수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 성장하는 걷는입니다.
최근 서울 아파트 값이 연일 상승세를 이어가면서 내 집 마련을 꿈꾸는 분들의 고민이 깊어지고 있습니다. "지금이라도 무리해서 서울에 진입해야 할까?", "내 예산으로는 서울 변두리조차 엄두가 안 나는데 어디로 눈을 돌려야 하지?"라는 생각이 드실 수 있습니다.
만약 서울 진입을 하기위한 조건, 예산등이 맞지 않다면 시선을 살짝 옆으로 돌려보세요. 서울과 맞닿아 있으면서도 아직 과거 전고점 대비 가격 회복이 더딘 '부천'이 그 대안이 될 수 있습니다. 부천이 왜 실거주와 투자 모두를 동시에 잡을 수 있는 매력적인 지역인지, 직장·교통·환경·학군 측면에서 우선 말씀드리겠습니다.
1. 부천의 핵심 강점: 교통 (7호선과 1호선)
부천을 이야기할 때 가장 강조하고 싶은 부분은 교통입니다. 부천은 서울의 주요 업무지구로 출퇴근하는 직장인들을 위한 대표적인 베드타운이며 지하철 7호선과 1호선 2개 라인이 지나가는 지역입니다.
가장 주목해야 할 ‘7호선’
부천에서 7호선과 1호선 중 더 선호도가 높은 라인은 단연 7호선입니다. 7호선은 강남구청역까지 환승없이 직결로 1시간 이내에 도착할 수 있는 라인입니다. 그리고 많은 종사자들이 근무하는 가산디지털단지역을 지나며 2호선으로 환승하기 좋아서 다른 업무지구 접근성도 좋은 편입니다.
전통의 라인 ‘1호선’
1호선은 종로역, 여의도역 등 서울 중심업무지구(CBD)와 여의도 업무지구(YBD)로의 접근성이 좋은 라인입니다. 다만, 지상철이고 정시성이 떨어지는 특징등으로 인해 7호선에 비해 선호도가 떨어지는 모습입니다.
이처럼 부천은 행정구역상 경기도이긴 하지만 서울과 붙어있으면서 주요 업무지구로의 접근성이 괜찮은 교통 요소를 가지고 있습니다.
2. 직장, 환경, 학군: 무엇 하나 빠지지 않는 밸런스
교통 외에도 부천은 1기 신도시로서 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 다양한 연령대의 실거주 만족도가 높은 지역입니다.
직장(탄탄한 배후 주거지)
부천은 자체적인 일자리만 보면 아쉬울 수 있지만 가산디지털단지, 여의도, 강남까지 접근성이 좋은 교통망 덕분에 서울에 직장을 둔 젊은 부부와 직장인들에게 탄탄한 배후 주거지 역할을 하고 있습니다.
환경(완성된 인프라와 쾌적함)
부천은 중상동 1기 신도시를 중심으로 백화점, 큰 규모의 상권등이 잘 발달되어 있어 서울 웬만한 지역보다 생활 편의성이 우수합니다. 더불어 중앙공원, 기타 도심 속 녹지 공간등이 잘 어우려져 주말에 여가를 즐기기에도 부족함이 없는 쾌적한 환경을 가졌습니다.
학군(아이 키우기 좋은 환경)
부천은 과밀초와 85% 이상의 학업성취도를 가진 중학교들이 중상동 일대에 잘 형성되어 있습니다. 초,중,고등학교가 아파트 단지와 밀접해 있어서 안전한 통학 환경과 안정적인 교육 분위기를 원하는 학부모들에게 아이 키우기 좋은 동네로 인식됩니다.
3. 생활권 특징
부천은 크게 4가지 생활권으로 나누어볼 수 있습니다.
- 상동: 상동역 역세권, 큰 규모의 상권들, 85%가 넘는 학업성취도를 가진 중학교, 과밀초등의 교통, 환경, 학군 모든 요소가 잘 어우러진 1등 생활권입니다. 아이를 키우기에 가장 좋은 환경이며 1기 신도시의 안정적인 분위기를 가진 생활권입니다.
- 중동: 상동에 비해 연식이 좀 더 괜찮은 단지들이 위치해 있고 부천시청역 인근으로 백화점, 공원등의 환경이 잘 갖추어진 생활권입니다. 다만, 일부 유흥상권도 섞여 있고 학군적인 면을 고려하면 상동보다는 조금 아쉬울 수 있는 생활권입니다.
- 소사: 부천 외곽 신축 택지인 옥길 생활권이 크게 위치해 있습니다. 옥길 생활권은 큰 규모의 신축 상권이 잘 형성되어 있고 17~18년식의 준신축 단지들이 택지를 형성하고 있어 젊은 가족들에게 인기가 많은 생활권입니다. 다만 부천 외곽이면서 지하철이 없기 때문에 교통적인 약점이 있는 생활권입니다.
- 원종: 부천에서 가장 외곽이면서 지하철이 없고 전체적으로 비균질한 느낌을 줄 수 있는 생활권입니다. 대장지구, 부천종합운동장역 호재등이 있긴 하지만 아직 개발이 진행되고 있는 노후화된 동네가 여럿 보입니다.
4. 현재 접근 가능한 가격대
부천은 아직 사람들이 어느정도 선호하는 준신축 단지도 전고를 회복하지 못한 모습입니다. 그럼 가격대별 특징을 찾아보겠습니다.
- 8~9억대: 사람들이 선호하는 7호선 라인의 역세권 구축단지들 및 역과 조금 거리가 있는 비역세권 신축라인이 위치한 가격대입니다. 부천 내에서도 선호하는 단지들을 매수할 수 있는 가격대입니다.
- 7억대: 비역세권 준신축 단지들과 외곽 신축 단지들을 매수할 수 있는 가격대입니다. 전체적으로 선호도가 괜찮으면서 연식도 괜찮은 단지들을 매수할 수 있는 가격대입니다.
- 6억대: 7호선 역세권 구축 및 1호선 비역세권 준신축 단지들을 매수할 수 있는 가격대 입니다. 7호선 구축, 1호선 비역세권 준신축 단지 모두 해당 생활권에서 선호도가 뛰어난 편은 아니지만 실거주 수요가 꾸준한 특징을 보입니다.
- 5억대: 외곽 준신축 단지들과 7호선 비역세권 구축단지들이 포진된 가격대입니다. 연식적으로 아쉽거나 역에서 거리가 조금 먼 단지들이지만 실거주 수요는 괜찮은 단지들입니다.
- 3~4억대: 1,7호선 비역세권 구축단지들을 매수할 수 있는 가격대입니다. 연식이나 역과의 거리에서 모두 아쉽긴 하지만 가성비 있게 교통, 환경을 이용할 수 있는 단지들입니다.
5. 현재 부천 시장 분위기
부천단지들에 전임을 해보면 공통적으로 전세 물량이 너무 없고 전세 가격이 계속 오르고 있다는 이야기를 들을 수 있습니다. 실제로 부천은 몇 개월전에 비해 전세가격이 전체적으로 상승해서 매매, 전세 가격 차이가 점차 줄어들고 있는 모습을 보입니다. 특히 전세를 구하는 실거주자 입장으로 전임을 해보니 지금 전월세를 구하는 분들이 얼마나 힘든 상황인지를 잘 알 수 있었습니다. 그에 반해 매매가격은 선호도 높은 단지들은 오르고 있지만 아직 선호도 중하 단지들의 경우 매매 가격 상승 흐름이 오지 않은 지역이라는 걸 알 수 있었습니다.
부천은 현재 매매가격에 비해 전세가격이 더 많이 상승하면서 매매, 전세의 차이가 계속 줄어드는 지역입니다. 그리고 아직 전고를 회복하지 못한 단지들이 많은 지역입니다. 앞으로 어떤 상황이 펼쳐질지 예상할 순 없지만 만약 서울내로 진입하기에 조건과 예산이 맞지 않는 분들이 계시다면 서울과 맞닿은 부천과 같은 지역에서 내집마련 또는 투자를 고려해보시는 것도 좋은 기회가 될 수 있을것 같습니다.
서울 옆세권, 편견 속에 기회가 숨어 있는
다른 비규제 지역도 궁금하시다면! 아래의 글을 참고해보세요💛
#1 인천 서구(완대장): https://weolbu.com/s/OMfPyhfL80
#2 산본(람파드): https://weolbu.com/s/OMfQhCwXPC
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