✅아파트명 : e편한세상월배
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대구 달서구 종사자 수 : 221,394명
대구 달서구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어네거리 : 25분
대구국가산업단지 : 36분
성서산업단지 : 9분
시청 : 19분
구미국가산업단지 : 38
교통등급 : B(범어네거리 기준), C(그 외 산단 기준)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 월암중학교, 학업성취도 93.6%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 상인점(약 1.7km), 이마트 월배점, B등급
5. 공급
1) 대구 달서구 인구수 : 514,075명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 514,075 X 0.005 = 2,570세대
(1년 : 2,570세대 / 3년 : 7,710세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,429세대 (26년 1,429세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,429세대÷3년 = 연평균 476세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 476÷2,570 =0.185배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: e편한세상월배 단지 25평 현재 매매 3.39억, 전세 2.6억
5년 내 고점 매입시: 20년 12월 매매 4.79억, 전세 2.24억
5년 내 저점 매입시: 22년 12월 매매 2.53억, 전세 1.6억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
택지에 위치한 준신축 단지로, 상대적으로 주변 단지들 보다 연식이 좋은 편이고, 월성 학원가와 월암초, 월암중을 품고 있는 가성비 학군지이며, 유해시설 등은 없음. 호가 기준 전고점 대비 29%의 하락률을 보이고 있어 저평가 상태임
2) 환금성 : O
위 ‘1)’항의 이점들을 갖고 있어 매매/전세 모두 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 25평 세대수가 전체 ⅔를 차지하고 있는 만큼 34평보다 거래가 활발한 모습임.
3) 수익률 : O
(호가 기준) 매매가 3.39억 - 전세가 2.6억 = 최소 투자금 0.79억
수익률 100% 기준 4.18억, 수익률 200% 기준 4.97억
위 ‘2)’항과 같이 환금성 있고, 26년 하반기 이후부터 공급 물량이 눈에 띄게 줄어드는 점, 전세가가 점진적으로 상승하고 있는 점 등으로 미루어 전고점인 4.79억은 물론, 수익률 200%의 4.97억까지도 가능하다고 판단됨
4) 원금보존 : O
전고점 대비 29% 하락해 저평가 상태이고, 전세가율은 76%로 적정 전세가율을 상회하며, 25년 초부터 전세가가 점진적으로 오르고 있음. 학원가에 위치하여 수요 역시 꾸준한 상태임
5) 리스크 대비 : O
대구 전체 26년 6월 경까지 입주가 있었고, 하반기에 남아 있는 입주는 세대수가 적은 편, 27년 이후부터는 공급 물량이 씨가 마른 상태 - 26년 입주장 정리되면 전세 수요가 많아질 것으로 보임
나의 투자 결론(매수 여부): 다소 중심지에서 떨어져 있고, 과거 대비 수요가 줄어든 편이라고는 하나, 여전히 가성비 학군지로써 기능하는 지역이고, 그만큼 수요가 뒷받침되어 1억 미만 투자금으로 접근하기 좋은 단지로 판단된다.
월성월배 지역에서 비교되는 비슷한 연식의 월배2차아이파크(2016년, 2,134세대)의 경우, e편한세상월배 보다 상품성(건물의 가치)이 좋아 젊은 부부들이 선호하는 대단지이기는 하나, 그 외 교통, 인프라, 학원가 접근성 등에서 뛰어나다고 할 수 없고, 전세가는 비슷한 수준인 반면 매매가가 먼저 치고 오르고 있어 1억 이상의 투자금이 필요한 상황이다.
결론적으로, e편한세상월배의 경우 (매물마다 차이는 있으나) 1억 미만의 투자금으로 접근하기 좋은 단지로 판단되기에, 매수 O
✅ 작성하면서 느낀점 :
관심 지역 및 단지에 대해 다시 알아보면서 확신을 더할 수 있었고, 최근 흐름 또한 알 수 있는 기회가 되었던 것 같다. 물론 개별 매물에 따라 다를 수 있겠으나, 투자는 ‘감’이 아닌 ‘기준’과 ‘원칙’을 근거로 실행해야 됨을 각인시킬 수 있었다.
