수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 과정 속에 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)
25년 6월 중순, 3급지 동작구의 매도/매수 분위기는 어떨까요?
동작구는 북쪽으로는 여의도의 직장과 한강을 끼고 있고
동쪽으로는 길 하나 건너 서초구 방배동이며
서쪽으로는 영등포 신길뉴타운, 대림과 남쪽으로는 관악구를 경계로 하고 있는 곳입니다.
위치 자체가 서울의 가운데에 위치하고,
9호선, 7호선, 1호선, 신림선 등의 교통입지를 갖고 있어 3대 업무지구 접근성이 매우 좋다는 것이 특징적입니다.
이 지역 내에서 확인해보고자 했던 것은 이렇습니다.
1) 25억 초과 단지의 매수, 매도 분위기
2) 15억 초과~ 25억 미만 단지의 매수, 매도 분위기
3) 15억 미만 단지의 매수, 매도 분위기
먼저, 큰 흐름을 파악해보겠습니다.
🔎거시적 흐름
📌매매 수
1월까지 빠르게 소진되다가 3월 양도세 중과 폐지 정책이 나오면서 9월 전후의 물량만큼 늘어났다 5월 9일이 지난 지금 다시 물량이 조금 줄어들었습니다. 줄어들기는 했지만 여전히 아주 뜨거웠던 1월에 비하면 매물이 어느 정도 있는 느낌입니다.
📌전세/월세 수
5월까지 대폭 줄어들었고 양도세 중과 유예가 종료되어 다주택자 매물이 매매에서 전세로 돌아서며 소폭 상승한 느낌이지만 역시 300개 미만으로 아주 적은 편입니다.
📌가격지수
매매는 가파른 상승곡선을 그리고 있으며 전세 역시 최근들어 상승폭이 가팔라졌으며 전세 전고점을 회복하는 모습입니다.
🔎대략적인 시세그룹핑
동작구 대장인 아크로리버하임은 25평 현재 매물 없고 최근 실거래가 22억대입니다.
전용84는 한강조망이 나오느냐에 따라 31억~35억으로 호가가 형성되어있습니다.
✔️흑석 (59기준)
🩷대장 : 아크로리버하임 / 25평 매물없음. 최근 실거래 22억대
💛신축 : 22~23억대
💚구축 : 14~15억대
흑석 뉴타운 10구역과 12구역이 이제 시작되는 느낌이라 재건축 관련 매수가 많았고
그로 인해 아리하는 잠잠한 분위기였다고 합니다. 실제로 실거래가 26년 이후로 3건밖에 없는 모습입니다.
매매는 매물이 없고 전세는 11-12억에 호가가 나와 있습니다.
25평은 1주택자 갈아타기나 신혼부부들이 보러 많이 온다고 합니다.
양도세규제 이후 호가가 확실히 올랐고 매수하러 오는 사람들은 금액은 어느 정도 인지하고 온다고 합니다.
현재 매매 호가는 23억, 전세는 9억에 나와있습니다.
매물도 없고 손님도 없이 잠잠한 상황이고 호가는 실거래 대비 비싸게 나오는 추세입니다.
매매는 15억, 전세는 매물이 없지만 6억정도로 말씀하십니다.
한동안 거래가 없다가 5월에 실거래가 신고가로 높게 찍히며 호가도 높아지고
갑작스레 높아진 가격으로 한 텀 쉬어가는 느낌으로 보입니다.
✔️상도 (59기준)
매매호가는 21~22억에 나와있고, 실거래는 1월에 19.2억입니다.
전세는 최근 8.5억까지 나갔고 8-9억대로 형성됩니다.
원래는 84가 이 정도 가격이고 59는 7-8억대 인데 한 두달 새 1억가량 올랐습니다.
선거 끝나고 정책 전 주춤하는 분위기이며 보러 오려는 사람도 사려는 사람도 적다고 합니다.
팔려는 사람은 노량진 뉴타운 분양가가 27억인거까지 보고 더 오를거다 생각하고 호가를 낮추지 않는다고 합니다.
총 세대수가 1696세대인데 반해 25평 세대수가 386세대로 적은 편이지만 압도적인 거래량을 보입니다.
아까 봤던 흑석동양과 사뭇 다른 모습입니다.
이 단지는 아직 KB시세 15억 미만이라 대출 6억까지 나오는 단지라는 점이 주목할 만 합니다.
25평 15.28억까지 신고가로 실거래 되었고 매수자는 15.3억정도에 매수하고 싶어하고 매도인은 어느정도 깎아줄 것까지 감안해서 15.7억에 내놓는 분위기라고 합니다.
보러 오려는 손님 있으나 호가가 실거래 대비 비싸니 주춤하는 느낌입니다.
전세는 상태 좋으면 5.5억. 최근 특올수리가 5.7억으로 나가며 한 두달 새 1억정도 오른 모습입니다.
✔️사당 (59기준)
매매 호가는 직전 실거래와 비슷한 19억에 나와있으며 전세는 8.5억부터 나와있습니다.
25평이 적은 세대 수 인것을 감안해도 26년 1월부터 거래량이 매우 적은 것을 알 수 있습니다.
전세거래 활발하지 않은편인데(8.5~9억) 방배5구역(디에이치방배 26.09 입주중) 영향이라고 합니다.
매물자체 별로 없음. 보러 오는 사람은 종종 있다고 합니다.
계단식 (실)12.2억, (호)12.7억
복도식 (실)12.07억 (호)12.1억
다주택자 자체가 별로 없어 양도세 중과 규제 영향 별로 없었다고 합니다.
✔️정리
1. 매도인은 실거래 대비 10~15% 비싼 금액으로 호가를 내놓고 매수인은 비싸다고 생각하여 서로 줄다리기 중인 상태.
2. 선거 이후로 매도인-매수인 서로 눈치보는 상황
-매도인 : 더 오를 것 같으니까 호가를 낮추지 않음. 또한 매매 물건 자체가 없으니 경쟁력이 있다고 생각하여 싸게 내놓지도 않음. 실거래 대비 10~15% 비싼 금액으로 호가를 내놓음
-매수인 : 선거 이후로 정책과 규제가 더 나오지 않을까하는 상황에 쉽게 매수하지도 않는 상황
3. 전세는 너무 없어서 실거래 정도로 내놓으면 웬만하면 빠르게 소진됨. 전세 소진 속도가 매매 소진 속도보다 빠름
4. 흑석뉴타운, 노량진뉴타운 입주 기대감으로 호가가 내려가지 않는 경향이 있음
5. 사당쪽은 방배5구역(디에이치방배 26.09 입주중) 등의 영향을 받고 있음
6. 15억미만 구축단지의 거래가 활발함.
재리즈와 재이리튜터님 늘 감사랑합니다🩷1급
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