✅아파트명 : 크로바아파트(대전 서구 둔산동)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전 서구 종사자 수 : 198,272명
대전 서구 직장 등급 : B
2. 교통 → 지역기준(대전광역시)으로 인한 작성제외
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 탄방중학교, 학업성취도 84.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
반경 1km 환경 : 대형백화점 및 대형마트 없음(=C등급)
[참고사항] 반경 1.4km 환경 : 백화점(갤러리아, 롯데 / 총 2개), 대형마트(이마트 / 총 1개) → S등급(400m 차이로)
5. 공급
대전 서구 3년입주 합계 : 5806세대 (26년 2009세대 + 27년 3461세대 + 28년 336세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 (둔산동 크로바 36평)
현재 매매 : 13.98억(26년 6월 기준) / 전세 : 6.5억(26년 6월 기준) → [투자 Gap : 7.48억]
5년 내 고점 매입시: (21년 7월) 매매 13.4억, 전세 7억 → [투자 Gap : 6.4억]
5년 내 저점 매입시: (23년 6월) 매매 6.6억, 전세 6억 → [투자 Gap : 0.6억]
✅투자 결론 (저환수원리)
1) 저평가 : 전고점을 기준으로, 현재 매매가는 전고점을 뛰어넘음. 또한 전세가율도 현 기준 46%(대전의 적정기준 70%)이기에 저평가 되었다고 볼 수 없다.
2) 환금성 : 수많은 공공기관(Ex. 대전정부청사, 시청, 구청, 법원, 검찰청, 경찰청 등)과 금융기관 지사가 아파트 앞에 밀집해 있어, 일자리 접근성이 대전 내에서는 압도적으로 좋다. 또한 단지 앞이 학원가(도보 20분 내에 학원이 567개)로 유명하다. 그러기에 환금성은 우수하다고 볼 수 있다.
3) 수익률
- 전고점 기준으로 투자하였을 때와 현재 시세를 비교하였을 때, 매매가는 소폭(약 0.6억) 상승하였지만, 역전세(-0.5억)가 되었기에 수익률이 거의 없다고 볼 수 있다.
- 전저점 기준으로 투자하였을 때와 현재 시세를 비교하였을 때, 매매가는 약 7.4억, 전세가도 0.5억이 상승하여, 총 약 7.9억이 상승하였다.
4) 원금보존 : 앞서 애기하였지만, 어느 시점에서 투자하였는지에 따라 원금보존 여부 및 금액대가 달라진다고 보여진다.
5) 리스크 대비 : 전고점, 전저점, 현재라는 특정 시점으로만 봤을 때는 역전세가 발생하였다가 회복하고 있는 모습을 보여준다. 하지만 무조건 역전세는 아니었고, 어느 시점에서는 전세가가 상승하기도 하였다. 그러나 전세가의 상승폭이 그렇게 크지는 않았으며, 전세가가 일정하거나 또는 떨어진 것이 대부분이긴 하였다. 이것은 역전세가 많이 생길 수도 있고, 전세가율도 떨어질 수도 있다는 의미이기에 리스크에 대한 대비가 필요하다고 보여진다.
나의 투자 결론(매수 여부): ‘대전의 대치동’이라고 불리는 둔산동. 그 둔산동에서도 학군, 환경이 좋은 크로바 아파트의 가치는 매력적이라고 생각한다. 대전에서 가격대가 가장 비싼 아파트이지만, 장기적으로 봤을 때는 투자를 충분히 할 만한 아파트라고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점
완벽하게 적용했다고는 볼 수 없지만, 저환수원리의 기준을 최대한 생각해보고 맞추려고 노력하였다.
사실 머리로는 기준에 대한 내용을 충분히 이해했지만, 실제로 기준을 적용하려고 보니 ‘이렇게 판단하는게 맞는건가?’ 라는 생각도 많이 들었다.
과제를 하면서 크게 깨달은 것은, 아는 것과 해보는 것은 천지차이임을 알게 되었다.
