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열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
부자는 정보가 아니라 구조로 만들어진다
부자는 정보가 아니라 원칙, 기록, 실행, 복기, 레버리지, 그리고 멘토의 방향 복제. (누가 찐멘토인지를 알아보는 안목은 별개의 능력.)
1. 자본주의 게임의 룰 정리. 다 아는 내용이라도 또 정리.
열심히 일해서 돈을 버는 것만으로는 한계가 있다. 근로소득은 중요하지만, 근로소득만으로는 계속 쳇바퀴를 돌 수밖에 없다.
결국 어느 순간부터는 근로소득을 자산으로 바꾸고,
그 자산에서 나오는 돈을 다시 자산으로 바꾸는 구조를 만들어야 한다.
정리하면 이렇다.
근로소득 → 자산 취득 → 자본소득 → 재투자 → 더 큰 자산 → 사업화
단순히 더 사는 것이 아니라,
자산총량을 키우면서 동시에 버틸 수 있는 흑자 구조를 만드는 것.
2. 부동산은 레버리지+몰빵이라 매력적
강의에서 반복해서 느낀 것은 부동산 투자는 결국 확신의 게임이라는 점.
부동산은 소액으로 가볍게 분산하는 투자가 아니다. 큰돈이 들어가고, 레버리지가 붙고, 보유 기간도 길어야 한다.
그래서 부동산에서는 어느 순간 몰빵 결단을 해야 할 때가 온다. 그걸 대부분 못해. 배 다 떠난다.
중요한 것은 당시에 몰빵 자체보다 가치평가와 하방계산이 끝난 뒤의 행동이어야.
내가 이 물건을 왜 사는지.
얼마까지 잃을 수 있는지.
전세가가 하방을 받쳐주는지.
환금성은 있는지.
언제, 어떤 기준으로 매도할 것인지.
이 계산이 끝나지 않은 몰빵은 투자가 아니라 도박에 가깝다.
강의를 들으며 건져가야 할 것은,
앞으로 매수 전에는 반드시 스스로에게 묻는 습관.
나는 이 물건의 상방만 보고 있는가?
아니면 하방까지 계산하고 있는가? 지금 너무 안심하고 있는 것은 아닌가?
3. 선입견과 비대한 자아가 기회를 막는다
이번 강의에서 가장 아팠던 부분은 선입견과 비대한 자아에 대한 이야기였다.
좋은 기회는 생각보다 자주 온다.
하지만 내가 준비되어 있지 않으면 그 기회를 알아보지 못한다.
더 무서운 것은,
기회를 알아보지 못하는 이유가 정보 부족이 아니라 내 선입견과 비대한 자아일 때다.
“내 판단이 더 낫지 않을까?”
이런 생각들이 결국 좋은 기회를 막는다.
강의를 들으며 나도 과거의 투자 판단들을 돌아보게 되었다.
분명 더 좋은 선택지가 있었는데, 내 생각이 너무 강해서 보지 못했던 순간들이 있었다.
투자에서 자존심은 수익을 만들어주지 않는다.
오히려 가장 비싼 수업료가 될 수 있다.
Ego is Enemy. 여실히 깨닫는 요즘.
4. 기록하지 않으면 실력이 남지 않는다
이번 강의에서 또 하나 크게 남은 것은 기록과 복기의 중요성.
매수할 때 왜 샀는지.
보유할 때 왜 가져가는지.
매도할 때 왜 파는지.
그리고 매도한 뒤 그 물건의 가격이 어떻게 변했는지.
이 모든 것을 기록해야 진짜 실력이 남는다.
사람의 기억은 생각보다 부정확하다.
수익이 나면 내가 잘해서 번 것 같고,
손실이 나면 시장이 나빴다고 생각하기 쉽다.
하지만 기록해두면 피할 수 없다.
내 판단이 맞았는지, 틀렸는지, 운이었는지, 실력이었는지 보인다.
앞으로는 모든 투자 후보에 대해 최소한 아래 항목은 기록하려고 한다.
- 왜 이 물건을 보는가
- 당시 매매가와 전세가는 얼마인가
- 전고점 대비 얼마나 내려왔는가
- 전세가율은 어떤가
- 수요는 충분한가
- 잃으면 얼마나 잃을 수 있는가
- 상방은 어디까지 볼 수 있는가
- 매도 기준은 무엇인가
- 매도 후 갈아탈 대안은 있는가
투자 실력은 기억에서 나오지 않는다.
기록된 복기에서 나온다.
5. 잃지 않는 투자가 먼저다
먼저 잃으면 얼마나 잃을지 봐야 한다.
투자를 하다 보면 자연스럽게 상방을 먼저 보게 된다.
얼마까지 오를 수 있을까.
몇 배가 될 수 있을까.
내 자산이 얼마나 커질까.
하지만 진짜 중요한 것은 먼저 하방이다.
내가 틀렸을 때 얼마를 잃는가.
전세가가 받쳐주는가.
환금성 충분한가.
최악의 경우에도 버틸 수 있는가.
특히 부동산은 좋은 자산을 샀더라도 현금흐름이 무너지면 강제 매도할 수 있다.
그래서 좋은 자산을 고르는 것만큼 중요한 것이 버틸 수 있는 구조다.
자산가가 되는 길에서 가장 위험한 것은 가난이 아니라, 좋은 자산을 들고도 현금흐름이 약해서 버티지 못하는 상황.
늘 그랬듯 투자할 때 상방보다 하방을 먼저 보아야. 버틸 수 있는 체력 점검. 특히 지금 필수.
6. 자산마다 역할을 구분해야 한다
강의를 듣고 나서 내 자산들을 역할별로 다시 생각해보게 되었다.
모든 자산이 같은 역할을 하는 것은 아니다.
어떤 자산은 오래 가져가야 하는 핵심자산이고,
어떤 자산은 좋은 가격에 정리해 더 좋은 자산으로 갈아타야 하는 교량자산이다.
어떤 자산은 유동성을 위한 자산이고,
어떤 자산은 제한된 비중으로만 가져갈 수 있는 공격자산이다.
이 역할을 섞으면 위험해진다.
핵심자산을 단기 시세로 흔들면 안 되고,
공격자산을 본진처럼 믿어도 안 된다.
(나는 올해초 이 실수를 했다.)
유동성 자산을 욕심내서 다 투자해버리면, 하락장에서 기회를 잡을 수 없다.
앞으로는 자산을 이렇게 나눠서 관리하려고 한다.
- 오래 가져갈 핵심자산
- 적정 가격에 전환할 교량자산
- 장기 우상향을 기대하는 금융자산
- 위기 때 쓸 수 있는 현금성 자산
- 제한된 비중으로 운용할 공격자산
투자는 많이 하는 것보다,
각 자산의 역할을 명확히 하는 것이 먼저다.
7. 30대와 40대는 자산총량을 키워야
30대와 40대는 시세차익을 중심으로 자산총량을 키워야 한다는 이야기.
월세나 배당도 중요하다.
하지만 너무 이른 시점부터 현금흐름에만 집중하면 자산총량이 크게 불어나기 어렵다.
반대로 50대 이후에는 다르다.
은퇴가 가까워지면 현금흐름과 방어가 훨씬 중요해진다.
나는 30대지만, 지금 필요한 것은 균형감.
첫째, 아직은 공격적으로 자산총량을 키워야 한다.
둘째, 그렇다고 현금흐름을 완전히 무시해서는 안 된다.
즉, 방향은 공격이지만 구조는 방어적으로 가져가야 한다.
자산총량은 공격적으로 키우되, 생활 구조는 반드시 흑자로 만들어야 한다.
이것이 앞으로의 중요한 기준이 될 것 같다.
8. 베타 투자와 알파 투자를 구분해야 한다
강의를 들으며 베타 투자와 알파 투자를 구분하는 것도 중요하다고 느꼈다.
베타 투자는 좋은 자산을 오래 가져가는 것이다.
대표 자산, 핵심지 부동산, 미국 지수 같은 장기 우상향 자산이 여기에 가깝다.
알파 투자는 저평가된 자산의 가격 괴리를 노리는 것이다.
심리가 무너졌거나, 시장에서 외면받고 있지만 가치가 있는 자산을 싸게 사는 방식이다.
두 투자는 완전히 다르다.
베타 투자는 오래 가져가야 한다.
알파 투자는 매도 기준이 있어야 한다.
베타 자산을 너무 빨리 팔면 복리의 힘을 잃고,
알파 자산을 기준 없이 오래 들고 가면 물릴 수 있다.
앞으로 내 투자에서도 이 구분을 명확히 하려고 한다.
오래 가져갈 자산은 오래 가져가고,
엑싯해야 할 자산은 욕심내지 않고 보낸다.
9. 하락장은 기회지만, 준비된 사람만
하락장은 모두가 기회라고 말한다.
하지만 실제로 하락장에서 매수하는 사람은 많지 않다.
왜냐하면 그때는 무섭기 때문이다.
뉴스는 더 나빠 보이고, 주변 사람들은 더 떨어질 거라고 말하고, 내 마음도 흔들린다.
그럼에도 하락장에서 살 수 있는 사람에게는 세 가지가 필요하다.
첫째, 싸다는 것을 알아보는 통찰력.
둘째, 실제로 살 수 있는 돈과 대출 구조.
셋째, 흔들리지 않을 확신.
이 세 가지 중 하나라도 부족하면 기회는 그냥 지나간다.
그래서 앞으로는 미리 리스트를 만들어두려고 한다. 좋은 자산인데 시장 심리 때문에 싸질 수 있는 곳.
전세가가 하방을 받쳐주는 곳.
공급이 부족하고, 수요가 꾸준한 곳.
다음 장에서 사람들이 다시 찾을 곳.
이런 후보들을 계속 추적해야 하락장에서 움직일 수 있다.
기회는 하락장에 오지만,
하락장이 온 뒤에 공부를 시작하면 늦다.
10. 부동산의 안정감
주식에서는 20년 뒤 1등 기업이 바뀔 수 있지만,
부동산에서는 20년 뒤에도 사람들이 선호하는 지역의 큰 방향은 쉽게 바뀌지 않는다는 말이 인상적.
11. 내가 이번 강의 후 다시 세운 기준
나는 선입견과 비대한 자아를 내려놓는다.
나는 매수 전 하방을 계산하고, 매수 후 기록하고, 매도 후 복기 한다.
나는 좋은 자산을 지키되, 현금흐름 때문에 무너지지 않는 구조를 만든다.
나는 자산총량을 키우는 시기와 현금흐름을 강화하는 시기를 구분한다.
나는 투자로 번 돈을 과시하지 않고, 다시 자산과 지식과 사람에게 재투자 한다.
나는 남과 비교하지 않고, 어제의 나와 비교한다.
그리고 무엇보다,
나는 가족을 지키기 위해 부자가 되어야 한다.
12. 강의를 듣고 남은 최종 결론
방향을 아는 것과, 무너지지 않는 구조를 만드는 것은 전혀 다른 문제다.
좋은 자산을 사는 것도 중요하다.
하지만 좋은 자산을 끝까지 지킬 수 있는 구조가 더 중요하다. 특히 지금은 더.
시장은 계속 흔들린다.
사람의 마음도 계속 바뀐다.
결국 마지막에 남는 것은 원칙이다.
기록하고, 복기하고, 실행하고, 다시 원칙으로 돌아오는 사람.
그런 사람이 결국 오래 살아남고, 자산을 키우고, 주변 사람도 도울 수 있다
앞으로의 내 투자 방향은 단순하다.
좋은 자산을 산다.
하방을 계산한다.
기록한다.
복기한다.
현금흐름을 지킨다.
대가의 원칙과 공명한다.
그리고 복리를 만끽한다.
이번 강의는 새로운 정보를 많이 얻은 시간이기도 했지만,
그보다 더 크게는 내가 앞으로 어떤 투자자가 되어야 하는지 다시 정리한 시간.
