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[ 과거 ]
10년전 아파트 구매 후 아이들 학군지 이사를 위해 반월세 (4억에110) 로 학군지로 이사오며 무주택자가
되었습니다. 그당시 팔고나온 금액이 그 단지에서 가장 비싼 금액이었고 지금도 크게 오르지 않아 우리는 내심
성공했다고 생각했어요^^
신랑은 무주택선호자였기 때문에 너무나 좋아라 하며 즐기며 살고 있었죠!
대출이 없으니 여유가 있고 그 돈의 일부를 주식에 넣으며 “이게맞지” 라고 자화자찬 했습니다. 심지어 주식도 상승세가 한참 이어지다보니 우리부부의 재테크는 나쁘지 않아 라고 아무~~생각이 없이 살고 있었네요
하지만 제 맘속에는 늘 내가 살집은 있어야 하는거 아닌가……라는 불안함이 솟구치는데
너무나 착하고 친절한 집주인은 늘 저에게 “오래만 살아주면 고맙죠” 라고 이야기 하셨어요
[현재]
집값하락론자인 신랑을 데리고 선거날 부동산을 갔는데 (과거에도 상가나 주택거래는 신랑이 했었음)
부동산 1시간 상담하고 분위기를 보아하니 어랏? 이거 뭐가 잘못되고 있다
라고 심각성을 깨달았습니다. 전체 분위기가 5월보다 1.5~많게는 2억이 오른 호가로 나와있었습니다.
역시 하락론자인 신랑은
“에이 이거 다 호가야~이걸 누가사! 대출도 안나오는데 13억짜리 살려면 돈이 얼마가 필요하겠어~게다가 여기는 완전 구축인데 무슨 메리트가 있어!! 학군빼고 뭐볼게 있어? 1기 선도지구 단지도 아닌데….”
하지만 분위기가 이상한 저는 그다음날부터 집을 보러다닙니다.
충격의 도가니탕!!! 무슨 집을 팀단위로 보러다니질 않나…..보고 엘베타고 내려오는데 먼저본 사람이 계약을 했다고 하지를 않나…..마치 갑을병정에 “정” 이 된 기분입니다. 제가 조금만 관심보이면 갑자기 집값을 2천을 올리겠다고 하질 않나…또 그걸 누가 계약하질 않나…아놔아놔
제가 월부채널을 늘 보기는 하지만 이때부터 미친듯이 메모를 하면서 월부채널을 파기 시작하는데
“아뿔사, 한발늦은것 같다” 아찔해지는 마당에
역시 친절한 집주인은 월세를 30만원만 올려달라네요…여기 전세시세는 1억이상 올랐는데 말이죠 ㅋㅋㅋ
[미래계획]
여차저차 여기저기 매일 집을 2~3군데 변두리까지 다니고 주변 이름만 알던 단지들을 샅샅히 훑어도 예산을 맞추려니 이게 의미 있는 임장인가 싶어집니다. 지금까지 30개는 본것 같아요!
40%칼대출에 사업소득이고 뭐고 다 반영없이 부부소득 9천이상이면 50%대출도 안된다고 하고 정 하고 싶으면 10%후순위 대출을 받으라고 하고…..결국 미친듯이 좀비처럼 밤낮으로 이단지 저단지를 돌다가
8억후반대 물건을 잡기로 하고 결정을 한날…….
같은 단지 같은 동 다른층에 임대사업자 물건이 떡하니 떠있네요 (그게 어제임)
6억중반대입니다.
부동산 상식이 없는 저는 어제부터 미친듯이 또 임대사업자에 대해 뒤져보고 알아보고 대출에 대해서도 알아보고
가용금액이나 방법은 다 있는 것 같아서 이거라도 잡아야 할지…..
초조함과 설레임 사이에 믿고 의지할 곳은 월부라 여기에 글 써봅니다.
세입자 만기는 28년 2월이고 초기자금은 3억정도 필요하더라구요~이건 가능해서 이렇게 넣고 나중에 퇴거자금 1억대출받고 나머지 채우면 될 것 같은데
7월에 임대사업자 물건이 더 쏟아질지…이게 맞는지
지금 예산에 맞추다 보니 그나마 아이들 생활권 유지 가능한 곳이 그 구축뿐이네요
그런데 가장 중요한 건 왜 이리 싼거에요? 그리고 그렇게 싼데 왜 아무도 안가져 가는거에요?? 혹시 문제있는
집일까봐 걱정되서요!
정부규제 풀리기를 기다리는 것도 힘들것 같고
손목발목 다 묶인 느낌에서 지금 배고프다고 덥썩 물어버리는 건 아닌지 고민이 깊어요
혹시 구매를 한다면 제가 확인해야 할 것을 리스트업해봤는데요
- 환경점검 (엘베소음,결로,곰팡이등) - 탑층이라서요
- 서류점검 (임대사업자 만료일 확정 / 세입자 기간확정등)
- 자금점검 (퇴거자금 1억)
뭐가 또 필요할까요????
댓글
안녕하세요 팅키팅키님! 임대사업자 물건에 대해 하나씩 짚어드릴게요. [왜 이렇게 싼가요?] 시세 대비 1.5억 저렴한 데는 이유가 있습니다: 1. 세입자 퇴거까지 시간이 걸림: 28년 2월 만기이면 지금 매수해도 실입주까지 1년 8개월 기다려야 합니다. 급매수자(실거주 목적)는 기다릴 수 없으니 패스합니다. 2. 대출 제약: 임차인이 거주 중이라 담보대출(주담대) 실행이 바로 안 되는 경우가 있습니다. 잔금 시점에 세입자 보증금을 승계하는 구조라 자금 계획이 복잡합니다. 3. "아무도 안 가져가는" 건 아닙니다: 이런 물건은 투자자들이 조용히 가져갑니다. 실거주자에겐 진입장벽이 있어서 눈에 안 띄는 것뿐입니다. 즉, "문제 있는 집"이라서 싼 게 아니라, "당장 들어가서 살 수 없어서" 싼 거 같습니다. [확인해야 할 것 추가 리스트] 팅키팅키님이 정리하신 3가지(환경/서류/자금)에 추가로: 서류 필수 확인: • 임대사업자 등록 말소일 정확히 확인 (구청에서 확인 가능) • 세입자 전입신고일 + 확정일자 확인 • 선순위 근저당 있는지 등기부등본 확인 • 세입자 보증금 정확한 금액 (계약서 원본 확인) • 임대차계약 갱신 이력 (5% 증액 제한 준수했는지) 자금 흐름 확인: • 매수 시점에 세입자 보증금 승계 가능한지 (매도인-세입자-매수인 3자 합의) • 승계 시 대항력 유지 여부 • 28년 2월 퇴거 시 보증금 반환 자금(전세대출 or 현금) 확보 방법 리스크 체크: • 세입자가 퇴거 안 하면? → 갱신청구권 사용 여부 확인 (이미 사용했는지) • 임대사업자 의무기간 위반 과태료 가능성 → 매도인이 부담하는지 특약에 명시 대출: • 세입자 거주 중 상태에서 주담대 실행 가능 여부 (은행마다 다름) • 안 되면 잔금을 현금 + 신용대출로 해결하고, 퇴거 후 주담대로 갈아타는 구조 팅키팅키님 상황을 정리하면: • 현재 무주택, 반월세 거주 • 부부소득 9천+ (DSR 40%에 걸림) • 가용 현금 3억 • 아이들 학군지 생활권 유지 필요 • 시세 8억 후반 단지에서 6억 중반 임대사업자 물건 발견 이 구조면 "갭투자"에 가깝습니다. 3억 넣고, 세입자 보증금 승계하고, 나중에 퇴거 시 자금 마련. 구조 자체는 위험하지 않습니다. 다만 핵심은: • 28년 2월까지 기다릴 수 있는가? (지금 반월세 계약 유지 가능한가?) • 퇴거 시점에 자금 확보가 확실한가? • 이 단지가 정말 1.5억 싼 게 맞는지 실거래가로 확인했는가? 7월에 임대사업자 물건이 더 나올 수는 있고 아닐수도 있습니다. 이건 아무도 예상할 수 없는거 같습니다. 화이팅입니다!
팅키팅키님 안녕하세요 불안정한 부동산 시장에서 내집마련을 위해 직접 매물을 보러 다니고 계사다니, 정말 생각이 많으실 것 같습니다. 정부 규제도 계속 나오고 있고, 주변에서는 "지금 사도 되냐", "더 떨어지는 거 아니냐", 등 이야기도 많다보니 마음이 흔들리는게 너무 자연스러운 상황이라고 생각합니다. 그럼에도 본인 예산 안에서 아이들 학군과 생활권을 고려해 집을 보러 다니시는 모습은 정말 멋지십니다. 결국 내집마련은 단순히 “가장 싼 집을 사는 것”이 아니라, 우리 가족이 감당 가능한 범위 안에서 오래 가져갈 수 있는 집을 선택하는 과정이라고 생각합니다. 말씀해주신 상황을 보면 시세보다 저렴한 임대사업자 물건이라 관심이 가는 것은 당연합니다. 다만 이런 물건일수록 “왜 싼가?”를 꼭 확인해보셔야 합니다. 싸다는 건 기회일 수도 있지만, 반대로 매수자가 꺼리는 이유가 숨어 있을 수도 있기 때문입니다. 임대사업자 물건이며 한시적으로 세낀 물건의 매도를 허용했기에 현재 임차인 28년 2월 만기로 세가 껴있는 물건은 28년 5월 11일까지 입주하신다면 크게 문제는 없어보입니다. 그리고 매매가 6억 중반대라 다른 물건 대비 저렴할 수 있지만 취득세, 중개보수, 이사비, 인테리어비, 잔금 시 부족분 까지 생각하시면 실제 필요한 돈은 더 커질 수 있습니다. 이 부분은 감당 가능한 범위인지 정확하게 파악 해보시는걸 추천드립니다. 마지막으로 중요한건 단지 자체의 가치입니다. 지금 가격이 싸 보이더라도 그 단지가 앞으로도 사람들이 살고 싶어할 단지인지 선호도가 있는 단지인지 봐야 합니다. 아이들 학군, 역 접근성, 주변 생활편의시설, 단지 규모, 연식, 주차, 동간거리, 소음, 향, 층, 관리상태 등을 같이 보셔야 합니다. 당연히 잘 따져 보시겠지만 최소한 같은 생활권 안에서라도 비슷한 가격대 단지를 여러 개 비교해보시면 좋겠습니다. 그러면 지금 보는 물건이 정말 싼 건지, 아니면 싼 이유가 있는 건지 조금 더 선명하게 보이실 것 같습니다. 내집마련은 투자와 달리 가족의 생활 만족도도 함께 봐야 하기 때문에, 너무 “지금 안 사면 놓친다”는 마음으로 급하게 결정하지 않으셨으면 좋겠습니다. 반대로 조건이 명확히 확인되고, 자금도 감당 가능하고, 가족이 오래 살기 좋은 집이라면 남들이 불안해할 때 좋은 가격에 잡는 선택이 될 수도 있습니다. 결국 중요한 건 “싸게 샀느냐”보다 “내가 감당 가능한 좋은 선택을 했느냐”인 것 같습니다. 팅키팅키님께서 지금처럼 하나씩 확인하고 비교해가신다면 충분히 좋은 판단하실 수 있을 거라 생각합니다. 가족에게 맞는 좋은 내집마련 하시길 응원드립니다.
안녕하세요 팅키팅키님! 제목을 보고 들어오지 않을 수가 없었습니다. 하락론자에서 현재 바껴가는 팅키님의 모습을 보며 저도 깨닫는 부분이 많아요 🥹 많은 분들께서 진심으로 댓글 남겨주시고 응원해주셔서 감사하네요. 주고받으신 댓글을 보니 적정한 가격인지 잘 모르겠던 탑층 매물도 거래가 되었고, 올 하반기 매수를 목표로 하고 계신데 쉽지 않으신 것 같습니다. 서울 수도권에 특히나 예정된 공급이 없고 대출 규제나 시장상황이 변화하고 있기 때문에 7월 임대사업자 매물이 더 매물이 나오지 않을까? 하는 생각은 팅키님께서도 알고 계시듯 알 수 없는 미래라고 생각 됩니다. 다만, 나의 감당 가능한 예산 알기, 예산 내에서 어느 곳이 살기 편할지 다녀오기, 부동산 다니며 나올 만한 매물 없는지 파악하기 등등 지금 할 수 있는 것을 하면서 '같은 가격이라면 여기 더 가치가 있어 낫겠네?' 파악해보시면서 가격에 대한 감을 잡아가실 수 있을 거라 생각되어요. 그리고 월부에 '투자코칭' 이라는 게 있습니다. 저 또한 실거주집을 마련할 때 어느 정도가 감당 가능한 예산인지 잘 알지 못해 막막했었는데 투자코칭을 가기 위해 재무 상태를 점검하면서 스스로 메타인지를 할 수 있었고 투자코칭을 통해 어떤 선택들을 할 수 있는지 알 수 있었어요. 팅키님께서 꼭 편안한 집을 만나 매수하셨으면 좋겠어요. 응원드립니다. 🤍
