*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 상갈메트로파크 수익률 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
기흥구 종사자 수 : 183,105명
기흥구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 65분
시청역 : 65분
판교역 : 32분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상갈중학교, 학업성취도 81%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C
대형마트 : 2km 이내
백화점 : 8km 이내
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 기흥구 인구수 : 434,363명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
1년: 2,171세대 / 3년 : 6,515세대
3) 3년 입주량 합계 :
총 710세대
25년 : 1,093 세대
26년 : 472 세대
27년 : 0 세대
28년 : 238 세대
4) 연 평균 입주량 : 연평균 236 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 236/2,171=0.1배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 21년 11월 매매 6.88억 전세 4.8억
5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 4.57억 전세 3.0억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
6억 초반대 아파트 모두와 비교 해야한다.
하지만 전고점에 도달하지 않은 단지로 지역구 내에선 아직 저평가된 단지.
기흥구에서 상갈까지 바람이 도달하지 않은 것 같다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
300세대 이상, 중층 단지.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
매전차 투자금 약 2억.
6년간 100% 수익률을 위해선
연 16% 수익률이 나와야함.
현재 수지구가 전고점 대비 +60%.
기흥구는 +3%.
전고점 대비 -13%.
충분히 오를 가능성 있다고 판단
4) 원금보존 :
입지독점성 있음.
공급물량 적음
전세가율 70% 이상
5) 리스크 대비:
물량이 없어서 전세가 오르고 있긴하지만
4억 초반 내외에 전세를 맞추면
역전세 리스크 없을 것.
나의 투자 결론(매수 여부):
지역내에서 해당 단지의 가격은 합리적이라 생각됨.
다만 같은 가격대 다른 지역과도 비교가 필요하고
6억대에 교통이 혁신적으로 좋아지는 단지들 위주로 비교평가 후 결론 내리겠다
✅ 작성하면서 느낀점 :
단지별로 보면 선호도가 있는 단지들은 많이 오른 기흥구지만,
가치가 있어도 상승세가 닿지 못한 곳들도 있음을 느꼈음.
해당 단지의 가치를 알아가면서 아이들이 있는 가정이라면 이사 계획을
어떻게 계획할까 생각해보게 됨.
