[열중 50기 5늘도 읽을조 또다른해피엔딩] 부동산 투자의 정석 완독 후기#3

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산투자의 정석

저자 및 출판사 : 부동산 김사부, RH코리아

읽은 날짜 : 2026.06.14 ~16

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 

# 전세 레버리지 투자

 # 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드

 # 시스템투자(아파트 투자의 정석)

도서를 읽고 내 점수는 (10점/10점) : 

월부의 가치있는 아파트를 비싸지 않는 가격에 매수하기 라는 투자원칙과 가장 비슷한 책

1. 저자 및 도서 소개

:부동산 김사부

2. 내용 요약

1장. 부동산투자, 여전히 유효한가? -불호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기
1 여전히 부동산 투자가 유효한 이유
 가. 향후 20년간 수요 대비 부족한 주택  : 인구 감소 있지만 혼인, 외국인 유입, 고령인구증가 등으로 집은 여전히 부족한 상황
 나. 선진국의 부동산가격은 꾸준히ㅍ성장 : 경제가 성장함에 따라 집값도 오르는 것이 상식적
⁃ 기간(5년 이상 상승지속?), 가격(폭과범위가 광범위한가?), 대중의 부동산에 대한 관심도 에 따라 시장이 거품인지 아닌지 구분할 수 있다
 다. 정부의  유일한 경기 부양책 : 부동산
 라. 주택이 남아돌아도 오르는 부동산은 있다.

2장. 현명한 투자자의 정석 -3000만원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

• 전세레버리지 투자 3.000만 원씩 딱 4년만 투자하라  
• 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들 

•  이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까? 

  - 부동산 활황기에는 더 높은 수익의 투자처에 눈길이 간다. (현재 주식시장처럼)

  - 부동산 불황기에는 확신이 사라진다

  - 전세상승분 으로 회수된 자금을 허투루 쓴다

   - 4년이상 부동산시장에 관심을 갖지란 쉽지 않다.

•  성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

   - 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.

   -  막차인지 아닌지 지나봐야 알고, 막차라면 10년을 기다려야 한다.

   - 대출을 받지 않으면 모든 위기에 빛난다.

   - 내집마련보다 시스템을 갖추는 게 더 중요하다

   - 최고의 메리트는 불황에도 현금이 나온다는 것이다.

•  투자하기 전 알아야 할 것들

   - 투자수익은 꾸준히 상승하는가?

   - 복리효과

   - 갭투자와는 다르다.

     (갭투자는 매매가 상승을 기준으로 투자, 전세레버리지 투자는 전세가의 상승을 기준으로 투자)

•  경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트 

     - 1단계 전세레버리지형 투자(10년간, 연간 1억~3억의 투자금)

    - 2단계 :수익형 부동산 투자(10년, 월 1000만원 ~5000만원의 수익)

3장. 탁월한 투자자의 정석: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기
1. 부동산 활황, 생각보다 길지 않다

  - 핵심부동산이란? 어떠한 상황이 와도 가격이 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산
2. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유 

  - 핵심이무엇인지 모른다

  - 핵심부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다.

  - 핵심부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다

  - 핵심에 집중하라. 대중을 따르고 싶은 마음을 억누르라

3. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드 

    NEW(신축), 역세권, 소형, 강남권, 임대료(전세가)
 

 4장 투자 고수의 정석 : 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기
1. 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다

  - 시간을 알고 때를 기다려라 최소4년이상을 지속적인 관심을 가져야 한다.

  - 계속해서 좋은 물건을 찾아야 한다.

2. 투자의 때를 알려주는 신호들 

  - 부동산 불황기가 3년이상 지났다

  - 미분양 물량이 사상 최대로 증가

  - 분양 물량이 역대 최저가 된다

  - 경매 낙찰가들이 사상 최고치에 근접한다.

  - 전세가율이 사상 최고치에 접근하나다.

  - 폐업하는 중개사가 속출한다.

  - 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

3 고수의 눈에 들어오는 물건들 

  - 꾸준한 전세금 상승이 일어날 물건(전세가율이 90~95%에 육박하는 주거용 부동산)

    대학가 원룸

  -  경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 잇는 아파트나 빌라

  - 분양가가 주변시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

  - 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형부동산

4 투자의 때가 오지 않을 것 같다면.

  - 고수는 장기 트렌드에 베팅한다.

  - 고수는 소외된 절대 가치의 부동산을 찾아낸다

  - 고수는 먹고 들어가는 투자를 한다.

  - 고수는 자신의 자금 형편에서 최상의 물건을 고른다.

 5장 대상별 투자의 정석 : 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

 1. 아파트 투자의 정석

     - 대단지 아파트

    - 학군이 좋은 지역

    - 로얄동 로얄층

     - 85m2이하 

    - 역세권 아파트 

    - 기반시설이 잘 갖춰졌는지(교통, 학군, 편의시설)

   - 성장성

    - 햇볕이 잘드는 비로얄동, 비로얄층

• 2. 재건축 투자의 정석

     -  남은 용적율이 많은 물건

     - 높은 가격에 일반분양 할수 있는 곳(일반분양의양- 남은 용적율, 가격-땅의가치)

     - 용적율 상향 가능성이 큰곳(조망권이 의미있는 곳, 통합재건축이 가능한곳)

     - 재건축이 순차적으로 진행될 지역

    - 무조건 가격이 저렴할 때 잡아라

3. 분양권 투자의 정석

   - 신규공급이 없던 지역, 최초 분양권(특히, 침체기 3년이후의 분양권은 주목)

   - 위 조건의 분양권은 프리미엄을 주고서라도 사라

   - 택지개발지구의 중심지 아파트

   - 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라

4 오피스텔 투자의 정석

  - 전용면적을 보라(전용면적을 다른 오피스텔과 비교하고 임대수익율을 예상해보라)

  - 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다

  - 택지개발지구 중심업무지구의 오피스텔

  - 30~50m2의 1.5룸 오피스텔을 공략하라

  - 15년이 지나면 매도를 고려하라

5. 단독주택 투자의 정석

  - 평지의 주택

  - 역세권

  - 단층보다는 다가구주택

  - 넓은 도로를 끼고 있는 주택

  - 전철노선이 예정된 지역의 경우 조정 국면을 이용하라

  - 주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 쵀대한 늦게 매도하라

6. 상가주택 투자의 정석

  - 넓은 평지의 사방이 뚫린 곳

  - 뜨는 상권의 주변

  -6m이상의 도로를 낀 물건

  - 어울리지 않는 용도로 지정된 물건(용도 변경이 될 만한 지역)

  - 개발호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라

 7. 상가 투자의 정석

  - 누가 봐도 좋은 입지의 상가

  - 성장성이 있는 상가

  - 임차인이 돈을 벌수 있는 상가

  - 1층만 노려라

  - 적당한 가격과 상권의 지속성

  - 분양하는상가는 쳐다도 보지 마라

  - 금리가 급격히 오르는 때를 노려라

투자의 세계는 생물처럼 끝없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하고 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시장에 가장 맞는 전략이 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 이 책은 성공한 투자자의 성공담이 아니라 보통의 사람들이 보통의 노력으로도 성공할 수 있을법한

 시간이 흘러도 변하지 않을 만한 부동산 투자의 기본적인 지침서 같은 느낌이다. 물론 나의 능력치를 고려해서 주의를 기울려야 하는 물건에 대한 이야기도 있지만 결국 이건 위험하니 안되 가 아니라 왜 위험한지 리스크가 무엇인지 확인할 수 있었던 책이다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

  두번째 읽으면서  대략적으로 아파트를 볼때 상대적인 가격을 모아보았다.

 237P  신규 분양 아파트는 기존 구축에 비해 20% 정도 비싸다

 239p 오피스텔의 경우 10년이 지나고 시설의 노후도가 심해지면 매도를 고려하는 것이 좋다

262p  급매물건은 시세보다 10%정도 저렴한 물건이다.

301p 비로얄층은 로얄층(13~19층/20층 기준)에 비해 5%정도 싸고, 1층은 10% 정도 싸다

62p 4년간 계속 투자하려고 했지만 큰돈이 나가는 바람에 3년차나 4년차에는 투자하지 못했다면 5년차, 6년차에 하면된다. 이렇게 하면 그저 목표 달성에 이르는 기간이 조금 늘어날 뿐이다. 

중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지 않는다면 결과는 똑같다.

==> 투자 과정에서 예상치 못한 변수가 생겨 잠시 투자를 멈추는 시기가 올 수 도 있다. 실제로 월부를 같이 했던 동료들 중에서도 어떤 이유에서건 투자를 멈춘 사람들이 있으니 말이다.  하지만 중요한 건 얼마나 빨리, 또는 얼마를 벌겠다 라는 속도가 아니라 방향이라는 것을 느꼈다..  잠시 투자하지 못하는 상황이 생기더라도 포기하지 않고 그 변수를 해결한 수 다시 시작하면 결국 시스템은 다시 만들어 질 것이다. 

몇 년에 얼마? 라는 구체적인 계획이 나를 이끄는 동기가 아니라 포기하게 만드는 이유라면

적어도 4년은 계속해 봐야지… 하는 마음으로 갈아끼웠다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 나는 부동산과 맞벌이 한다.