[열기 91기 41조 2강 후기 Simon Kim] 부천 원미구 '반달건영' 아파트 수익률 분석 보고서 (Updated 26.06.28)
26.06.28 (수정됨)✅아파트명 : 반달건영
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670 (21년 기준 21만명 였던 것에 비해 종사자수 많이 늘어난 것 확인됨)
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 64분
여의도역 : 45분
시청역 : 59분
교통등급 : B
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부인중학교, 학업성취도 85% (특목고 진학: 2.4%) → 학군 나쁘지 않은 편
학군등급: B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
[반경 1km 내 대형마트 : 없음]
[반경 1km 내 백화점 : 없음]
환경등급 : C등급
5. 공급
공급 등급: A등급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 부천시 3년입주 합계 : 8,734세대 (26년 1,573세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 부천시 인구수 : 756,037명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,780 세대
(1년 : 3,780 세대 / 3년 : 11,340 세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,734세대 (26년 1,573세대 + 27년 4,994세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,911 세대 (=8,734세대 ÷ 3년)
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.77배 (=2,911 입주량 ÷ 3,780 적정수요)
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
(+) 가치판단 : 부천은 1호선 및 7호선 전철로 인해 강남/여의도/시청(+가디단) 주요 업무 지구까지 접근성이 좋아 거주 수요가 꽤 좋은 편이지만 입지 독점성이 높은 것은 아니라고 판단됨.
1) 저평가(O) : (저평가 여부 확인)
절대적 저평가 부분에서는 ‘반달건영’ 현재 전고점 대비 -28%로 많이 싼편.
상대적 저평가 부분에서는 같은 가격인 ‘한라3단지’ 와 비교했을 때, 반달건영이 생활권 우선순위가 떨어져 선호도에서는 밀릴 수 있겠지만 반달건영 자체 가치는 한라3단지에 비해 좀 더 좋고, 특히 선도지구로 지정되어 향후 상승장 시 더 큰 기대수익 얻을 수 있는 것 고려하면, 충분히 저평가 예상.
2) 환금성(O) : (환금성 여부 확인) 300세대 이상이며 탑층/3층이하 고르지 않는다면 실거래가에서 볼 수 있듯 활발한 거래가 일어나는 곳임을 확인할 수 있음.
3) 수익률(O) : (투자금 대비 수익률 계산) 투자금 1.3억이 10년 간 100% 수익률 (연평균 10% 수익률) 위해선 5.6억(=매매가 4.3억 + 100%수익률 1.3억) 만큼 올라야 하는데, 현재 전고점(6.0억) 대비 매매가 많이 싼 상황이기 때문에 100% 수익률 충분히 달성 가능해 보임.
만약 이재명 정부(~2030년) 안에 상승장 사이클 와서 전고점 찍을 때 매도하는 것 고려하면 아래와 같이 좋은 수익률 달성 가능할 것으로 예상
수익률 130% (4년 보유 후 매도 고려시: 연수익률 33%)
4) 원금보존(O) : 부천의 적정 전세가율은 65~70% 정도 수준일 것으로 판단되며, 반달건영은 전세가율 70%. 입지 독점성이 높지 않으나 거주수요가 꾸준히 있는 지역이고, 공급물량 A등급으로 적정하여 원금보존 괜찮을듯.
5) 리스크 대비(O): 현 전세가 3억의 10% 정도 되는 현금이 별도로 대비하고 있으며, 마통도 개설 시 역전세 충분히 대응 가능예상.
다만 지난 1-2년 간 꾸준히 전세가격 상승되어 왔고 만약 27년 투자 시 일시적 공급 꽤 있어 전세 맞출 때 주의해야 함, 또한 현재 국내/외 경제상황을 봤을 때 금리인상 기조가 뚜렷해 지고 있고 전세대출 규제가 여전하여 전세가격 내려갈 수 있는 점도 항상 예의주시 해야 함.
나의 투자 결론(매수 여부): 2027년 전세대출 만기 후 2주택 진행한다고 결정하고, 가격이 현재 수준 정도에서 크게 벗어나지 않는다면 충분히 매수 가능하다고 예상됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장보고서를 쓰면서 계속 해왔던 작업이었지만 열기반을 듣고 다시 적으니 새롭게 느껴지고 좀 더 디테일이 추가된 것 같았습니다. 다만 수익률 계산이 저렇게 하는 게 맞는지 약간 헷갈리는데, 향후 주변 분들께 여쭤봐야겠습니다 :)
