[열반스쿨기초반 91기 4랑하는 4람들과 함께 부자돼요조 티끌모아부자] 상동 한아름 삼환동아동성 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 경기도 부천시 원미구 상동 한아름 삼환동아동성 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수) : S

부천시 종사자 수 : 318,670명

부천시 직장 등급 : S

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : A

강남역 : 1시간 

여의도역 : 45분

시청역 : 52분

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : B등급`

학군 : 부인중학교, 학업성취도 85.1%, B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : A등급

환경 : 현대백화점 부천점, 이마트, A등급

5. 공급: A등급

1) 부천시 인구수 : 75만명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3750세대

(1년 : 3750세대 / 3년 : 11250세대)

3) 3년 입주량 합계 : 8734세대 (26년 1573세대 + 27년 4994세대 + 28년 2167세대)

4) 연 평균 입주량 : 8734세대÷3년 = 연평균 2911세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 2911÷3750 =0.77배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내  > A등급 

• 2026.09-송내역푸르지오센트비엔 1045세대
• 2027.08-소사역롯데캐슬더뉴엘 983세대
• 2027.10-부천 역곡 공공주택 but 2029년 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전세 레버리지 투자금: 1.1억

100%수익률(연평균10%)를 위해선 10년동안 1.1억만큼 올라줘야 함.

=> 5.1억+1.1억=6.2억

21년 전고점 가격보다 쌈. 즉, 싸게 사는 것.

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : Yes. 전고점을 넘기지 않았음. 

2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : Yes. 1000세대 이상 대단지. 7호선이나 1호선이랑 멀지만 초품아&가성비라 찾는 사람들 있을 것.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점까지 상승한다면 163% 수익 낼 수 있음.

4) 원금보존 : 전세가율 78% 입지독점성이 애매하긴 함.

5) 리스크 대비: 26년 9월과 27년 8월 조심하면 됨. 

나의 투자 결론(매수 여부): 매수 희망 Yes

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 서울에 기회가 있다!