1억 투자 vs 상도 엑소디움, 월요일까지 결정해야 합니다.

안녕하세요.

현재 투자금 약 1억 정도를 보유하고 있습니다.

원래 계획은 비규제 지역 구축 아파트에 투자하여 자산을 불린 후, 언젠가 서울에 내 집 마련을 하는 것이 목표였습니다.

그런데 최근 상도 엑소디움을 알게 되어 분양사무소를 방문하게 되었습니다.

사실 상도동은 제게 단순한 투자 지역이 아닙니다.

와이프가 상도동에서 학원을 운영하고 있고, 아이들 케어도 가능하며, 향후 유치원과 생활권까지 고려했을 때 실거주 측면에서 상당히 매력적으로 느껴졌습니다.

그래서 처음에는 투자 상품이 아니라 "실거주를 위한 서울 진입 방법"이라는 관점으로 보게 되었습니다.

현재 제가 이해한 내용은 다음과 같습니다.

• 현재 청약 진행 중
• 사업승인 전
• 내년 사업승인 및 착공 예정
• 2030년 입주 예정
• 10년 장기민간임대
• 10년 후 분양전환
• HUG 대출 가능

상담 시에는

• 59타입 약 10억
• 84타입 약 12억

수준으로 설명을 들었습니다.

또한

• 1차, 2차 모집은 확정분양가
• 3차 모집부터는 80% 수준

이라고 설명받았습니다.

다만 자료에는 "확정분양가"가 아닌 "확정 예상가"라고 표기되어 있었고,

현재 인허가 전 단계라 공식적으로는 확정 금액을 표기할 수 없다고 설명받았습니다.

추가로 알아보니 일반 민간임대가 아니라 "협동조합형 민간임대주택"이라고 하여 이 부분도 걱정이 되기 시작했습니다.

현재는 가계약금 1,000만원을 납부한 상태이며, 화요일까지 최종 결정을 해야 합니다.

본계약 진행 시 계약금은 약 8,000만원 수준이라고 안내받았습니다.

그래서 계약을 진행할지, 가계약을 철회할지 고민 중입니다.

제가 가장 궁금한 부분

1. 확정분양가가 정말 가능한 구조인가요?

예를 들어 59타입이 10억이라고 가정했을 때,

10년 후 분양전환 시점에 주변 신축 시세가 20억이 되어도 정말 10억만 내고 분양받을 수 있는 구조인지 궁금합니다.

민간사업자가 진행하는 사업인데 향후 시세와 무관하게 계약 당시 금액으로 분양하는 것이 가능한 구조인지 잘 이해가 되지 않습니다.

또는 실제 분양전환 시 감정가나 시세가 반영되는 경우가 있는지도 궁금합니다.

2. 협동조합형 민간임대는 어떤 리스크를 봐야 하나요?

처음에는 일반 민간임대라고 생각했는데, 알아보니 협동조합형 민간임대라고 하더라고요.

지역주택조합과는 어떤 차이가 있는지,

토지 확보, 사업승인, 착공 지연 등의 리스크는 어느 정도로 봐야 하는지 궁금합니다.

현재 사업승인 전 단계라는 점도 마음에 걸립니다.

3. 전매 구조가 이해되지 않습니다.

상담사 설명으로는

59타입 기준 약 5~6억 수준의 임대보증금을 납부하고 입주한 뒤 전매가 가능하다고 설명했습니다.

예를 들어

• 내가 5억을 넣고 계약
• 향후 시세가 15억~20억 형성

되었을 경우 프리미엄이 형성될 수 있다고 설명받았습니다.

그런데 정확히 무엇을 거래하는 것인지 이해가 되지 않습니다.

• 임차권인가요?
• 임차인 지위인가요?
• 우선분양권인가요?
• 분양전환 받을 권리까지 넘어가는 건가요?

그리고 실제로

"시행사에 낼 돈 + 기존 계약자에게 프리미엄 지급"

구조로 거래되는 것이 맞는지도 궁금합니다.

4. 1억 투자 vs 상도 실거주 진입

제 원래 계획은 비규제 지역 구축 투자였습니다.

하지만 상도는 생활권과 가족 계획을 생각하면 실거주 측면에서 상당히 매력적으로 느껴집니다.

그래서 현재는

• 비규제 구축 투자 후 서울 갈아타기
• 상도 엑소디움을 통한 서울 실거주 진입

사이에서 고민하고 있습니다.

실제 투자 경험이 많으신 선배님들이라면 어떤 관점에서 판단하실지 의견을 듣고 싶습니다.

특히 제가 놓치고 있는 리스크가 있다면 조언 부탁드립니다.

감사합니다.