출 80만 마르크로 매입했다고 가정하자. 인플레이션으로 마르크 가치가 10억 분의 1로 하락할 경우 대출금 80만 마르크의 가치는 실질적으로 0이 되며 탕감되는 결과를 낳는다.

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

서울 집값의 상위 20%가 서울 전체 짒값의 80%를 가진다.(파레토 법칙) 

즉, 양극화가 계속되면서 심화되고 있다. 

이유1.  도시 내 주거 접근성의 양긍화

이유2. 단지별로 다른 시장 정보 확산 과 정책 반응 양산 

이유3. 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성

이를 해결하기위해 강북에 인프라를 많이 확충해야하나 현실적으로 어렵다. (예산 타당성) 즉, 사람들이 이용을 많이하는 강남은 계속해서 발전을 한다.

3. 강남 아파트의 신고가에 가려진 거대한 수요

강남 아파트 즉, 슈퍼스타 아파트만 본다면 수요가 없다고 생각할 수 있으나 중위 아파트 가격 약 12억을 생각한다면 수요는 많다. 특히 서울 전체 거래에서 제일 많은 노원구는 6억대로 수요가 엄청 많이 몰린다. 

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

2025년 부터 208년까지 서울시 권역별 아파트 입주 예정 물량은 ‘극단적 편중’ 과 ‘급격한 감소’라는 두가지 구조적 문제를 가지고 잇다. 서남권과 서북권은 7%, 6%대여서 동북권 51%와 동남권 33%로 지역이 편중되어있는 것을 볼 수 있고 26년 부터는 사실상 공급 소멸이고 빌라 시장도 마찬가지이다. 착공 및 인허가 조차 없다.

p161 그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야한다는 점을 주지할 필요가 있다. 연소득이 1억원에서 10억원이 된다면 그는 더이상 5억원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다.

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

연평균 5.22% 전세가격이 상승했고 매매가격은 전세 가격을 밑으로 내려가지 않기에 하방 지지선을  받치고 있다. 즉, 인플레이션 햇지가 가능한 자산이다.

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

상승 신호로 보는 골든크로스 단기 이평선이 장기이평선을 에서 위로 돌파 강남 23년 5월 1째주 성동구 23년 5월 3째주, 동대문구 23년 5월 마지막째주, 노원구 23년 6월에서야 골든크로스 발생 먼저 발생한 지역이 높은 수익율을 보인다.

p190 과거 부동산 상승기의 강남3구와 강북 3구 물가 상승을 반영한 실질 가격 상승률인 ‘실질 수익률’을 살펴보면 그렇지 않다. 강남 3구가 강북 3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북 3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

파트6 부동산 가격 대예측

고가 주택 거래가 없다는 사실과 고가 주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다.노도성에는 가격 상승 여력이 있다. 이유는 강남3구 누적상승률과 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 결국 강북도 슈퍼 사이클에 진입한다.

반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍

첫째, 의도하지 않은 사회적 배제 즉, 자기자본이 많아지면서 돈 많은 사람으로 수요층이 좁아진다.

둘째, 소비자의 합리적 결정을 방해 

셋째, 정부 정책에 대한 신뢰성 저하

P 261 금융 접근성 제한 정책은 모든 계층을 대상으로 하지만, 실제 부담은 중산층과 서민층에 더 크게 작용할 수 있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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시세파트에서 경제 기사 주식이나 이런 대내외적인 경제기사도 정리하기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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저번학기 2번째달 2월에 읽은 책이었는데 4개월동안 변화가 엄청 많이 되었다고 생각합니다. 특히 책에서 내용이 나온 것처럼 중저가 단지들 위주로 계속해서 가격이 상승하고 있고 상급지는 가격이 주춤한 것들이 눈에 보이고 있다.

경기도권역중 수지 분당 구성남이 눈에 띄는데  주거 접근성 양긍화 및 정책 및 시장 반응이 이번에 눈에 띄는데 최근 동탄 20억 기사를 보면서 서울이 아니라도 이렇게 20억을 찍을 수 있다는 사실과 부동산이 경제와 완전 무관하지 않다는 것을 느꼇습니다. 최근 코스피 8000시대를 하이닉스와 삼전이 주도하면서 반도체 업계가 호황인데 최근 삼전 사내대출과 하이닉스 억대 성과급 및 주식으로 부동산으로 밀려 들어오는 힘을 느낄 수 있고 단순히 공급과 수요 뿐만 아니라 거시적인 시장 상황에 대한 변화에 따른 가격 변동도 있을 수 있다는 것을 많이 느끼는 것 같습니다.

이번 학기 이책을 읽으면서 느낀 것은 전세 하한선에 대한 의미가 클까?라는 생각이 들었습니다. 물론 현재 지방의 경우 전세하한선 밑으로 내려가지 않고 전세가 올라가면서 매매도 상승하는 분위기를 만들고 잇지만, 서울 수도권 상급지의 경우 3~40% 전세가율로 오히려 엄청 낮게 형성되어있습니다. 그러면서 마포나 성동 동장의 일부 단지까지 최근 거래된 전고대비 하락한 거래가 형성되기도 했습니다. 오히려 전세가율이 벌어지면 단기적인 하락도 볼 수 잇다는 것을 봐야한다고 생각이 들었습니다.

또한, 마지막으로 금융 접근성에 제한이 실수요자 서민들에게 영향이 있을 수 있다는 점에서 최근 갈아타기하면서 여력이 되지만 대출이 나오지 않는 것을 보면서 몸소 느꼇던 것 같습니다..

결국 이책을 재독하면서 4개월 사이에 거시경제 변화만큼 시장이 변화하였고 부동산이 바텀업도 중요하지만 큰 흐름에서 탑다운도 중요하다고 생각했습니다!