✅아파트명 : 성동구 래미안옥수리버젠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) : A등급
- 성동구 종사자 수 : 203,221명
- 성동구 사업체 수 : 41,665개
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : S등급
3대 업무지구 접근성 최상 & 8대 업무지구 접근성 1시간 이내
- 강남역 : 27분
- 여의도역 : 36분
- 시청역 : 27분
- 가산디지털단지역 : 55분
- 구로디지털단지역 : 47분
- 판교역 : 40분
- 마곡역 : 59분
- DMC역 : 44분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : C등급
학군 : 옥정중학교, 학업성취도 79%, C등급
성동구 전체 : 85% 이상 1개
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : B등급
환경 : 대형마트 2개 (이마트 왕십리점, 롯데마트 행당점)
※ 주변 지역 백화점 인접 : 갤러리아 압구정점, 현대백화점 압구정점, 롯데/신세계백화점 본점 등
5. 공급 : B등급
[3년 입주 합계] : 4,844세대
- 성동구 : 총 4,844세대 (26년 1,442세대 + 27년 1,957세대 + 28년 1,445세대)
[적정수요 대비 공급평가]
1) 성동구 인구수 : 274,694명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,694명 * 0.5% = 1,375명
(1년 : 1,375세대 / 3년 : 4,125세대)
3) 3년 입주량 합계 : 4,844세대 (26년 1,442세대 + 27년 1,957세대 + 28년 1,445세대)
4) 연 평균 입주량 : 4,844세대÷3년 = 연평균 1,615세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,615 ÷ 1,375 = 1.17배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이내
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 래미안옥수리버젠 33평 현재 매매 28.0억, 전세 11.2억 (저층 제외)
5년 내 고점 매입시 : 25년 10월 매매 30억 / 전세 9.7억
5년 내 저점 매입시 : 23년 6월 매매 13억 / 전세 8.9억
✅현장사진(선택)
[3주차 분임 후 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
현재 최근 전고점보다는 약 -6.7% 낮은 수준.
그러나 상승장이었던 21년 9월 21억 대비 33%나 상승되어 있는 상황이다.
전저점 대비했을 때는 115% 상승되어, 160~170% 이하 수준으로 과도하게 비싼 상황은 아니다.
주변 단지 E편한세상옥수파크힐스가 26.0억, 서울숲푸르지오1차 24.8억, 서울숲푸르지오2차 25.9억 수준
그만큼 선호도가 높은 단지라, 전고점 대비만 보기로는 어렵다.
2) 환금성 : O
1,511세대 대단지, 국민 평형 33평, 연식 15년차.
선호도가 높은 랜드마크로 향후 매도시 환금성 이슈는 없다.
저층/탑층이어도 선호도 높아 환금성 높은 단지.
3) 수익률 : 200% 달성 가능 예상
★ 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
→ 200% = 매매가 33.6억 / 투자금 16.8억
상승장 21년 대비 최근 25년 전고점이 43% 상승하였고, 이미 매매가 30억을 넘어섰다.
현재 투자가 가능하다고 가정시, (투자금 16.8억 기준)
200% 수익률 달성(매매가 33.6억)은 충분히 가능한 단지라고 판단된다.
4) 원금보존 : O
전세가율 40%. 절대적인 숫자는 낮아보이나 서울 (강남 1시간 이내) 전세가율 55%로 평균보다 낮은 수준이다.
그러나, 23년 6월 전저점 대비 전세가율은 14.5%로 계속 상승하고 있는 상황 (매매가 56% 상승)이고
선호도가 높은 랜드마크, 수요가 많으며 위치적으로 압구정 등과 인접하며, 주요 업무지구와 가까운 입지 독점성을 가지고 있는 가치 있는 부동산으로서 향후 매도시 환금성 이슈는 없다.
5) 리스크 대비: 필요
성동구 전체 공급 등급 B. 서울 전체적으로 공급이 매우 부족하고, 전세 물량도 줄어들고 있는 상황이다.
다만 급격하게 상승하고 투자금이 큰만큼 가격 하락 리스크도 충분히 클 수 있다는 점을 대비해야 한다.
나의 투자 결론(매수 여부): N
당장 투자가 불가능한 상황이기도 하지만, 20억 후반~30억 초반대라면 다른 1~2급지 앞마당들과 비교하여 투자를 검토할 것 같다. 비슷한 가격대의 앞마당 단지가 없어서 정확한 비교가 어렵지만, 네이버 부동산 호가로 봤을 때는 잠실 올파포, 리센츠나 대치 등도 30억 초중반인 상황이라 투자금이 넉넉하고 해당 가격대를 보고 있다면 충분히 비교해 볼만하다고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
확실히 랜드마크의 힘이 엄청 크다는 것과, 가저환수원리를 디테일하게 써보며 투자를 하는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었다. 직접 입지 가치와 수익률을 써보니 옥수리버젠의 가치가 크다는 것을 느꼈고, 상급지 앞마당도 꾸준히 만들어야겠다는 생각이 들었다.
