안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
수도권 1호선 라인 임장을 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.
"저 단지요? 역이랑 가깝긴 한데… 1호선이라 좀 아쉽고, 주변 환경도 그렇고요."
역세권이지만 노선 선호도와 생활 환경 면에서 평가절하되는 단지들이 있습니다. 그럼에도 가격은 오히려 더 높은 경우가 있습니다.
1호선 역세권, 정말 의미가 없는 걸까요?
저는 있다고 생각합니다.
오늘은 수도권 1호선 임장에서 직접 비교해 본 사례를 나눠드리겠습니다.
1. 부천 역곡 vs 상동
1호선 역세권이 7호선 생활권보다 비싼 이유
역곡역: 1호선 역세권
유흥가 등 거주 환경이 아쉽고 나홀로 느낌의 상대적으로 덜 선호되는 지역이기도 합니다.
상동역 : 7호선 멀세권
상권, 학원가, 생활 인프라가 잘 갖춰졌고 아파트 균질성이 좋아 선호 주거지역입니다.
그런데 가격을 보면 다릅니다.
- 역곡e편한세상(84타입): 약 7.8억
- 다정한삼성래미안(84타입): 약 6.8억
얼핏보면 역곡e편한세상이 비싸다고 느껴질 수 있습니다.
생활권 선호도만 보면 상동이 더 높게 평가받아야 할 것 같지만, 실제 가격은 역곡 단지가 약 1억 더 높습니다.
왜 그럴까요? 역세권은 단순히 교통 편의의 문제가 아닙니다.
해당 지역에서 수요자들이 실제로 필요로 하는 요소입니다.
역곡역은 1호선 직결로 서울 출퇴근 수요를 흡수합니다.
거주 환경보다 교통 접근성을 우선시하는 수요층에게는,
역세권이라는 조건이 생활권의 단점을 상쇄하고도 남는 것입니다.
생활권이 좋다고 해서 역세권이 가지고 있는 수요를 이길 수 있는 건 아니었습니다.
2. 같은 역세권이라면?
생활권이 더 높은 곳을 봐야 합니다
그렇다면 역세권이면 다 같은 걸까요?
그것도 아닙니다. 안양 사례를 보면 알 수 있습니다.
안양시 만안구 삼성래미안(32평)과
역곡e편한세상을 비교한 그래프를 보면
한동안 역곡e편한세상의 가격 흐름이 더 높았습니다.
그러나 최근 구간에서 안양 삼성래미안이 역곡e편한세상을 추월하는 역전이 나타났습니다. 두 단지 모두 역세권이라는 조건은 비슷합니다.
그런데 왜 안양 단지가 역전했을까요?
안양역은 1호선이라는 같은 노선을 공유하면서도,
생활 인프라, 상권, 주거 선호도 면에서 역곡역보다
상위 생활권으로 평가받는 지역입니다.
바로옆에 평촌이 있고, 위로는 광명/과천이 있어서
입지적으로 더 좋으며 안양역 주변으로
월판선 교통 호재까지 더해지면서
같은 역세권이지만 생활권이 더 높은 곳이 결국 더 높은 가격으로 수렴한 것입니다.
처음에는 가격 차이가 있더라도, 시간이 지나면서 생활권의 차이가 가격에 반영되는 흐름이었습니다. 역세권이라는 조건이 같다면, 그 안에서 생활권이 더 좋은 곳을 먼저 봐야 한다는 것을 보여주는 사례였습니다.
3. 결론, 역세권의 가치파악
두 사례에서 정리된 것은 세 가지였습니다.
첫째, 직장 수요와 연결된 1호선 역세권은 거주 환경이 다소 떨어지더라도 분명한 가격 의미가 있습니다 역곡e편한세상이 생활 환경 면에서 상동보다 덜 선호됨에도 더 높은 가격을 유지하는 것은, 서울 출퇴근 수요를 흡수하는 1호선 역세권의 힘이었습니다. 단순히 주변이 복잡하다는 이유로 가격이 비싸다고 판단하는 건 절반짜리 분석이었습니다.
둘째, 같은 지역 내에서 생활권이 좋다는 이유만으로 1호선 역세권 단지를 저평가하는 건 위험합니다. 수요자는 생활 환경만큼이나 교통 접근성을 중요하게 봅니다. 역세권이 갖는 수요를 먼저 이해해야 합니다.
셋째, 같은 노선의 역세권이라면, 그 안에서 생활권이 더 높은 지역을 찾아야 더 좋은 선택이 됩니다. 역세권이라는 조건이 동일할 때 생활권의 차이가 결국 가격의 차이로 이어졌습니다. 안양 삼성래미안이 역곡e편한세상을 역전한 흐름이 그것을 보여주고 있었습니다.
1호선 역세권을 무시하지도,
1호선 역세권이라고 퉁쳐서 보지도 않는 것.
임장지에서 뾰족하게 보고 더 가치있는 단지를 찾아내기
우리 함께해요!
