✅아파트명 : 동작구 신동아리버파크 (2001년, 1,696세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동작구 종사자 수 : 106,159명
동작구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 37분(마버 1회 or 직통 40분)
여의도역 : 20분
시청역 : 30분(마버 1회 or 직통 33분)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 장승중학교, 학업성취도 77.5%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점 X, 대형마트 X, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 동작구 3년입주 합계 : 3,706세대 (26년 720세대 + 27년 0세대 + 28년 2,986세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동작구 인구수 : 372,327명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,861명
(1년 : 1,861세대 / 3년 : 5,583세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,706 세대 (26년 720세대 + 27년 0 세대 + 28년 2,986세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,706 세대÷3년 = 연평균 1,235 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,235÷1,861 =0.66배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신동아리버파크단지 33평 현재 매매 16.45억, 전세 7.8억
5년 내 고점 매입시: 2026년 03월 매매 16.55 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 04월 매매 9억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가 O
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 노량진 뉴타운 신축 단지 키맞추기로 매매가 2배 가능 O
4) 원금보존 : 10년 후 전세가 2배 시 매매가 보존 여부 O
전세가율 47% (서울 전세가율 55% 미달하나 내 집 마련은 상관 없음)
5) 리스크 대비: 동작구를 포함한 서울 전역 3년 내 공급 부족 O
나의 투자 결론(매수 여부):
저평가 O, 환금성 O, 수익률 O, 원금보존 O, 리스크 O
지하철 9, 7호선 도보로 이용 가능하며, 강남뿐 아니라 한강 접근성도 좋음.
노량진 뉴타운이 완성되면 천재지벽과 같이 주변 인프라가 굉장히 좋아질 것으로 보이고,
마포의 염리상록처럼 주변 신축 단지와 키맞추기로 크게 상승할 것으로 예상됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
현재 노량진동은 백화점이나 대형마트, 종합병원도 1km 내 없고 학군도 C등급으로 아쉬운 점이 있지만,
노량진 뉴타운 개발 완성되면 마포 정도로 좋아지지 않을까?
강남 접근성 및 한강 접근성도 월등히 좋고 그 외 다른 업무지구와도 가까움.
현재 분양가도 높은 편이라 신축에 살고 싶어하는 고소득자들이 입주하게 되면
환경이 자체가 지금과 전혀 달라 질 것으로 예상됨.
신축에 들어갈 자금은 부족하지만 앞으로 좋아질 환경에 거주하고 싶다면 신동아리버파크가 좋은 선택지가 될 것 같다.
현재 59와 84의 가격이 약 1억 정도 차이로 가능하다면 지금이라도 구매 고고.
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