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주우이, 자음과모음
https://n.news.naver.com/mnews/article/629/0000508834?sid=101
기사 요약
배경
수도권은 공급 부족과 전세난으로 상승 압력이 커지는 반면, 지방은 미분양 적체와 수요 부진으로 침체가 이어지며 하반기 부동산 시장 양극화 심화
핵심 내용
가격 전망: 수도권 상승, 지방 제한적 회복
- 전국 주택 매매가격은 올해 1~5월 1.0% 상승했으며, 하반기에도 상승 흐름이 이어져 연간 2.5% 상승 전망
- 수도권은 신규 입주 물량 감소, 전세가격 상승, 신축·우량 입지 선호, 금융자산 가격 상승에 따른 매수 여력 개선으로 연간 4.5% 상승 전망
- 지방은 미분양 적체, 인구 감소, 수요 위축 영향으로 연간 0.5% 상승에 그칠 전망
양극화 원인: 공급 부족과 수요 차별화
- 수도권은 공급 부족의 후행 효과가 본격화되며 집값과 전세가격 상승 압력 확대
- 지방은 미분양 누적과 사업성 악화로 회복 동력이 약한 상황 지속
- 같은 지방 안에서도 대표 입지와 비선호 지역 간 가격 차별화 확대 전망
전세시장: 매매시장보다 더 큰 불안 요인
- 2023년 착공 감소 영향이 입주 물량 감소로 이어지며 전세가격 상승 압력 확대
- 1주택 실거주 중심으로 시장이 재편되면서 전세 매물 부족 심화 가능성
- 전세가격 상승이 월세가격 상승으로 이어질 수 있는 구조 형성
건설경기: 공공 중심의 제한적 회복
- 하반기 건설경기는 공공 중심의 제한적 회복 전망
- 공공수주는 SOC 예산 확대와 공공 발주 조기 집행 영향으로 전년 대비 증가 예상
- 민간 부문은 지방 사업장 수익성 악화, 미분양 누적, PF 시장 위축으로 회복 제한
핵심 변수: 인허가와 착공 간 격차
- 최근 5년간 인허가와 착공 간 누적 면적 격차는 1억9090만㎡로 연평균 착공 면적의 1.8배 수준
- 공사비 급등, PF 심사 강화, 지방 미분양 누적 등으로 인허가 이후 실제 착공 지연 및 중단 확대
- 수주 회복이 착공과 입주 증가로 연결되지 못할 경우 내년 이후 수도권 집값 상승 압력과 전세난 장기화 가능성
집을's 생각
서울과 수도권은 이미 시장이 뜨겁게 움직이고 있지만, 지방은 아직 조용한 분위기입니다. 기사에서도 언급된 것처럼 올해 상반기 전국 주택 매매가격은 1.0% 상승했지만, 그 안을 들여다보면 수도권과 지방의 온도 차는 상당히 큽니다. 전국 평균만 보면 완만한 상승처럼 보이지만, 실제 시장은 지역별로 매우 다르게 움직이고 있습니다.
1년 전과 비교한 매매가격 상승률을 보면 그 차이가 더 뚜렷합니다. 서울은 15.5%, 경기는 4.8% 상승하며 압도적인 상승률을 보였습니다. 지방에서도 울산광역시는 4.6% 상승하며 경기와 비슷한 흐름을 보였지만, 반대로 광주광역시는 2.7% 하락하며 지방 내에서도 지역별 차별화가 나타나고 있습니다.
여기서 경기 지역은 조금 더 나누어 볼 필요가 있다고 생각합니다. 경기도는 워낙 넓은 지역을 포함하고 있기 때문입니다. 특히 경기 북부의 경우 일자리 자체가 많지 않고, 광화문권을 제외하면 주요 업무지구까지의 물리적 거리나 교통 접근성이 아쉬운 지역도 많습니다. 이런 지역들이 평균 상승률을 낮추고 있을 가능성이 큽니다. 그래서 경기 남부의 핵심 입지 위주로 보면 서울과 비슷하거나, 일부 지역은 서울을 초과하는 상승률도 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.
수도권 상승의 핵심은 공급 부족과 전세가격 상승이라고 생각합니다. 매매가격은 장기적으로 전세가격보다 낮아지기 어렵기 때문에 전세가는 매매가격의 하방 지지선 역할을 합니다. 그런데 신규 공급은 부족하고, 실거주 중심의 정책으로 인해 임대 매물까지 줄어들고 있습니다. 이런 상황에서는 새로운 공급이 나오거나 정책적으로 전세 매물이 늘어날 수 있는 환경이 만들어지기 전까지 전세난이 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다.
반면 지방은 상황이 다릅니다. 지난 상승장 때 빈 땅에 아파트가 빠르게 공급되었고, 그 결과 미분양이 많이 쌓인 지역들이 생겼습니다. 특히 대구처럼 준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양이 많은 지역은 시장 회복에 시간이 더 필요해 보입니다. 신규 공급이 많았기 때문에 전세가격도 오랜 기간 안정세를 넘어 보합 흐름을 보였고, 최근 들어서야 일부 지역에서 전세가격이 움직이기 시작한 상황입니다.
물론 지방도 전세가격이 반등하면 일부 지역에서는 매매가격을 밀어 올리는 흐름이 나타날 수 있습니다. 그러나 서울과 수도권에 비하면 그 강도는 제한적일 가능성이 높다고 생각합니다.
첫째, 수요의 크기가 다릅니다. 서울 부동산은 거주 여부와 상관없이 전국의 사람들이 갖고 싶어 하는 자산입니다. 반면 지방 부동산은 해당 지역에 실제로 거주할 사람과 일부 투자자 중심으로 수요가 형성됩니다. 수요의 폭과 깊이에서 차이가 날 수밖에 없습니다.
둘째, 공급 여건이 다릅니다. 서울과 수도권은 새 아파트를 공급하기가 쉽지 않습니다. 빈 땅이 없고, 재건축과 재개발도 속도가 빠르게 나오기 어려운 상황입니다. 그만큼 공급 부족이 구조적으로 이어질 가능성이 큽니다. 지식산업센터 등을 활용해 1인, 2인 가구 임대주택으로 전환하려는 논의가 나올 정도로 단기 공급 보완책이 필요한 상황입니다.
셋째, 지방 투자 시장은 강력한 경쟁 자산과 싸워야 합니다. 바로 국내 주식입니다. 국내 주식시장이 강하게 상승하는 상황에서는 많은 공부와 현장 확인이 필요한 지방 부동산 투자를 선택하기가 쉽지 않습니다. 투자자 입장에서는 더 쉽고 빠르게 수익을 기대할 수 있는 자산으로 관심이 이동할 수 있기 때문입니다.
하반기 부동산 시장은 단순히 서울이 오른다, 지방은 내린다로 보기보다 지역별로 완전히 다르게 봐야 한다고 생각합니다. 서울과 수도권은 공급 부족과 전세난이 가격을 밀어 올리는 구조라도 현재 가격과 선호 입지와 규제 여뷰에 따른 수요의 크기가 다를 것이고 이는 가격 상승폭과도 연결이 될 것입니다.
지방은 지역별로 특성과 흐름이 독립적이니 지역별로 보는 것이 중요합니다. 그리고 전세가격 반등이 나타나더라도 미분양, 수요 한계, 국내 주식 때문에 회복 속도가 더딜 수 있습니다. 하지만 전세가율이 높은 지방 특성상 전세가를 자세히 보면 시장 흐름을 빠르게 캐치할 수 있고 투자 시기를 잘 잡을 수 있을 것이라 생각합니다.
