서울시 5월 토지거래허가 자료로 본 시장 변화 [방울모자]

서울시에서 5월 아파트 토지거래허가 신청 현황 자료를 발표했습니다. 

이번 자료에는 최근 서울 아파트 시장의 거래 흐름과 가격 변화가 함께 담겨 있습니다. 

겉으로는 신청 건수가 줄어든 것처럼 보이지만, 자세히 보면 가격은 오히려 상승했고 거래 중심 지역도 달라지고 있습니다. 

이번 자료에서 확인할 수 있는 핵심 내용을 하나씩 정리해보겠습니다.

5월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 6,087건으로 집계되었습니다. 이는 전월 8,952건과 비교하면 32.0% 감소한 수치입니다. 

4월에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 신청이 집중되면서 월별 기준 최대 수준을 기록했습니다. 즉, 5월의 감소는 시장이 갑자기 식었다기보다 4월에 세금 이슈로 앞당겨진 수요가 몰린 뒤 나타난 조정으로 볼 수 있습니다.

특히 5월 1주 차에는 신청이 여전히 많았습니다. 하루 평균 642.6건이 접수될 정도로 높은 수준을 보였습니다. 그러나 5월 2주 차부터 4주 차까지는 하루 평균 신청 건수가 205.3건으로 줄어들었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 지나면서 절세 목적의 급한 거래가 어느 정도 마무리된 것으로 해석됩니다.

하지만 여기서 중요한 점은 신청 건수 감소 자체가 아닙니다. 더 눈여겨봐야 할 부분은 거래의 방향이 바뀌었다는 점입니다. 대출 규제 등의 영향으로 한동안 서울 외곽지역과 중저가 아파트 중심으로 거래 흐름이 확대되었습니다. 그러나 중과 유예 종료 시점이 가까워지면서 강남3구와 용산구, 한강벨트 등 선호도가 높은 지역으로 거래 비중이 이동하는 모습이 나타났습니다.

실제로 서울 외곽 자치구의 신청 비중은 2026년 2월 67.5%까지 확대되었지만, 5월 1주 차에는 55.0%로 낮아졌습니다. 반면 같은 기간 강남3구·용산구의 비중은 10.9%에서 20.7%로 상승했습니다. 한강벨트 7개 구 역시 21.6%에서 24.2%로 증가했습니다. 이는 시장의 관심이 다시 입지 경쟁력이 강한 지역으로 모이고 있음을 보여줍니다.

다주택자 매물의 실거주 유예 신청 비중도 눈에 띕니다. 4월부터 5월 1주 차까지 접수된 아파트 토지거래허가 신청 1만2,165건 중 다주택자 매물 실거주 유예 신청은 3,311건으로 전체의 27.2%를 차지했습니다. 

전월 17.4%와 비교하면 9.8%포인트 증가한 수치입니다. 특히 한강벨트 7개 구의 실거주 유예 신청 비중은 38.2%로 가장 높았습니다. 이는 고가 아파트 밀집지역을 중심으로 다주택자 매물이 집중되었고, 이를 매수하려는 수요 역시 적지 않았다는 의미로 볼 수 있습니다.

가격 흐름은 더 분명합니다. 5월 서울 전체 토지거래허가 신청가격은 전월 대비 1.55% 상승했습니다. 3월에는 -0.12%로 하락했지만, 4월에는 0.50% 상승으로 전환되었고, 5월에는 상승폭이 더 확대되었습니다. 

다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표 이후 절세 목적의 매물이 출회되었고, 동시에 실수요 매수세가 유입되면서 가격이 다시 상승세로 돌아선 것입니다.

권역별로 보면 서울 전역에서 가격 상승 흐름이 나타났습니다. 

강남3구·용산구는 5월 전월 대비 0.81% 상승했습니다. 한강벨트 7개 구는 1.36% 올랐습니다. 강북권 10개 구는 1.72%, 서남권 4개 구는 2.08% 상승하며 오히려 비강남권에서 더 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 핵심지뿐만 아니라 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로도 매수세가 확산되고 있음을 보여줍니다.

이 자료를 종합해보면, 5월 서울 아파트 시장은 거래 신청 건수는 줄었지만 가격은 상승한 시장이었습니다. 단순히 신청 건수가 줄었다는 이유만으로 시장이 약해졌다고 판단하기는 어렵습니다. 오히려 4월에 집중되었던 세금 회피성 수요가 정리된 이후에도 가격 상승세가 이어졌다는 점이 중요합니다. 수요는 사라진 것이 아니라 더 선별적으로 움직이고 있다고 보는 편이 맞습니다.

현재 서울 아파트 시장은 거래량이 줄어들고 있지만 상승세는 계속 이어지고 있습니다. 4월에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 신청이 몰렸고, 5월에는 그 영향이 줄어들며 신청 건수는 감소했습니다. 하지만 가격은 전월 대비 1.55% 상승했고, 상승 흐름은 강남권뿐 아니라 강북권과 서남권까지 확산되었습니다.

앞으로는 7월에 발표될 세금 정책을 지켜볼 필요가 있습니다. 최근 서울 아파트 가격 상승세가 이어지고 있는 만큼, 정부가 이 흐름을 꺾기 위한 정책을 내놓을 가능성도 커 보입니다. 세금 부담이 강화되거나 다주택자 관련 규제가 조정될 경우, 단기적으로는 매수 심리와 매물 흐름에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 시장에서 계속 확인되는 가장 큰 변수는 공급 부족입니다. 수요를 억제하는 정책이 나오더라도, 서울 주요 입지의 공급이 충분하지 않다면 가격 상승 압력은 쉽게 사라지기 어렵습니다. 결국 앞으로의 시장은 세금 정책이 얼마나 강하게 나오느냐, 그리고 그 정책 이후 실제 매수세와 매물 출회가 어떻게 변하느냐에 따라 달라질 가능성이 큽니다.

정리하면, 지금 서울 아파트 시장은 거래량은 줄어들고 있지만 가격 상승세는 계속 이어지고 있습니다. 7월 세금 정책이 상승세를 누그러뜨릴 가능성이 있지만, 근본적으로 공급이 부족하다는 점도 함께 봐야 합니다. 따라서 앞으로는 세금 정책의 방향과 그 이후 서울 아파트 가격 변화가 어떻게 나타나는지 차분히 지켜볼 필요가 있습니다.