[열반 91기 29조 부동산의신] 200억 부자의 생각 마주하기

1강의 충격에 이어 2강 또한 엄청난 충격을 받았다.

최근 몇 년을 정규강의 환경에서 지내지 않았기에

나름 예전에 들었던 열반스쿨 강의 정리한 것들을 

주기적으로 복습하면서 나름의 기본기를 단단히 다지고 있다고 생각했는데,

메타인지가 상당히 부족했던 것 같다.

좀 더 빨리 열기로 돌아왔어야 했는데 강의 듣는 내내 많이 후회가 됬고, 

이게 너바나 멘토님 마지막 강의라는 것이 너무 슬픈 2강이었다.

솔직히 이 정도 강의 가격에 이 정도 높은 수준의 통찰력 나누는 곳은 대한민국이 아니라 세상에 월부 밖에 없을 것 같다. 

월부가 기업적으로 성공한 이유도 그 만큼 내는 비용보다 훨씬 더 값진 것들을 제공하는 것이기 때문이라고 생각이 다시 한번 듣는 기초반 강의였다.

여러가지 느낀 점들이 정말 많았던 2강.

투자자로 살았던 8년이 넘는 기간 동안 사실 아직까지도 판단의 기로에서 이게 맞을까 저게 맞을까 고민되는 순간들이 참 많았던 것 같다. 

선택 뒤에는 항상 후회가 남았고 그 후회를 최소화 하기 위해 노력했던 것 같다.

그리고 그때마다 200억 이상의 자산을 일구신 멘토님의 어깨를 함께 빌렸어야 했는데 너무 오랜 시간 독립적으로 시장을 판단해보고자 했던 것 같다. 물론 스스로 판단해보고자 하는 부분이 잘못된 방향은 아니지만 그래도 거인의 어깨를 빌려가는 것에 대한 중요성이 훨씬 크게 느껴지는 2강이었다.

또한, 그간 투자생활을 하면서 한 2-30가지 정도 결론 내지 못하고 마음 속에 갖고 있던 질문들이 있었는데 90% 이상의 해답을 얻는 강의였다. 

조만간 투자코칭을 계획 중이었는데 이미 멘토님이 90% 이상의 질문에 답을 주셨다. 감사합니다.

역시나 명불허전. 우리나라 부동산계의 압도적 1등. 너바나 멘토님이다.

핵심이라 생각되고 궁금증이 풀렸던 부분들에 대해 돌아보고

내가 앞으로 갖고 있는 관점과 적용할 점 위주로 생각들을 정리해보고자 한다.

첫번째는 메타인지

(어느 정도 시간도 지났고 꽤나 많은 지역을 공부하고 잘 알고 있다고 생각했다. 하지만, 매수 후 매도를 결정하기까지의 과정도 매우 어려웠고 어떻게 투자라는 행위를 성공적으로 할 수 있는지 방향에 대해 의문이 생겨왔다. 그 이유 중 하나를 생각해보면 항상 100% 완벽한 선택을 하고 싶지만 정작 10번 정도의 선택을 했을 때 겨우 1-2번 정도 잘 선택하면 운이 좋았던 것이고 대부분은 시간이 지나 돌아보면 부족한 선택이었다는 것.

그리고 내 자신이 멘토님처럼 뚝심 있는 투자자가 되기 위해서는 역전세나 하락장 등의 어려운 시기가 왔을 때 그것을 매도하지 않고 가져갈 수 있는지. 보유가 실력이라는 본질적인 생각에서 뼈를 두들겨 맞았다.)

두번째 선행지표

(많은 사람들은 당위성으로 세상을 살아가고자 하는 것 같다. 분양가가 왜 오르는지 집값이 왜 장기적으로 우상향할 수 밖에 없는지. 그것을 이해하기 보다는 그저 20년 동안 월급을 모아도 서울 집 한채 못사는 상황에 어이 없어 한다. 하지만, 이럴 때일수록 메타인지를 갖고 선행지표를 봐야한다는 것. 공사비, 인건비, 토지비, 식비 등 분양가에 영향을 미치는 요소 중 단 하나라도 가격이 떨어지는 것은 없다. 그렇게 선행지표가 한 방향을 가르키는데 당위성으로 세상이 돌아갈 수 있을까? 그렇지 않다는 것. NOT A BUT B. 인정할 것을 인정하면 다음 단계로 나아가는 방향이 보이는 법)

세번째, 가치를 바라볼 수 있는 시야와 땅의 가치를 판단하는 통찰력

(땅의 가치. 준공 이후 20년이면 날아가는 건물가치가 아닌 땅의 본연의 가치를 바라볼 수 있는 시야를 갖는 것의 중요성. 월부 생활을 하면서 땅이 중요한 것은 계속해서 리마인드하며 살아왔지만 투자 관점에서 실제적 적용이 부족했던 것 같다. 부동산은 아파트로 바라보기 이전에 아파트를 날리고 땅만 남긴 상태에서 입지평가요소를 통해 가치평가를 다시 하고, 구축의 경우 용적률 조건과 도시재생 가능성까지 바라보고 땅을 바라볼 수 있다면 훨씬 더 후회가 적었을텐데 다시 한번 과거 투자들에 대해 복기하게 되었다.)

네번째 72법칙을 통한 향후 방향 설정

(원금이 2배가 되는 데 걸리는 기간. 10% 수익률이라면 7.2년. 20%라면 3.6년. 알파투자에는 엄청난 노력이 필요한 것. 20%는 워런버핏도 만들기 어려운 수익률인데 이걸 정말 꾸준하게 유지하여 복리로 연결시킨다는 것 자체가 사실은 엄청난 노력이 들어가지 않는 이상 어려운 것. 그러니 욕심을 통제하여 그냥 배타투자(간접투자) 등으로 더 적은 수익률이지만 시간을 먹임으로써 안정적인 방향으로 나아가는 것도 훨씬 좋은 방향이 될 수 있을 것 같다는 생각도 들었다. 재테기와 7월에 오픈하는 너나위님의 신규런칭 강의를 꼭 들어야 하는 이유가 될 것 같다.)

다섯번째, 내 생각과는 달랐던 원금보존 개념. 

(머릿 속에서 원금 보존에 대한 생각을 떠올렸을 때 난 항상 전세가율만 생각했다. 현재 전세가가 70%고 향후 공급이 없으니 최대한 떨어져도 여기가 마지노선이다 정도. 하지만, 전세가에 시간을 반영했을 때 10년 후 매매가를 어떻게 밀어올릴지 실제 예시를 통해 매매 10억 전세 6억 가정, 강남 1시간 이내 수도권(서울 아님) 전세 예상 금액은 10년 후 12억 이상. 현재 원금 대비해서 충분히 원금보존이 된다는 관점을 갖고 생각하며 투자를 해야겠다.)

여섯째, 보유와 버티기의 영역

(월부를 가장 많이 떠난 2019년, 2023년은 역전세가 가장 컸던 시기. 이때 준비되있지 않았던 사람은 대부분 수익 못보고 매도. 19년에 주변 동료들 중에 수지를 파는 동료를 정말 많이 보았다. 내 첫 번째 앞마당인 수지구가 특히나 역전세가 심했는데 정말 많은 동료들이 역전세 5천에서 1억을 견디지 못하고 던졌다. 그 던진 단지들은 현재 매매가 기준 2.5배 이상은 오른 것 같다. 결국 열매의 결실은 정말 좋았지만 그 어려웠던 시기를 넘긴 사람들에게만 그 결실이 주어진 것. 그러니 역전세가 왔을 때도 설사 하락장이 왔을 때도 투자원칙을 지킨 상태에서의 보유하며 버틸 수 있는 것이 결국 성공하는 투자자와 실패하는 투자자를 가르는 기준이라는 것이 와닿았다.)

일곱째, 수도권과 지방을 보는 시야. 

(현재 수도권은 불장이다. 지방은 그에 비하면 바닥이다. 물론 수요가 지방은 수도권만큼 크지 않으나 앞으로 공급이 줄어드는 지역들은 전세가 밀어올리는 시장으로 이어질 것이라는 것. 그 시장은 현재까지 울산이나 전주가 보여준 시장이다. 광역시 어딜 가도 대부분 지역의 부동산은 조용하다. 하지만 가장 조용한 부동산이 현재 가장 매수하기 좋은 시기라는 것. 바닥에서 잡는 것은 사실 불가능하다고 생각해야 하고 무릎에서 잡는 것이 충분히 잘한 선택인데 23년 수도권을 매수하지 못했던 것처럼 바닥은 지나고 나서야 그 지점이 바닥이었다는 것을 알게된다. 그러니 23년 수도권을 놓쳤던 것처럼 이제는 지방의 바닥을 지나가는 시기가 올 확률이 높다는 것. 준비되지 않는 투자자는 아마도 이 바닥을 또 한번 놓치게 될 것. 특히 부산 대구 대전 등 큰 수요가 있는 지역들 위주로 모니터가 필요한 시기가 된 것 같다.)

여덟째, 투자는 감정이 아니라 그저 기계적으로 하는 것. 

(무릎 이하에 샀다면 재계약할 때 아직 100-200% 수익률 구간 아니면 다시 재계약하고 그 수익률 나오면 향후 얼마까지 더 오르든지 고민 안하고 기계적으로 매도하는 것이 가장 중요한 것

지방은 하락 시 전저점까지 빠지기도 하기 때문에 매수/매도타이밍이 매우 중요하다는 것

멘토님도 아직 지방 아직 수익 안난 것은 안팔았다고 하셨다. 수익구간이 아니기 때문. 보유도 실력의 영역이라는 것을 다시 한번 생각하며 굳이 세금적 문제가 없다면 안오른 부동산을 팔 이유도 없는 것. 

예전에 나는 이것에 대해서 두더지 게임을 떠올렸는데 두더지 게임에서 튀어올라오는 두더지는 지방에 일반과세로 던질 수 있는 수익구간에 들어간 부동산들. 아직 안튀어올라오는 두더지는 수익이 안난 부동산. 그러니 안튀어나온 두더지를 굳이 때려가며 내 투자원칙 중 하나인 ‘잃지 않는다.’라는 명제를 깰 필요는 없는 것)

아홉째, 비조정지역 매수에 관한 관점

(우리나라 세금은 일반과세를 위해선 최소 2년 보유가 필요. 강남 1시간 이내 비조정지역은 점고점은 모두 회복할 것으로 보이나 현재 저평가 시장이 꽤나 있다는 것. 2년 후 매도시기 보고 담배꽁초 투자 가능하다는 관점이 너무 좋았고 아직 안오른 비규제에 확실한 기회가 있다는 생각에 더 확신이 들었다.)

열번째, 전망이나 뉴스는 관심 끄고 그저 본질에만 집중하는 것.

(보물보따리에 내가 감당 가능한 가장 좋은 것들만 보유한 채 다음 하락장이나 종자돈이 모일 시기에 갈 수 있는 다음 선택지들을 준비해놓는 것. 그저 하루하루 뉴스에 굳이 관심 가질 필요가 없다는 것. 본질에 집중하는 것. 멘토님도 찰리멍거나 워런버핏이란 거인들의 어깨를 빌리고 있었다.)

열한번째, 수도권의 현재 상승장 위치와 대략적인 올라갈 수 있는 다음 꼭지

(수도권 상승장은 적어도 중반부 정도에는 충분히 돌입한 것으로 보여지나 대략적으로 전저점 대비 상승률을 통해 꼭지 금액을 생각해볼 수 있다는 것. 이전 상승장 이전에 가격에서 상승장 끝날 때 꼭지와 직전 상승장 이후 하락장에서 바닥을 보면 대략적으로 어느 정도 수준까지 올라갈 수 있는지 볼 수 있는 것. 그런 면에서 아직 안오른 지역이 굉장히 많고 덜 오른 지역은 아직 상승여력이 충분히 남아있다는 것. 이 또한 엄청난 통찰력에 감탄했다.)

열두번째, 성과는 실력과 운이 더해진 것

(성과보다 성장에 집중하고 시장에 오래 살아남아 노를 계속 젓고 있다면 운은 언젠가 닿을 것. 실력을 쌓는데 집중하고 오랜 시간 살아남는 것에 집중하면 언젠가 닿을 것. 결국 속도보다는 길게 놓지않고 가는 것이 가장 중요하다는 것)

열세번째, 부자는 세금이라는 댓가를 치뤄야 하는 것. 

(기회비용 없는 결과는 없는 것. 탈세 없이 세금 분야에서는 정석대로 해야하고 7월말에 나올 부동산 정책에 대비하여 최악의 상황에도 견딜 수 있는지 항상 생각하며 철저히 보수적으로 대비할 것.)

연네번째, 너바나레시피(가저환수원리)는 10년 후에도 적용될 진리.

(투자물건이 가진 본질적 가치를 바라볼 수 있는 것. 이는 입지평가요소에서 매겨진 입지별 등급, 선호도, 균질성, 신축(브랜드), 구축이라면 용적률이나 재생가능 여부 등으로 결정 될 것, 그 이후에는 비교평가를 통한 저평가를 판단할 수 있는 능력과 여러 다른 레시피인 환금성, 수익성, 원금 보존, 리스크 등을 함께 판단할 수 있는 통찰력이 향후 투자 수익을 결정할 것)

다 쓰다보니 나에게 적용할 점이 말도 안되게 많았던 강의였다.

이 가격에 이 강의를? 정말 말도 안되는 가격이다.

너바나 멘토님의 마지막이라는 사실이 정말 너무나도 아쉽다.

말도 안되는 가격으로 이런 큰 통찰력을 제공해주신 너바나멘토님께

정말 감사드립니다.

강의를 복습하며 투자자로 살아온 생각도 다시 한번 정리하는 정말 좋은 기회가 되었습니다.

마지막이라는 사실이 정말 너무 아쉽고 슬프지만..

마지막까지 가르쳐주신 열반스쿨을 통해 뼈 때려주신 개념들을 머릿속에 박고 작은 것부터 만족하며 감사할 수 있는 투자자로 살아가겠습니다.

다시 한번 좋은 환경을 제공해주심에 고개 숙여 감사드립니다.