✅아파트명 : 래미안안양메가트리아
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
안양시 만안구 종사자 수 : 약 9만
안양시 만안구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분 (버스1, 지하철2 - 4호선/2호선)
여의도역 : 49분 (버스1, 지하철2 - 1호선/5호선 )
시청역 : 55분 (버스1, 지하철1 - 1호선)
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부흥중학교(신청 / 추첨 약 반정), 학업성취도 87%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 만안구 백화점 없음, 킴스클럽(폐점?) / 안양역엔터식스, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 만안구 인구수 : 23
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,165세대
(1년 : 1,165세대 / 3년 : 3,496세대)
3) 3년 입주량 합계 : 844 세대 (26년 222세대(평촌한신더휴) + 27년 0 세대 + 28년 622세대(만안역중앙하이츠포레, 호현센트럴아이파크)
4) 연 평균 입주량 : 844 세대÷3년 = 연평균 281 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 281÷1,165 =0.24배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 래미안안양메가트리아 34평 현재 매매 10.8억, 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.5억 전세 7억(투자금 4.5억)
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 7.5억 전세 4.6억(투자금 2.9억)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 : 이시기에 전고점 대비 시세가 아래에 위치, 저평가
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 4,250세대 / 지역 내 선호 아파트로 거래량 많음 - 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수익률 100% 가정, 15.1억 되긴 쉽지 않아 보임. 한 60% 이상(2.6억)은 긍정적
4) 원금보존 : 전세가 60% 수준, 전세가 지속 상승 중(수도권 공급 부족), 전세가 지속 상승 예상
5) 리스크 대비: 지역 및 수도권 공급 부족, 리스크 下
나의 투자 결론(매수 여부): 실거주 집 매도 후 매수, 충분히 고려 가능
✅ 작성하면서 느낀점 : 4월달에 실준반 수강하면서 만들었던 앞마당 인데, 단지 개별로 이렇게 수익률 보고서를 작성해보지는 않았었다. 실제로 수익률 보고서를 작성 해 봤더니 거주 만족도만 조금 포기한다면… 충분히 투자 해봄직한 물건으로 생각 되었다. 단지 단위로 상세히 파고 들어보니 약간 방향에 대한 정리가 되는 것 같다.
