경기 남부 실거주 끝판왕? 평촌 현장 분위기 [목부장]

안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.

오늘은 경기도 대표 학군지인 평촌을 다녀왔습니다.

실거주 갈아타기를 준비하면서 여러 번 방문했던 지역이지만,

한 달 사이에도 시장 분위기가 꽤 달라진 것을 느낄 수 있었습니다.

최근 분당, 수지, 광교, 동탄이 계속해서 주목받고 있는 가운데

평촌은 지금 어떤 모습일까요?

직접 전임과 시세를 확인하며 느낀 점을 정리해보았습니다.

평촌 대장은 계속해서 움직이고 있습니다

최근 평촌에서 가장 뜨거운 단지를 꼽으라면 단연 평촌 센텀퍼스트였습니다.

평촌 학원가를 이용하기 좋고,

경수대로 안쪽에 위치해 주거 선호도도 높은 단지입니다.

실제로 평촌에 거주하는 분들이라면

"한 번쯤은 가고 싶은 단지"

라고 생각할 만한 곳이라고 느껴졌습니다.

흥미로운 점은 같은 신축급 단지인

트리지아, 엘프라우드, 어바인퍼스트보다

센텀퍼스트가 먼저 움직이고 있다는 점입니다.

그 이유 중 하나는 바로 등기 문제였습니다.

등기가 가격을 움직이고 있습니다

현재 트리지아와 엘프라우드는

등기 이슈로 인해 주택담보대출 이용에 제한이 있는 상황입니다.

실수요자 입장에서는 대출 여부가 중요하기 때문에

거래가 생각보다 활발하게 이루어지지 못하고 있습니다.

하지만 최근 트리지아는

조합원 등기가 진행되면서 분위기가 달라지고 있습니다.

현장에서는

59㎡ 기준으로 수천만 원에서 1억 가까이 오른 가격에 거래됐다는 이야기도 들을 수 있었습니다.

결국 같은 신축이라도

대출 가능 여부가 시장 움직임에 큰 영향을 주고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

생각보다 촘촘한 가격대

이번 평촌 시세를 보며 가장 놀랐던 부분은

가격대가 굉장히 촘촘하게 형성되어 있다는 점이었습니다.

비산동 일부 단지들은 7억대,

평촌 북쪽 생활권은 8억대,

남쪽 학원가 인근은 9억대 수준으로 형성되어 있었습니다. (84기준은 +1억이었습니다.)

신축은 59㎡ 기준 10~12억,

84㎡ 기준 12~15억 수준이었습니다.

특히 아직도 일부 단지들은

전고점 대비 40~50% 수준에 머물러 있는 곳도 있어

실거주 관점에서는 충분히 검토할 만하다고 생각했습니다.

전세 물량은 아직 남아 있습니다

최근 서울 주요 지역을 다녀보면 

전세 물건 자체가 없는 곳들이 많았습니다.

하지만 평촌은 조금 달랐습니다.

신축 단지를 중심으로

전세와 월세 물건이 여전히 존재했습니다.

물론 과거에 비해 많은 수준은 아니지만

인근 인덕원까지 포함하면

상당한 물량이 시장에 남아 있는 상황이었습니다.

이는 최근 몇 년간 평촌 일대에 입주 물량이 있었던 영향도 있다고 생각합니다.

다만 전세 물건이 있다고 해서 시장이 약한 것은 아니었습니다.

실제로는 상승한 전세 호가에도 거래가 이루어지고 있었고,

전세 수요 역시 꾸준히 존재하고 있었습니다.

신축 59가 11억, 정말 비싼 걸까?

경기 남부권에서 구성남 일부 단지를 제외하면

강남을 30~40분 내외로 접근할 수 있으면서

신축 59를 10~11억대로 매수할 수 있는 곳은 많지 않다고 생각합니다.

실제로 최근 동탄, 광교, 분당, 수지의 가격을 보면

신축 선호 단지들은 이미 상당한 가격 상승을 보여주고 있습니다.

반면 평촌은 신축 가격도 상승하고 있지만

아직 비교평가 관점에서는 충분히 경쟁력이 있다고 느껴졌습니다.

특히 학군을 중요하게 생각하는 실수요자라면

평촌 학원가와 범계역 생활권,

그리고 향후 재건축 및 정비사업 기대감까지 고려했을 때

한 번쯤은 검토해볼 만한 지역이라고 생각합니다.

리스크가 통제 된다면 선점해보는 것도 전략이다.

이번 평촌을 보면서 가장 크게 느낀 부분은

"모두가 불편해하는 이유가 해결되면 가격은 생각보다 빠르게 움직인다"는 점이었습니다.

대표적으로 등기 이슈가 있는 신축 단지들이 그랬습니다.

대출이 어렵고 거래가 제한되다 보니

실수요자들이 접근하기 어려웠지만,

등기가 진행되면서 실제 거래가 살아나고 가격도 빠르게 반응하는 모습을 볼 수 있었습니다.

결국 리스크를 이해하고,

그 리스크가 통제 가능한 수준이라고 판단했다면

남들보다 먼저 들어가는 것도 하나의 전략이 될 수 있다고 생각합니다.

또한 평촌은 최근 몇 년간 입주 물량이 많았던 만큼

전세가격이 상대적으로 눌려 있었던 지역이기도 합니다.

그렇기 때문에 투자자 입장에서는 다소 부담스러울 수 있지만,

실거주를 목적으로 접근하는 분들이라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

실거주를 하면서 전세 리스크를 자연스럽게 해소할 수 있고,

동시에 학군과 생활 인프라를 누릴 수 있기 때문입니다.

물론 모든 리스크를 감수하라는 의미는 아닙니다.

다만, "왜 이 가격에 머물러 있는가?"

를 먼저 생각해보고, 그 이유가 시간이 해결해 줄 수 있는 문제라면

오히려 기회가 될 수도 있다고 생각합니다.

평촌을 보고 계신 분들이라면 단순히 현재 가격만 보기보다

등기, 입주물량, 전세시장과 같은 리스크 요인들이 앞으로 어떻게 변화할지도 함께 살펴보시면 좋을 것 같습니다.