저환수원리 시리즈 - 저평가

저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크.

우리는 이것을 줄여서 '저환수원리'라고 부릅니다.

그렇다면 왜 우리는 투자 원칙과 기준을 나누어 생각할까요?

그 이유는 우리가 소중하게 모은 돈을 잃지 않기 위해서입니다.

만약 투자 원칙과 기준이 없다면 

기대감, 분위기, 욕심과 같은 감정으로 투자하게 됩니다.

운이 좋으면 수익을 낼 수도 있습니다.

하지만 그 경험은 오히려 독이 되어 더 큰 손실로 이어질 수도 있습니다.

그래서 투자 고수들은 

언제나 자신만의 원칙과 기준을 가지고 있었고, 

그것을 지켜왔습니다.

우리 역시 원칙과 기준을 이해하는 것에 그치지 않고,

임장보고서의 마지막 투자 의사결정에 직접 적용해보며

조금씩 내 투자 기준으로 만들어가야 합니다.

원칙은 변하지 않지만 기준은 변합니다.

여기서 원칙과 기준은 다릅니다.

원칙은 변하지 않는 것입니다.

반면, 기준은 시장 상황에 따라 변할 수 있습니다.

투자의 원칙은 같습니다.

"저환수원리에 맞는 가장 좋은 자산을 산다."

하지만 그 자산을 판단하는 기준은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

오늘은 저환수원리 중 첫 번째인 '저평가'에 대해 이야기해보겠습니다.

우리가 알고 있던 저평가

지난 몇 년 동안 수도권에는 

‘전고점 대비 가격이 낮은 단지들’이 많았습니다.

그래서 자연스럽게 우리는

"전고점 대비 몇 % 빠져 있는가?"

를 저평가의 기준으로 사용했습니다.

실제로 당시에는 꽤 유효한 기준이었습니다.

저 또한 이 기준으로 단지를 바라보았습니다.

전고점보다 많이 빠진 단지일수록 싸다고 느껴졌고, 

저평가되었다고 판단했습니다.

하지만 시장은 바뀌었습니다

강남 1시간권의 수도권을 보면 

이미 전고점을 넘어선 단지들이 많습니다.

그렇기 때문에 과거처럼

"전고점 대비 얼마나 빠졌는가?"

만으로 저평가를 판단하기는 어려워졌습니다.

물론 아직 전고점 이하인 단지들은 

여전히 가격이 저렴한 상태입니다.

하지만 전고점을 넘긴 단지들도 많아졌기 때문에, 

이제는 전고점보다 단지의 가치 자체를 더 깊게 봐야 하는 시장이 되었습니다.

반면 지방은 아직도 가격이 저렴한 단지들이 많습니다.

하지만 같은 가격이라도 가치가 더 좋은 단지들이 있습니다.

결국 전고점은 과거에 참고했던 기준일 뿐,

이제는 "이 단지가 가진 가치 대비 현재 가격이 저렴한가?"

를 함께 판단해야 하는 시점이 되었습니다.

임장보고서 저평가 저는 이렇게 정리할거에요

"A단지는 전고점 대비 ~%"라는 말 대신에

이제는 “O억대인 단지인 B단지보다 ~~이러한 부분이 가치적으로 더 좋다고 생각합니다.”

라고 표현하려고 합니다.

저평가의 원칙을 지키는 방법

결국 비교평가를 잘해야 합니다.

사실 저평가를 판단할 때 가장 어려운 부분입니다.

직장,교통,학군,환경,공급과 같은 

입지의 5요소를 정량적인 수치를 넘어 

더 디테일하게 사람들이 느끼는 실수요 관점에서 바라봐야합니다.

그래야 비로소 단지의 진짜 가치를 판단할 수 있습니다.

이런 디테일은 임장을 통해 직접 느껴보고,

임보를 통해 정리하는 과정 속에서 조금씩 쌓여간다고 생각합니다.

그 과정이 결국 저평가를 보는 눈을 키워주는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다.

제가 임장하고 임보를 쓰면서 중요하다고 느낀 부분들을 정리해보았습니다.

아래 부분은 참고해보시면 되겠습니다.

직장

해당 지역의 직장 규모와 수준을 보는 것에 더해,

이 지역에서 접근 가능한 직장은 어디인지,

실제로 출퇴근하기 편한지,

직장의 규모와 소득 수준은 어떤지까지 함께 살펴봐야 합니다.

교통

직장까지 걸리는 시간만 보는 것이 아니라,

역까지 가는 길이 심리적으로 멀게 느껴지지는 않는지,

소요시간은 짧지만 환승이 많아 불편하지는 않은지 생각해봐야 합니다.

학군

학업성취도와 특목고 진학률뿐 아니라,

주변에 학원가가 형성되어 있는지,

초·중·고가 고루 갖춰져 있는지,

오래 거주하기 좋은 정주 환경을 갖추고 있는지까지 함께 살펴봐야 합니다.

환경

백화점, 대형마트, 병원, 스타벅스의 개수만 보는 것이 아니라,

마트, 병원, 음식점, 학원 등 생활 인프라가 고르게 갖춰져 있는지,

멀리 이동하지 않아도 생활이 가능한 곳인지 생각해봐야 합니다.

공급

단순히 수요 대비 입주물량을 기록하는 것에서 끝나는 것이 아니라,

그 단지가 어떤 가치 때문에 선택받는지,

주변 단지로 수요 이동이 가능한지,

향후 전세가와 매매가에 어떤 영향을 줄 수 있는지까지 고민해봐야 합니다.

더 좋은 단지를 놓쳤다는 것을 발견했을 때?

앞마당이 늘어나고 경험이 쌓이다 보면 

누구나 한 번쯤 이런 생각을 하게 됩니다.

"그때 저 단지를 샀으면 더 좋았을 텐데."

저는 이것을 실력이 성장했다는 증거라고 생각합니다.

예전에는 보이지 않던 가치가 

이제 보이기 시작했다는 뜻이기 때문입니다.

중요한 것은 후회가 아닙니다.

왜 그 단지가 더 좋은 수익을 냈는지 분석하는 것입니다.

단순히 상급지라서,신축이라서,역세권이라서,대단지라서.

이렇게 한마디로 정리해버리면 남는 것이 없습니다.

저는 그럴 때 당시 제가 봤던 것과 지금 보이는 것이 무엇이 다른지 하나씩 비교해보려고 합니다.

입지 요소를 다시 살펴보기도 하고,

현장에서 느꼈던 분위기를 떠올려보기도 하고,

수요자 입장에서 놓쳤던 부분은 없었는지 생각해보기도 합니다.

그 과정에서 

"아, 그래서 사람들이 이 단지를 더 선호했구나" 

하는 것들을 조금씩 발견하게 됩니다.

이렇게 하나씩 돌아보는 과정이 

결국 다음 선택을 조금 더 나아지게 만들어준다고 생각합니다.

저평가는 저환수원리 중에서도 가장 어려운 영역이라고 생각합니다.

결국 비교평가를 잘해야 하기 때문입니다.

하지만 원칙은 변하지 않습니다.

우리는 여전히 저평가된 자산을 찾아야 합니다.

다만 과거처럼 전고점 대비 가격만 보는 것이 아니라,

그 단지가 가진 가치 자체를 비교할 수 있어야 합니다.

기준은 바뀔 수 있습니다.

하지만 원칙은 바뀌지 않습니다.

그래서 우리는 계속 임장하고, 비교하고, 복기해야 합니다.

그 과정 속에서 저평가를 보는 눈도 함께 성장하게 될 것이라고 믿습니다.