안녕하세요
끊임없이 성장해나가는 스카이브로입니다.
연초에 중소도시에 소액(?)으로 투자했던
아파트를 매도했습니다.
5,000만원이 넘는 금액을 투자했던 것을 생각하면
100%를 약간 넘는 수익률을 달성했습니다.
하지만 전세 시세가 상승하던 중
세입자가 퇴거하시면서 전세를 새로 맞추게 되었고
일부 투자금을 회수할 수 있었습니다.
결과적으로는 200% 이상의 수익률을 달성했습니다.
다만 이로 인해
기존 계획보다 매도 시점이 지연되었고,
그 사이 수도권 일부 지역들이
토지거래허가구역으로 지정되는 변수도 있었습니다.
하지만 회수한 투자금으로
더 좋은 투자 기회를 선점할 수 있었고,
결과적으로 자산 운용 효율을 높일 수 있었습니다.
누군가는 “지방을 왜 가냐”,
“지방 갭투자는 위험하다”고 말했지만
이번 경험을 통해 소액 지방 투자로도
충분히 의미 있는 결과를 만들 수 있음을
확인했습니다.
이번 글에서는
매수 이후 매도까지의 과정과
투자 복기를 정리해보겠습니다.
위에서 언급한 과정들은 아래 글을 참고해주세요.
👉 매수 : https://cafe.naver.com/wecando7/9293403
👉 전세 : https://weolbu.com/s/LKiW3tbaEI
👉 신규 전세 : https://weolbu.com/s/LCCTeJk10k
👉 서울 매수 : https://weolbu.com/s/EuvXRBtQxa
매도 준비
매도 약 1년 반 전부터
튜터님들을 뵐 수 있는 기회가 생기면
매도 시점과 방법에 대해 꾸준히 질문드렸었습니다.
너무 이른가 싶기도 했지만
“매수할 때부터 매도를 고민해야 한다”는
말씀을 떠올리면 잘 여쭤봤던 것 같습니다.
전세 만기 시점이 다가오면서
매도 계획을 구체화했고,
튜터님들의 조언을 바탕으로
전략을 세우고 실행했습니다.
1. 전세금 반환 대출 신청
가장 먼저
전세금 반환 대출 가능 여부를 확인했습니다.
6.27 대책으로 수도권은 규제가 있었지만
지방은 적용되지 않아 대출이 가능했습니다.
다만 기존 마이너스 통장 사용으로 인해
대출 한도에 제한이 있었고,
반대로 마이너스 통장을 줄이면
전세금을 맞출 수 없는 상황이었습니다.
결국 은행뿐 아니라 보험사까지 검토했고,
금리보다 ‘한도 + 중도상환 유연성’을
우선으로 선택했습니다.
전세금 반환 대출에 대해서는
아래 글을 참고해주세요.
👉 https://weolbu.com/s/Mu5zl0RRWQ
2. 전수조사 & 경쟁 단지 트래킹
다음으로 진행한 것은 전수조사였습니다.
근데 전세가 없습니다.
세입자가 나가시려면
적당한 곳이 있어야 하는데
그런 곳이 보이지 않았습니다.
그리고 투자 단지와 비슷하다고 생각되는 단지들의
매물 수, 최저가, 매물 정보들을 정리했습니다.
마스터 멘토님께서는
2주 간격으로 트래킹을 하다가
매도가가 정해지면
1주 간격으로 트래킹하라고 하셨지만,
실제로는 매수 부동산에 물건 내놓기 전에 한 번,
세입자가 나가시기 직전에 한 번 정도 했습니다.
또한 동료분들의 도움을 받아
광고 전 부동산에서
해당 단지를 매수할 때 얼마에 브리핑하는지
(매도가 확인)
- 어떤 집을 먼저 브리핑하는지 (경쟁 매물 확인)
까지 확인했습니다.
3. 세입자와의 소통
가장 부담스러웠던 부분이라
계약 만기 전 6개월이 한참 지나고 나서야
연락을 드렸습니다.
다행히 세입자분께서 협조해주셨고,
계약 만기 전에 이사할 집을 구하셔서
매도 준비를 원활하게 진행할 수 있었습니다.
돌이켜봤을 때
조금 더 일찍 소통했다면
매도를 더 빠르게 진행할 수도 있었을 것이라
생각이 됐습니다.
그리고 세입자 분께서 나가시기 직전에
한 번 더 동료분들의 도움을 받아
현재 제 매물이 얼마에 브리핑 되는지,
몇 번째에 브리핑 되는지 확인했습니다.
이를 통해
제 매물의 시장 내 경쟁력을
객관적으로 파악할 수 있었습니다.
매도 준비: 상품성 개선
세입자 퇴거 후 직접 현장을 확인했습니다.
세입자 나가실 때 해야할 일은
아래 글을 참고해주세요.
👉 https://weolbu.com/s/NIXCrLWnLa
다행히 집 상태는 매우 양호했고,
다이소에서 페인트 및 곰팡이 제거제를 구입하여
일부 필요한 부분을 간단히 보수했습니다.
또한 동료 분의 조언에 따라
실내화와 디퓨저를 비치하여
매수자에게 좋은 인상을 줄 수 있도록 준비했습니다.
결과: 일주일 만에 목표가 매도
세입자 퇴거 후 약 일주일 만에
목표 가격으로 매도에 성공했습니다.
최근 2~3년 내 최고 수준의 가격이었습니다.
이렇게 빨리 매도할 수 있었던 이유는
매수할 때 의도하진 않았지만 저희 집이 앞동이었고,
세입자가 사시는 동안
집 관리를 잘 해주셨기 때문이었던 것 같습니다.
그리고 사장님께서 가격 조정을 요청하셨지만
매도자 우위 시장이고
최근 실거래가를 봤을 때
추가 조정은 하지 않고도
매도할 수 있다고 생각되어
목표했던 금액을 고수했습니다.
마침 광고도 목표 매도가 보다는 비싸게 올라와
천 만원 정도 조정되는 가격이라는 것을
강조했습니다.
특히 매수자분께서 앞동을 선호하셔서
세 번이나 방문하셨고,
그 과정에서 매도 가능성을 확신할 수 있었습니다.
잔금일
지방이라 잔금일에는 내려가지 않으려고 했지만
서류와 인감도장을
법무사님께 전달하는 과정이 필요하여
부동산에 방문할 수 밖에 없었습니다.
필요 서류 중 매도용인감증명서는
주소지와 상관없이
전국 행정복지센터(구 동사무소) 및 시·군·구청에서
발급 가능합니다.
단, 온라인(정부24)으로는 발급이 불가능하므로
반드시 직접 방문하셔야 합니다.
발급 시 신분증이 필요한데
모바일 신분증으로도 발급이 가능했습니다.
관리비 정산 시에는 관리비 예치금을 받아야 하며,
장기수선충당금의 경우
소유자가 매달 적립하는 특별 관리비로
세입자의 경우 집주인 대신 매월 관리비와 함께
납부했던 금액을 돌려받아야 하지만,
매매 시에는 그런 과정이 필요없었습니다.
마지막으로
부동산 사장님께 중개 수수료를 드리면서
거래를 마무리할 수 있었습니다.
투자 복기: 비교 단지
투자 당시 비교했던 단지들과
현재 상황을 비교해보았습니다.
연식 | 평형 | 생활권 선호도 | 단지 선호도 | 상태 | |
A | 2010년대 | 20평대 | 중상~중 | 중 | 주인 거주 |
B | 2000년대 | 30평대 | 중상~중 | 중 | 세낀 |
C | 2000년대 | 30평대 | 중 | 중 | 기본, 수리 필요 |
B단지의 경우
당시 전세가 높게 껴있던 매물로
1,000만원 이하로 투자할 수 있었던 매물이었습니다.
매도 당시 실거래가 중 높은 가격으로 보았을 때
B단지의 수익은 제가 투자한 단지 보다
약간 적지만 수익률 자체는 1000%가 넘었습니다.
하지만 매물코칭 당시
매매가가 아쉽다는 것과
역전세를 우려가 있었습니다.
전세 실거래가를 보면
그보다 낮은 금액들이 있어
충분히 역전세 우려가 될만했습니다만,
같은 매물인지는 확실하지 않지만
같은 동, 같은 층의 실거래가를 봤을 땐
500만원 보다 적은 투자금으로 투자를 했고,
역전세 없이 전세가를 유지하고 있어
수익은 제가 투자한 단지와 같으면서
수익률이 훨씬 높은 결과를 보였습니다.
C단지의 경우 기본형이라 수리가 필요했습니다.
수리비만큼 협상이 필요했지만
결과적으로 추가 협상은 하지 않았었습니다.
만약, 원하는 만큼 협상이 되고
전세도 더 높게 받았더라면
수익은 1억 가까이 되고,
수익률도 200%를 넘었겠지만,
보수적으로 봤을 때는
수익은 제가 투자한 단지와 비슷하면서
수익률은 100% 정도였을 것으로 보입니다.
결과적으로
수익 면에서는 C >= A >= B,
수익률 면에서는 B > A > C 정도로 보이지만,
운용하는 과정을 생각했을 땐
안정적으로
구축 30평대 보다
현재 투자했던 신축 20평대도 괜찮았던 것 같습니다.
투자 복기: 주식
추가적으로 주식과도 비교해봤습니다.
근래 국내에서 가장 핫한
삼성전자와 SK하이닉스를 당시에 매수했다면
삼성전자에 투자했을 때보다는 더 벌었지만
SK하이닉스를 매수했다면
X억에 달하는 수익을 얻을 수 있었습니다.
그렇다면 주식을 모르는 제가
당시 SK하이닉스에 투자할 수 있었을까요?
당시 SK하이닉스 기사를 보면
반도체 시장 불황으로 영업손실 3조에
매출은 전년동기 대비 56% 감소하여
어닝쇼크를 기록했습니다.
물론 반도체 산업에 사이클이 있다는 것도 알고 있고
SK하이닉스가 가치있는 기업이라는 것을 알지만
투자를 했더라도
지금까지 주식을 들고 있을 수 있었을지
잘 모르겠습니다.
복기를 마치며
결과적으로 해피엔딩으로 끝났지만,
가격이 바로 반응하지 않아 아쉬움도 있었습니다.
튜터님들과 얘기를 했을 때는
브랜드가 좋지 않고 지방에서 20평대라는 것,
그리고 전세 대출 금리가 높아
전세가가 받쳐주지 않는 것 같다는 것이었습니다.
하지만 중요한 것은
단기적인 가격 움직임이 아니라
전체 투자 과정과 최종 결과라고 생각합니다.
이번 경험을 통해 확신하게 된 것은,
투자금이 크지 않더라도
가치 있는 자산을 찾고
올바르게 운용한다면
지방에서도
충분히 의미 있는 결과를 만들 수 있다는 점입니다.
저는 2년 넘게 지방 투자를 하면서
부동산과 맞벌이를 하게 되었습니다.
물론, 더 좋은 자산을 위한
수익을 포기하고 갈아타신 분들도 많지만
가치가 있고 저평가 되어 있다면
여전히 투자할 수 있다고 생각합니다.
수도권의 경우
지방 투자와 투자금의 크기부터 다르기에
제가 2년 동안 지방에 묻어둔 것을
순식간에 메꾸기도 하지만
소액을 가지고 있다면
지방에서도 기회가 있기에
투자할 곳을 찾아보셨으면 좋겠습니다.
마지막으로 매도에 도움을 주신
마스터 멘토님, 밥잘 튜터님, 동료 분들,
그리고 지금까지 많은 가르침을 주신
멘토님, 튜터님, 동료 분들께 감사드립니다.
앞으로도 지속적인 투자와 복기를 통해
더 성장해나가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
