✅아파트명 : 한가람
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 157,564명 (24년 기준)
용산구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
평일 아침 7시 기준
강남역 : 26분 (4호선 이촌역-2호선 강남역)
여의도역 : 23분 (4호선 이촌-9호선 여의도역)
시청역 : 20분 (4호선 이촌역-1호선 시청역)
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 용강중학교, 학업성취도 90.9%, A등급 (특목고진학률 7.2%18명)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점0 이마트1, B등급
5. 공급
1) 용산구 인구수 : 202,145명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,011
(1년 : 1,011세대 / 3년 : 3,033세대)
3) 3년 입주량 합계 : 750세대 (26년 0세대 + 27년 750 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 750세대÷3년 = 연평균 250세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 250÷1011 =0.24배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 이촌동 한가람 (98년/2,036세대/25평) 중층 기준 매매24.7억 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 매매 18.9억 전세 6.98억
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 15.4억 전세 5.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X
전고점 대비해서도 약 25% 이상 오른 가격으로 절대적으로 저렴한 가격이라고 볼 순 없음. 잠실 준신축, 성동 신축과 가격대가 비슷한 수준으로 송파가 매우 빠르게 치고 올랐다. 리센츠 가격은 참…
오히려 같은 1급지 강남이 상대적으로 저렴하게 느껴짐.
래미안서초스위트 26.9억
도곡렉슬 26.9억
리센츠 30.2억 파크리오 26.9억
e편한옥수파크힐스 24.3억
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O
이 아파트를 팔고자 했을 때 다른 사람들에게도 이 자산이 매력적일 것인가? 환금성 좋음.
1급지 용산, 서울 내에서도 입지독점성이 월등하고 가치가 높은 자산. 한강 프리미엄, 대단지, 역세권
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 지난 전저점을 기준으로 10억의 투자금이 필요했지만, 3년만에 100% 가까운 수익률을 보여주었다. 수익률이 절대적으로 좋은 투자는 아니나 절대 수익금이 크다.
우량주 투자에 가깝다. 적정한 투자금으로 충분한 수익을 내는 접근.
4) 원금보존 :
서울 내 매우 적은 단기 입주물량.
전세가를 기준으로 생각해봤을 때 물가상승률에 의해 10년 후 2배가 되었을 때 약 15억 수준으로 매매가 하방 지지를 단단하게 하기에는 부족한 수준. 지난 10년간 전세가 약 2.2억 상승.
서울 적정 전세가율 55%, 강남 45% 기준보다 낮은 전세가율 (30%)을 보여준다.
매우 가치가 있는 지역의 아파트지만, 전고점 대비 25% 상승한 가격.
리모델링 이슈, 구축으로 전세가 상승 한계는 있을 수 있겠으나 가치가 매우 높아, 보유하면 가치를 찾아간다. (이 아파트를 가지고 싶어하는 수요가 많고, 입지독점성이 높다.)
5) 리스크 대비:
서울 입주물량 감소로 인해 입지독점성이 높은 자산에 대한 희소성이 있음. 임대물량이 부족해 지면서 전세가 상승 여력은 있으나, 구축으로 신축대비 현금 흐름은 상대적으로 좋지 않을 수 있음. 특히 역전세가 나면 거의 10년 간의 전세가 상승분을 뱉어내야 했던 시기도 있기에. (-25% 1.8억) 주의가 필요. 다만 현재 전세가가 아주 비싼 수준이라고 생각되진 않음. 현금으로 2억 정도 보유가능하다면 역전세 리스크는 대비 가능할 것으로 보임.
또한 리스크가 있더라도, 감당할 수 있고 지난 장의 모습처럼 리스크보다 더 큰 수익을 낼 수 있다면 용기를 내야함.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재는 불가능.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지독점성이 압도적인 곳, 누구나 사고싶어하는 곳은 우량주 투자로 접근할 수 있겠습니다.
가치 대비 저평가 된 시기라면, 원금보존, 리스크대비에 대한 감당가능선에서 수익률은 비록 낮을지라도 기다리면 큰 수익금으로 돌아온다는 것을 알 수 있었습니다.
다만 그 시기까지 하락/상승을 반복하더라도 자산을 지켜야 의미가 있다는 것도 확인할 수 있었습니다.
투자금을 줄이는 것도 충분히 의미가 있지만, 그 보다 가치 있는 자산을 소유하고 있느냐 아니냐가 더 크게 와 닿았습니다. 가치에 대한 제대로 된 이해. 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것에 투자. 공포에 용기를 내야한다는 걸 잊지 않고 앞으로 있을 갈아타기 기회도 잡을 수 있도록 해야겠습니다.
