[너바나님] 20년차 투자자의 검증된 부동산 투자 기준과 원칙_26.6 91기 버핏픽조 구운양파

월부가입하고 두 번째 강의다.. 가입 후 조모임, 선배와의 만남 등의 프로그램을 보면서 ‘아! 월부는 진심이구나...’ 하고 느꼈다. 다양한 사연의 수강생들을 부동산 투자자로 키워내는 ‘학교’인거다. 너바나님의 이번 강의를 통해 부동산 투자원칙을 배웠다. 전세보증금이 부동산 매수에 있어 어떻게 레버리지가 되는지 알게 되었다. 물론 그 과정을 완벽하게 이해했다고는 말할 수 없지만 강의를 통해 들은 내용만으로도 머리를 한 대 얻어 맞은 것 같다.

[가치평가]

•  부동산의 가치= 토지가치(장기 우상향) + 건물의 가치 (감가상각되며 우하향).
• 토지의 가치란 수요와 공급에 의해 결정되며 직장, 교통, 입지독점성 유무(대체 가능한가?)
• 구축 아파트와 신축 아파트를 비교할 때 무조건 신축이 아닌 이유다.

[저평가]

• 공포에 사서 환희의 순간에 매도.
• 적어도 ‘앞마당이 두 개이상’ 되어야 상대적인 가치를 평가 가능.
• 저평가는 가격이 높다 낮다의 의미가 아님.

[환금성]

• 팔리는 물건을 사라.
• 매수금지: 도시형 생활주택, 오피스텔, APT 1~3층 혹은 탑층, 분양형 호텔, 300세대 미만 나홀로 아파트, 잘못된 매수라면 과감히 손절.

[수익률] 

내가 상식적으로 생각하던 수익률이 아니었다.

• 수익률= 매도금액(수익)/투자금(매수가-전세가(or대출금)) : 레버리지개념
• ‘72의 법칙’ 복리 개념 적용하여 투자액이 2배가 되는데까지 걸리는 시간
• 72÷연간 기대수익률= 시간
• 수익률 높이는 법
  • 가치가 높은 곳에 투자 (서울): 수요 많고 공급 없는 지역, 전세금 상승예상되는 지역
  • 기대한 수익률을 얻기 위해서는 인내할 줄 알아야 한다. 장기투자 전제.

[원금보전]

• ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔자’ 정점에서 매도할 수 있다는 탐욕 경계.
• 앞으로도 전세가가 오를 수 있는 지역에 투자 must.

최악의 상황에서 이 물건 얼마까지 떨어질 것인가? → 적정 전세가율(전세금액 안전마진)

안전마진 얼마  →  전세가는 지속적 상승가능한가, 수요많고 입지독점성 있는가

전세가 하락 영향 요인 → 주변 입주 물량 확인

[리스크관리]

매수 후 미래 다양한 리스크 통제 가능한지 면밀히 검토 필요. 

• 역전세 상황: 전세가 급등 후 급락패턴 반복 

① 지난 1~2년간 전세가 급상승

② 기준금리 상승 이자 압박, 전세대출규제

➂ 입주물량 증가하는지 확인 (호갱노노, 부동산지인)

◇부동산 전망에 대해

‘어떤 파도가 올지 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 키워야 한다.’ 「워렌버핏과 챨리멍거」

역대 정부 규제 후 부동산 가격 움직임 검토

서울 및 경기지역 공급이 부족한 상태에서 다주택자 대상 세금 인상 및 대출 규제 등은 실제로 공급을 감소시키면서 부동산 가격 폭등으로 이어져 왔음.(다주택자 양도세 중과세 82.5% 매출 잠김 현상 지속)

아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크.

월세수입보다 시세차익이 항상 크다. (빌라 혹은 원룸 건물 매수 주변 공급에 민감 수익률 저조)

담배꽁초투자 :지방에 투자할때는 공포의 구간에서 매수하고 환희의 구간에서 매도 명심해야 한다.