✅아파트명 : 광명푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
경기도 광명시 종사자 수 : 105,342
경기도 광명시 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 36분
여의도역 : 26분
시청역 : 34분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 철산중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 없음, 대형마트 없음, C등급
5. 공급
1) 경기도 광명시 인구수 : 303,091
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,515세대
(1년 : 1,515세대 / 3년 : 4,545세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,693 세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,693 세대÷3년 = 연평균 2,231 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,231÷1,515 =1.47배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이내 > B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광명푸르지오 32평 현재 매매 10.4억, 전세 5.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 10.15억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 6.85억 전세4억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 교통 A등급, 초코아 등 가치있는 아파트로 평가 되며, 현재 정부의 정책에 따라 부동산 시장이 공포시장이므로 저평가라고 판단된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상, 1~3층 제외한다면 환금성은 좋을 것으로 판단된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점에 매수했을 경우, 약 3억의 투자금으로 3.5억의 수익을 얻어 최대 125%의 수익률을 얻을 수 있다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 50%로 서울의 전세가율(55%)보다 낮은 상태, 전고점보다 높은 상태로 원금보존의 원칙에 부합하지는 않는다.
5) 리스크 대비: 현재 나의 종잣돈으로는 리스크를 감당하는 것이 어려우며, 앞으로의 공급으로 인해 역전세의 우려가 있으므로 위험하다
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 전세가가 매매가에 비해 낮은편으로 투자금이 많이 드는 단지로 판단되며, 앞으로 광명시에 공급도 높은편으로 리스크 대응이 안될 것같다. 충분히 가치있는 단지이지만 모든 단지를 비교했을 때 가장 저평가단지는 아닐 것같으므로 매수하지 않을 것같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 광명시도 중요한 입지요건인 교통, 학군이 좋은 입지구나라는 것을 다시 한번 느끼며, 수도권은 21년 전고를 넘었구나라는 것을 몸소 알게 되었습니다.
