[열중50기 [5늘도 읽을조_또다른해피엔딩] 3주차 강의 후기

마지막 열중반을 신청하고 나서 스스로 다짐하고 노력 중인 4주 모두 오프라인 강의에 도전하고 있는 

또다른해피엔딩입니다.

늘 목표를 정하고

그에 필요한 계획과 행동들을 

하루 하루 하다 보면

내가 원하는 결과는 아닐지라도

내가 원하던 때가 아닐지라도

또다른 , 눈부시게 빛나는 해피엔딩을 만날것이라고 믿습니다.

 오늘은 3주차 잔자니님의 비교평가입니다.

서투기의 조장튜터링, 또는 라이브코칭 등을 통해 비교평가의 기준과 실제 투자 적용사례들을 수없이 배웠지만 이해했다고 생각했던 것들도 막상 스스로 적용하다 보면 지역간 선호도가 다른 생활권의 입지가치 요소들로 인해 어떤 기준이 필요한지 알듯 말듯하던 비교평가를 열중에서 무려 한주 강의로 담아주셨네요.. 내가 비교평가가 어려웠던 건 아마도 열중반 수강을 안해서 인걸로.. ㅎㅎㅎ

잔자니님이 생각하는 투자는 결국 다음에 단계로 성장하는거라고….
1단계 정량적판단(등급, 급지, 입지가치의 가중치)로 했었지만, 
  등급별로 퉁쳐서 보는 한계를 느끼고,

2단계 정성적판단(감, 선호도)-- 결국엔 정성적이어야 하지만, 감이나 선호도는 나만의 기준도 문제이지만,
    다 보지 않는 상태에서는 확신을 갖기 어렵다..

3단계 틀리지 않은 정량적 판단80%   + 정성적 판단20% 으로 투자의 확신을 갖을 수 있다
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            학습을 통해                            확신을 가진다..

매수라는 점 보다는 보유, 운영이라는 선이 모여 투자 결과를 만들어내는데

매수 이후 시장소음, 가격 등락을 마주하며

집을  잘 보유해 가려면 가치에 대한 확신이 필요하지요…

그래서 결국 모든 투자는 

뭐가 더 좋은데? 를 알아야 결론이 납니다 

즉 내돈으로 살수 있는 제일 좋은 곳을 알아야 합니다.

이번 강의 핵심워드인 비교평가에 대해 설명해주셨습니다.

비교평가란
가치와 가격을 비교하는 것,
가치와 가격을 파악하여 내 상황과 맞는 것을 골라 투자로 연결하는 유의미한 과정이다

서울(강남 1시간이내 지역)에서  흔틀리지 않는 비교평가 기본 원칙

수도권의 3대 업무지구 : 강남170,여의도71만, 도심66만 --> 서울직장인(580만)의 53%입니다. 
결국 이들이 3대업무 지구에 가까이 살거나 빨리 가길 원합니다.  이것이 직장/교통의 수요입니다.

즉 교통(접근성)과 위치가 주요한 가치이며,
위치가 좋을 수록(3대업무지구에 가까운 지역) 

교통외 다른 요소도 함께 고려해야 함.(학군, 부촌이 지하철 노선보다 중요할 수 있음)

서울 외곽이나 경기도 등 위치가 멀어질 수록 
빨리가려는 수요가 중요해서
교통이 선호에 미치는 영향이 훨씬 높아짐(지하철  역 접근성)

지난 달 서투기에서 동작구를 임장하면서 

들었던 생각이 3급지부터는 입지가치요소들을 좀더 디테일하게

그 지역에 선호하는 요소를 입체적으로 파악해야 되는구나

를 느겼었는데,

또한 서울 상급지로 갈수록 정량적 판단기준인 급지의 경계를 허물고

입지가치별 그룹핑이 필요하다는 강사와의 만남에서 이야기가 정확하게 어떤 의미인지 알게 되었습니다.

현재 시장에서 투자대상별로 중요한 핵심가치를 구분해 보면

0억 이하 - 환금성이 중요한 투자 대상
산본의 경우 역세권이나 10평이지만 구조가 좋은 단지는
상대적으로 멀세권이나 10평, 방하나의 단지들이 수요가 얇아진다.

0억~0억  -업무접근성이 중요한 투자 대상임
서울아파트 중위매매가격 11.9억/ 수요층 중산층, 실수요 맞벌이 부부 ㄷ으)
상대적르ㅗ 출퇴근을 윟ㄴ 교통 업무접근성에 가중치를 두어야 한다.

0억 이상   -가치 독점성
부자들이 돈을 더 주고서라도 갖고 싶은 가치가 있는 곳인가>??
장기적으로 땅의 가치가 높은 곳( 연식<< 땅)등을 중요하게 생각하며 이해해야 한다

실전투자로 이어지는 비교평가 전략을 3단계로 정리해 주셨는데요.

1. 지역 내 비교평가(앞마당이 1개일때)
2. 지역 간 비교평가(앞마당이 여러개일때)
3. 물건 별 비교평가(투자물건을 찾을때)
    

먼저 1단계 지역 내 비교평가에서는 지역내 핵심가치를 찾아야 한다

핵심가치란? 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소이며 지역마다 다를 수 있다.

예를 들면 

1. 안양 평촌의 남부(평남) 의 경우 돈을 더주고서다도 갖고 싶은 가치가

              바로 학군(배정학교)이기 때문에  방2/구축 @@단지 59매매가>> @@단지 84 매매가

   2. 안양 평촌의 북부(평북)의 경우  역과의 거리가 가까울 수록 비싸지므로

              역 접근성이 핵심가치로 볼 수 있다.  

 지역내 핵심가치를 찾기 위해 

1. 발품 등을 통해 업무지지구와 위치와 접근성, 산이나 도로, 철도등에 구분되는지, 주거지로서의 균질성은 좋은가?

   등을 확인할 수 있다

   2. 손품 등을 통해 아실의 전고점파악, 

     통해 가격이 비슷한 단지를 핵심가치로 비교평가 해본다.

   3. 핵심가치에 가장 충실히 만족하는 것에 우선순위를 주면 된다.

두번째로 2단계 지역 간 비교평가에서는 가치의 우선순위를 세워야 한다.

 입지가치 모든 요소가 집값에 영향을 주지만 다 똑같은 중요성을 가진 건 아니다.

1.  입지가치 중 교통과 위치를 우선순위에 두고 후순위를 제외한다.

   규제지역이라면 매매가격을 고정하여 가격을 비교하고,

   비규제지역이라면 투자금을 고정하여 가치를 비교하여야 한다.

2. 남은 단지에서 +@요소를 검토해본다.

3.  교통(접근성)이 압도적이라면 최우선, 교통(접근성) 비슷하다면 각 단지를 보유했을때 감수해야 할 것들을 고려해서 선택 

   특히 우리들이 많이 궁금해 하는 규제/비규제중 어디라는 방향성을 고민하기 보다는 어떤 아파트가 더 좋은가를 놓고 고민해야 합니다.

마지막으로 3단계 물건 별 비교평가 실제로 들어가는 비용을 정확히 체크하기

잔자님은 물건별 비교평가를 해야 하는 이유로

1. 물건별 비교평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있으니
2. 매수할때 근거를 갖고 설득력있는 협상을 할수 있습니다.
3. 전세를 내놓을때 팔때에도 적정한 매도가/전세가를 스스로 판단할 수 있다.

  물건별 비교평가에서 고려해야 할 우선순위는 실제로 비용이 얼마나 드느냐?

##물건별 비교평가에서 고려해야 할 것으로는

 - 규제지역 내에서는 

• 동층향+선호도(철로,대로, 언덕, 옹벽, 조망, 한강뷰 등) 실제 전세가와 그에 따른 투자금파악

   실제 적용해 보면 

   기본적으로 저층(1,2,3층)+탑충 제외인데,
  기준층> 탑층(일조권, 소음)> 저층 > 무주택 보다는 저층
  TIP 2급지이상 선호생활권의 경우 저층도 가능함(단지, 넓게 보고 더 이상 구매할 선택지가 없다고 했을 경우)

  TIP 가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록 최대한 RR을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다.

   

• 수리상태  를 보면 되고, 예상전세가를 책정할 수있고, 이에 따라 투자금의 액수도 바뀔 수 있으므로

  -올수리집이라고 하면 실거주용/임대용인지 구분해서 실제 나갈 수 있는 전세가를 파악해야 하고

  - 기본집이면 수리협조 가능여부를 파악해야 하고,

  -신축의 경우 옵션의 상세내역도 파악해야 한다.

   

   

  - 비규제지역 내에서는 

• 점유자 조건 까지 확인해야 한다.

   - 갱신권 사용여부와 만기

   - 세입자 낮은 전세 또는 월세인 경우 새로 전세계약이 가능한지 협상필요

   - 입주물건이라면 전세대출이 가능한지 확인

등 케이스별 매수자의 상황에 따른 매수전략과 체크해야 할 부분까지 상세히 알려주시네요..

마지막 강의이다 보니 잔자님도 하고 싶은 이야기가 많았던 것 같습니다.

준비한 강의가 마무리되어도, 우리들의 마음을 잡아주시겠다고 

본인의 초보시절의 이야기들과 독서를 통해 느꼈던 점까지 세세히 알려주셨습니다. 감사합니다.

열중의 마지막 강의이다 보니 저도 그 순간들을 기억하고 싶어서

되도록 현장에서 강의를 듣고 싶어 4주차 오프라인 강의에 도전하고 있습니다.

이것이 머라고 할수도 있지만,

시간이 흐르면 어떤이는 잊혀지고, 어떤이는 떠오르겠지요..

기억한다 와 잊혀진다는 말은 반대의 자리에 있는 말 같지만,

비워내야 새로운 걸 담을 수 있으니 어쩌면 시작과 끝, 기억과 망각은 한 지점으로  연결되어 있다는 느낌입니다.

열중에서의 비교평가는 끝이지만, 우리의 머리에 남아 계속 투자에서 다시 시작하고 

우리의 자산을 더욱 크게 만들어줄 도구가 될 것입니다.

아름다운 소멸과 새로운 시작의 과정에 참여할 수 있어 기뻣고,

잔자니님의 진심 또한 기록하고 기억하려 한달 열심을 내어봅니다.

마지막으로 전해주시는 잔자니님의 진심

혹시 열중반을 수강하고 계시는 분 중에서
지금도 회사생활하고 가정생활 하고 임보쓰고, 임장가고, 매임/전임까지 너무 힘들까봐 걱정이다
또는 실전반에 가서 다른 조원들에게 민폐가 되지 않을까 하는 마음을 많이 하고 계세요??

그러면 여러분께 다시 묻고 싶습니다.
가랑이 찢어질까봐 힘들까봐,, 혹은 민폐가 될까봐
실력을 쌓는 것을 포기하시겠습니까??  투자자로 성장하는 것을 멈추시겠습니까?

첫 1년은 어렵지만, 
그 다음 1년은 나의 목표치가 높아지면서 힘들었고,
그 다음 3년은 나의 임보의 구체성이  만나는 사람들의 수준이 높아지니 힘든거에요..
먼저 그 길을 지나온 제가 
정확하게 말할 수있는 것은..  더 큰 자산을 쌓는 것도 있겠지만,
내가 성장하게 된다는 것은 확실합니다.

여러분이 투자자의 길을 계속 간다면 얼마를 벌지 알수 없습니다.
사람마다 다를 것이고, 자본주의 사회이니까 투자금이 크면 더 많이 벌테니까요...
하나 확실하게 말할 수 있는 것은,,
투자의 시간이 늘어나면 어려움은 줄어들 거라는 말은 확실히 할 수 있습니다.

##좋은 책은 그 시기에 내가 겪는 어려움들을 어떻게 슬기롭게 해결할 수 있을지 방법을 알려줍니다.

2주차 도서인 몰입도 그런 의미에서 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다만 

혹여 강의를 듣고, 임장을 하느라 도저히 시간이 되지 않으신다면
70~100p 의 저자가 몰입을 과정을 적은 곳이 있으니 여기만이라도 봤으면 좋겠습니다.

정성적인 판단은 사람들이 좋아하는 선호도와 나의 기준이 일치했을때 기준이 확립됩니다.
그러기 위해서는 많이 보고, 생각을 적어보는 걸 반복하는 
지루한 과정이지만 꼭 필요합니다.

오늘보다  내일이 나아질 것이라는 기대.. 과거가 아닌 미래를 보며 사는게
행복한 삶이라는 걸 투자를 시작하고 알게 되었습니다.
과거를 돌아보며 늘 후회하고 자책하던 잔자니의 삶의 관점마저  
투자를 통해서 바꿀 수 있었습니다...

26년의 잔자니가 2019년의 잔자니에게 해주고 싶은 말은 

열정이란 말이야.  포기하지 않고 계속하는 거야

우리가 생각하는 열정의 모습은 매일 1을 채우는 거라고 생각하지만 실제 열정의 모습은
그냥 하는 것 자체를 포기하지 않는 모습이더라.  
매일 1을 무조건 채워야 한다고 생각하면 0.2를 한 날은 실패가 됩니다.

하지만 정말 중요한건 내가  하고 있는 상태에 꾸준히 머물러 있는 것입니다.