✅아파트명 : 중랑구 한신아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
중랑구 종사자 수 : 109,031
중랑구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 42분
여의도역 : 47분
시청역 : 34분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 장안중학교, 학업성취도 63.7%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 홈플러스 서울 상봉, 코스트코코리아 상봉점, 롯데백화점 청량리점, A등급
5. 공급
- 중랑구 3년입주 합계 : 219세대 (26년 0세대 + 27년 219세대 + 28년 0세대)
1) 중랑구 인구수 : 376,463
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 376,463x0.005 = 1,882세대
3) 3년 입주량 합계 : 219세대 (26년 0세대 + 27년 219세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 219 세대÷3년 = 연평균 73 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 73÷1,882 =0.03배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 중랑구 한신 25평 현재 매매 8억 6천, 전세 4억 8천
5년 내 고점 매입시: 2026년 4월 매매 8억 5천, 전세 4억 8천
5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 5억 8천, 전세 4억 6천
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 낮음
- 교통: 상봉역을 이용할 수 있고 업무지구까지 1시간 이내 이동 가능 = 교통 여건은 나쁘지 않음
- 환경: 주변 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음
- 직장, 학군: 입지 독점성 낮음. 뚜렷하게 우수한 점은 없음
2) 환금성 : 보통
- 세대수가 1,500세대 규모로 300세대 미만의 소규모, 나홀로 아파트는 아님
- 26년 KB부동산 기준 매매 매물: 18건
- 월 평균 거래량 7건
- 18 ÷ 7 = 약 월마다 2.3
- => 매물이 엄청 잘 나가는 편은 아님
3) 수익률 : 현재 기준 매우 낮음
- 투자금: 8억 6천 - 4억 8천 = 3억 8천
- 현재 고점 수준에서 매수했을 때
- 매매가: 8억 5천
- 전세가: 4억 8천
- 투자금: 3억 7천
- 매매가 기준 수익: 1천
- 수익률 = 1천 ÷3억 7천 = 2.7%..
- 저점에 매수했을 때
- 매매가: 5억 8천
- 전세가: 4억 6천
- 투자금: 1억 2천
- 매매가 기준 수익: 2억 8천
- 수익률 = 2억 8천 ÷ 1억 2천 = 233%?
4) 원금보존 : 보통
- 전세가율: 4억 8천 ÷ 8억 6천 = 약 55%
5) 리스크 대비: (?)
- 역전세 위험은 크게 있을 것 같진 않은데 지금 매매가가 너무 고점이라 매매 하락을 겪을 수 있는 리스크가 존재할 수 있음
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
- 역세권에 대단지 규모, 근처 대형 마트들이 존재하긴 하지만 같은 가격에 다른 지역의 수익률이 더 좋을 것 같다는 판단
- = 입지 독점성이 높지 않음
- 현재 매매가격도 최고점이라 저평가 투자로 보기 어려우며 매물이 잘 나가는 편은 아니라 확신이 서지 않음
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 평소 출퇴근길에 오가며 봤던 곳이라 교통도 편리하고(내 기준에서) 단지 규모도 크고 역도 가까워서 괜찮은 아파트이지 않을까 생각했다. 강의를 듣고나선 교통, 학군, 환경뿐 아니라 현재 가격이랑 환금성까지 하나씩 따져보니까 투자 대상으로는 생각보다 큰 매력이 있는 아파트는 아니라는 생각이 들었다.
- 그동안에는 내가 살고 싶은 곳인지, 역이 가까운지, 주변에 마트가 있는지와 같이 눈에 띄는 장점에만 매몰되어 있었던 것 같다. 아직 나는 학군이 중요하지 않으니까! 라고 생각했던 것 처럼 내가 살기 편한 곳과 다른 사람도 사고 싶어하는 곳을 구분해서 판단하는게 없었던 것 같다. 내 기준에서 실거주하기 편리한 아파트라고해서 꼭 투자 가치가 높거나 저평가된 것이 아니라는 것을 이번에 알게 된 것 같다.
- 수치로는 큰 매리트가 없어 보이지만 2023년에 저점 매수했다면 높은 수익률을 얻을 수 있었을 것 같다. 지금은 가격이 많이 올라서 당시와 같은 성과를 기대하긴 어려운 것 같기도 하다. 그러면서도 5년 뒤에 돌아봤을 때는 지금이 또 하나의 저점일 수도 있지 않을까 하는 생각이 들어 판단이 쉽지 않았다.
- 아직은 비교할 수 있는 지역이나 단지가 많진 않지만 지도에 핀 해둔 아파트들을 이런 방식으로 하나씩 정리해서 분석하다보면 내 투자 기준이 점점 더 명확해지지 않을까 싶다.
