○ 강의명 : 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 전세 A to Z
○ 강 사: 양파링 튜터님
1.강의를 듣고 나서
: 이번 2주차 양파링 튜터님의 강의는 너~무 공감되고 시야를 넓혀주는 강의 였습니다. 사람은 자기가 아는 만큼만 보게 된다고 하는데 저도 집을 사기 전까지는 매수만 하면 끝이라고 나머지는 가격이 오를 때까지 기다리면 되겠지라고만 생각했는데, 강의를 다듣고 나니 강의시간에 종종 들었던 매수가 가장 쉽다는 말이 머릿속에 제일 먼저 떠올랐습니다.
지금처럼 공급량이 부족한 시장에서는 전세 맞추기가 어렵지 않은데 “쉬운 시장에서 방심한 대가는 어려운 시장에서 청구된다” 강의 내용에 운이나 타이밍에만 기대지 않고 어떤 상황에서도 대응할 수 있는 실력을 키워야 하고, 그게 지금 공부를 하는 이유였음 깨닫게 되었습니다.
그리고 그동안 단편적으로만 알고 있던 전세세팅 전반에 대해 자세히 알고, 앞으로 임대차 계약시 배경지식으로 써먹을 수 있는 정보를 알게 되는 아주 소중한 시간이었습니다.
2.전세 셋팅방법 5가지
: 이번 강의에서는 조건부 전세대출로 녹록치 않은 상황에서 전세대출을 받지 않는 전세 3가지(현금전세, 세낀 물건, 주인전세), 전세대출을 가능하게 하는 방법 2가지(매도자 전세계약 후 승계, 잔금치고 전세 세팅)에 대해 배웠습니다. 양파링님의 예시를 통해 현금전세는 보통 전세보다 금액이 좀더 싸게 나온다는 것과 입주기간 전과 후의 금액이 달라진다는 것을 배울 수 있었습니다.
또한 대출 이후 소유권 변경여부를 은행에서 확인하는지 세입자가 대출받을 은행에 사전 확인하도록 요청해야 하며, 위험 사항 대비를 위해 임차인의 전세대출 시 집주인 3개월 유지, 잔금 시 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아있는지 확인하는 것이 중요하다는 점을 알게 되었습니다.
3. 전세낀 물건 투자 시뮬레이션
: 투자 진행시 검토해야 할 3가지 중요사항으로 전세보증금, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부입니다. 수도권 비규제지역 구리지역을 예시로 한 전세세팅을 살펴보면서 똑같은 투자금이 들어간다면 전세가가 높은 것보다 매매가 낮아 투자금이 줄어드는 것이 유리하다는 것을 알게 되었습니다.
그리고 임대만료일을 볼때 공급물량을 체크를 통해 공급 리스크를 확인하는데, 특히 구리시 바로 옆에 6만가구가 넘는 남양주시의 왕숙1,2 신도시와 진접2 신도시의 공급물량도 같이 살펴보았는데 공공주택 물량은 공사상황 등으로 입주시기가 뒤로 밀리는 반면, 민간물량은 공급시기가 거의 그대로 지켜진다는 점이 꽤 흥미로웠습니다.
그리고 남양주의 분양 물량이 어마어마한 만큼 단순히 양적인 영향으로 전세가에 큰 변동을 줄지, 그리고 상대적으로 구리시보다 지하철 등의 교통 인프라와 환경이 덜 좋은 남양주가 구리시에 어떤 영향을 줄지 꾸준히 지켜보면서 전세가에 영향을 주는 요인에 대해 지켜봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다 .
마지막으로 갱신요구청구권에 대해 배우면서 임대인, 임차인 모두 갱신청구권을 언급하지 않고 그냥 자동연장 되는 묵시적 갱신에 대해 배웠는데, 묵시적 갱신이 되는 경우 5%이내의 인상은 커녕 동일한 조건으로 계약이 그냥 연장되고, 더군다나 갱신권 미사용이 된다는 사실에 충격과 경각심을 갖게 되었고, 당장 핸드폰 달력에 임차계약 만료 3달전 알람을 설정을 하게 되었습니다.
4. 임대계약서 작성 시 주의사항
: 전체 강의 내용 중 이 부분에 가장 새로운 사항이 많았는데 특히 임대보증금 반환대상이 달라지는 경우는 무척 흥미롭고 재미있었습니다.
세입자가 전세대출을 받았을 경우 대출 및 상환방법은 크게 3가지로 나뉘는데 첫째가, 임차인의 신용대출, 둘째가 임차인의 채권양도로 이 방식은 채권양도 통지서를 통해 확인할 수 있으며, 이통지서를 받을 경우 보증금 전액을 은행으로 상환해야 한다는 점, 세번째 질권설정방식은 임대보증금 반환채권을 담보로 대출받는 근질권을 이용한 대출로 이 경우 질권설정금액은 은행에 상환하고, 나머지는 임차인에게 반환해야 하는 점을 배웠습니다.
특히 질권 설정방식은 등기부에는 기록이 되지 않는다고 하는데 이를 통해 전세금을 어떻게 마련했는지에 대해서도 알고 있어야 함을 알 수 있었습니다.
그 외 매매계약을 작성하면서 근저당 말소 할 땐 상환 후 상환영수증 챙기기, 특약사항 기재, 법인임대, 임대기간 등 확인사항에 대해 배웠는데 양파링님이 직접 샘플을 보여주시고, 계약서와 등기부등본 보는 방법 등을 가르쳐 주셔서 너무 실질적이고 유용해서 흥미있게 강의를 듣게 되었습니다.
5. 나에게 적용하고 배울 점
: 이번 강의는 그동안 추상적으로 머리속에 띄엄띄엄 있던 지식들을 잘 뭉치고, 분류하고, 체계화하는 수업이었습니다. 이번 강의를 통해 매매는 그때그때 대응하는 것이 아니라 미리 준비하고, 훈련하고 대비해야 한다는 점을 분명하게 알게되었습니다.
○ 매매 계약서 작성 시 챙겨야 할 점 기록해두고 업그레이드 하기
○ 임차인 계약 갱신과 전세계약 만료 시 6개월 전부터 챙기기
○ 안정적인 젠세세팅을 위해 주변지역 공급물량 확인하기
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