[찬스2] 단돈 10만원으로 가장 큰 리스크를 헷지했습니다.

안녕하세요.

가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다:)

오늘은 단돈 10만원으로 제가 안고 있던 가장 큰 리스크를

헷지한 경험을 나눠보려고 합니다 :)

생각보다 큰 리스크를 안고 있었던 1호기

저의 1호기는 현재 규제지역인 용인시 수지구에 위치해있습니다.

이 물건을 매수할 당시만 해도 지금처럼 큰 리스크가 있는

물건이라고 생각하지 못했습니다.

당시에는 전세가 대비 전세금이 높게 형성되어 있었고,

후순위 단지이긴 했지만 2023년 최저가 대비 가격

상승폭도 크지 않았기 때문에 잃지 않는 투자라고 생각했습니다.

하지만 가장 큰 문제는 세입자분의 비협조적인 태도였습니다.

실제로 집을 보기 위해 한 달 전부터 예약한 분도 있었고,

2주 전에 약속한 분도 있었습니다.

무려 11팀이 대기하고 있었는데도 세입자분은 약속 하루 전날

부동산에 연락해 지방 출장 때문에 집을 보여줄 수 없다고 취소했습니다.

그 정도로 집을 보여주는 것에 완강한 입장이었습니다.

저는 이 물건보다 투자 대비 효율이 좋은 물건을 찾기가 어렵다고 판단했고,

다른 물건을 찾는 동시에 한 달을 더 기다리며

집주인과 함께 방문해 겨우 매물을 확인했던 기억이 납니다.

지금 생각해보면 굳이 그런 리스크가 있는 물건을

선택하지 않았을 것 같습니다.

하지만 당시에는 3개월 넘게 수많은 매물을 보며 지쳐 있었고,

가족의 도움과 전세자금대출을 활용하면 일시적으로라도

문제를 해결할 수 있을 것이라고 생각했습니다.

그래서 리스크를 감당할 수 있다고 판단했습니다.

시간이 지나며 더 커진 리스크

하지만 상황은 제 예상과 다르게 흘러갔습니다.

조정대상지역 규제가 적용되고 전세자금대출 한도도 축소되면서,

처음에는 관리 가능한 수준이라고 생각했던 리스크가 훨씬 커졌습니다.

매매가는 오르고 전세가는 오르는데, 

전혀 좋지 않았습니다.

그러던 중 실전반에서 트윈튜터님의 말씀을 듣게 되었습니다.

"세입자가 집을 보여주는 것을 완강하게 거부하는 물건은

 가급적 하지 않는 것이 좋다. 다른 좋은 물건들 많다.

 나중에 매매할 때도 어렵고, 새로운 전세 세입자를 구할 때도

 큰 리스크가 된다."

그 말을 듣는 순간 뇌정지가 왔습니다.

원래는 전세가격 상승분을 활용해 대응할 생각이었지만,

집 자체를 보여줄 수 없다면 결국 집을 보지 않고 

계약할 사람을 찾아야 합니다.

그렇게 되면 전세가격도 원하는 수준으로 받기 어려워질 가능성이

매우 높았습니다.

‘이 문제를 도대체 어떻게 해결해야 할까?’

정말 고민이 많았습니다.

전세 재계약, 그리고 직접 만나기로 한 이유

그러던 중 세입자의 전세 만기가 다가왔고, 세입자분께서

계약갱신청구권을 사용하고 싶다는 의사를 전달해 오셨습니다.

부동산에서 만나 재계약을 진행하기로 했습니다.

솔직히 처음에는 전자계약으로 처리하고 싶었습니다.

제가 수지까지 가려면

• 버스로 대전역 이동
• 대전역 > 동탄역 SRT 이동
• 동탄역 > 구성역 GTX-A 이동
• 구성역 > 미금역 수인분당선 이동
• 미금역 > 성복역 신분당선 이동

엄청난 환승을 거쳐야했기 때문입니다.

그런데 한 가지 생각이 들었습니다.

“직접 만나면 상대방의 생각과 성향을 조금은 알 수 있지 않을까?”

그래서 번거롭더라도 대면 계약을 하기로 결정했습니다.

작은 선물 하나가 만든 변화

계약 당일, 저는 세입자분과 부동산 사장님을 위한 작은 선물을 준비했습니다.

그동안의 경험상 세입자분의 성향을 고려하면,

향후 전세나 매매를 진행할 때도 부동산과의 관계가

매우 중요하다고 판단했습니다.

무엇보다 그 집을 실제로 본 사람이 저와 해당 부동산 사장님뿐이었습니다.

그리고 부동산 사장님도 세입자의 성향을 알기 때문에

평소에 좋은 관계를 만들려고 애쓰고 계셨습니다.

마침 저희 지역은 인삼이 유명한 곳이라 지인을 통해 수삼 선물을 준비했습니다.

백화점에서는 20-30만원 정도 하는 구성인데, 지역에서는 포장비까지

포함해 약 6만원 정도면 준비할 수 있었습니다.

저는 두 세트를 준비해 계약 당일 각각 전달했습니다.

(저희 집에서 성복역까지 비 쫄쫄 맞으며 들고 가느라 죽을뻔 ^^;)

세입자분도 매우 고마워하셨고, 부동산 사장님도 예상보다 훨씬 크게 감동하셨습니다.

뜻밖에 알게 된 진짜 현실

계약을 마치고 집으로 돌아가는 길이었습니다.

부동산 사장님에게 전화가 왔습니다.

사장님께서는 이런 말씀을 하셨습니다.

"정말 감동받았다. 이렇게까지 마음을 써주는 사람 처음 봤다.

 요즘 젊은 사람들이 이렇게까지 하기 쉽지 않은데 진짜 감사하다.

 정말 좋은 사람이라는 생각이 들었고, 조심히 내려가라."

그리고 이어서 세입자분의 현재 상황을 상세하게 설명해 주셨습니다.

제가 돌아간 후 세입자분과 이야기를 나누었는데, 

세입자분 역시 큰 감동을 받았다고 합니다.

또한 현재 전세가격 상승과 공급 부족에 대해

만기가 도래하면서 알게 되었고, 불안감을 느끼기

시작했다는 것이었습니다.

문재인 정부 때도 집을 구매하지 않으셨던 분이

이제는 실거주 목적으로 매수를 고민하고 있다는

이야기도 추가로 듣게 되었습니다.

또 집을 구하게 되면 다음 세입자에게

집을 적극적으로 보여주겠다고 말씀을 했다는 것입니다.

결과적으로 저는 10만원 남짓한 비용으로 오랫동안 고민했던

가장 큰 리스크를 상당 부분 줄일 수 있게 되었습니다.

원래는 전세 상승분과 기존 종잣돈을 합쳐 1억원 수준의

투자금만 활용할 수 있을 것이라 생각했습니다.

하지만 만약 세입자분이 향후 매수 후 이사를 가게 된다면

현 시세대로 전세를 받을 수 있고 이 경우 약 2억원 수준까지

투자여력이 확대될 수 있습니다.

선택지가 훨씬 넓어진 것입니다.

만약, 제가 단순히 귀찮다는 이유로 전자계약을 진행했다면 어땠을지,

아마 여전히 큰 리스크를 안고 있는 물건으로 남았을 것이라 확신합니다.

하지만 직접 현장을 방문했고, 사람을 만나고, 진심을 전달하는 과정에서

예상하지 못했던 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.

 투자보다 더 중요한 것

이번 경험을 통해 한 가지를 다시 생각하게 되었습니다.

저는 더 이상 단순히 차익을 보는 투자자가 아니라 

임대사업을 하는 사업가라는 생각이 들었습니다.

좋은 자산을 찾고, 저평가된 물건을 매수하고 수익을 극대화하는 것

당연한 이야기입니다.

하지만 그보다 더 본질적인 것은 그 가치 있는 물건에

살고 있는 사람의 마음을 얻는 것이 더 중요하다는 생각이 들었습니다.

부동산도 결국 사람과 사람이 만드는 시장이기 때문입니다.

좋은 관계는 때로 숫자로 계산하기 어려운 가치를 만들어내는 것 같습니다.

이번 경험은 그 사실을 깨닫게 해준 소중한 경험이었습니다.

읽어주셔서 감사합니다:)