안녕하세요 부의 그릇을 키워가는 투자자 새웅입니다.
벌써 열중 3주차 강의인데요
열중을 듣는 두번째 이유죠
비교평가를 지금까지 잘하고 있는지
멘토님의 거인의 생각과 얼라인(Align)을 맞춰보는
시간을 가져보았습니다.
열중 비교평가 강의 이외에도
다른 임장 강의를 통해서 강사님과의
투자우선순위 생각의 얼라인을 맞춰볼 수 있지만
실제 그 생각의 프로세스를 모두 흡수하기란
쉽지 않기 때문에 열중 강의를 듣고 또 듣는 것 같습니다.
이번 3주차 강의 후기는
비교평가를 할 때 투자 당시 상황적 이유로
놓쳤던 부분에 대해 복기하는 느낌으로
적어보려고 합니다.
투자하는 대상의 이해
이부분은 이전 서투기 강의때 진담튜텨님께서 비규제지역에
투자하는 행위의 의미를 자세히 설명해주셨는데요
이번 잔쟈니 멘토님께서 다시 한번 금액대를 통해 기준을 잡아주셨습니다.
저는 1억 이하의 소액으로 수도권 외곽 투자와 지방투자 두곳을 고민했었고
유리공의 명의를 빌려 투자를 해야했기에 유리공이 원하는 수도권 투자를
결정하고 1호기 투자의 첫발을 내딛었습니다.
수도권 외곽에 5~6억인 단지를 목표로 하여 전수조사를 진행했었는데요
당시 5~6억인 단지들은 현재도 크게 가격이 바뀌지 않은 상태로
보합인 곳들이 많이 있습니다.(동탄, 수원, 기흥은 많이 올랐지만요)
강의에 나왔듯, 6억 이하의 단지는 ‘환금성’ 즉, 징검다리로써 역할을
수행함에 있어 매도가 수월한 단지를 매수 우선순위로 해야한다는 걸 알 수 있었습니다.
그렇다면, ‘환금성’이 좋은 단지는 어떤 단지인가?를 정의를 해야하는데요
요부분은 열중 1주차때 유디멘토님께서 원칙을 잡아주셨는데요
'현금화'가 쉬운 것으로 매도 시점에 잘 팔리는 물건인지 판단해야했습니다.
1호기 당시엔 ‘환금성’이 정확하게 어떤 의미인지 알지 못했지만
지난 1월 지방투자실전반을 다녀오고 나서 ‘매도’의 중요성을
진지하게 고민할 수 있는 기회게 됬는데요(딩동댕 튜터님 감사합니다.)
제가 투자한 1호기는 A,B타입 두개로 나눠지고 A타입의 선호도가 높아
평상시에 3천만원 정도 더 비싸게 거래가 되는데요
저는 1호기 매수 당시 전세가격은 같지만 매매가격이 3천이 높아
투자범위로 놓쳤던 단지이기에 선호도는 빠지지만 못난이 B타입을
투자검토로 보았습니다. 그렇다면 정말 환금성이 빠지는걸까요?
확실히 22년 전고점을 찍고, 23년 하락장으로 가는 도중에
A타입이 B타입보다 거래가 많이 되고 있어 탈출 러시를 더 쉽게
할 수 있는걸 알 수 있습니다. 하지만 23년 전저점 부근에서는
3천만원 더 싼 B타입이 A타입보다 더 많이 거래가 터지는걸
알 수 있습니다. 못난이라고 선입견을 갖고 미워하지말고
직접 하락장때 거래량을 체크해보는것이 중요한 것 같습니다.
그렇다면 1호기때 투자를 복기하면서 아쉬워했던 C단지는 어떨까요
세낀 매물에 매몰되어 좀더 선호도가 높은 단지를 투자하지 못해
아픈 세끼손가락 같은 친구였는데요
84 자체 세대수가 작아서 그런지 하락장때 거래가
거의 안되었습니다. 23년에 시세를 땄다면 매물이 있었는지
얼마나 있었는지 느껴볼 태지만 지금 느껴보지 못해
다소 아쉽네요 그래도 복기한 덕분에 아쉬움은 덜은 것 같습니다.
해당 지역에서의 핵심 가치
아마 해당 지역에서의 핵심가치를 순위로 매기고
임보에 녹였던건
지금도 임보라이브코칭이 있는지 모르겠지만
핵심가치를 사실 처음 배운건 잔쟈니 멘토님께서 진행해주신
24년 임보라이브코칭에서 제대로 배웠던 것 같습니다.
그리고 제 1호기를 투자할 당시
부천-산본-영통의 수도권 외곽의 투자 우선순위를
결정함에 있어 정말 몰입한 결과물이였던 것 같습니다.
부천의 핵심가치는 7호선 역세권
산본의 핵심가치는 1,4호선 금정&산본 역세권
으로 비교적 쉽게 가르마를 탈 수 있지만
수원은 일단 강남까지 1시간 이상 걸리는 권역임에
사실 강의에서도 주우이 멘토님이 아니면 잘 다뤄주지 않는
지역이기도 했기에 많은 조원분들이
헷갈려하는 지역이기도 했습니다.
다행히 저는 수원거주민이라서 그런지
수원의 핵심가치를 저 나름대로 가지고 있었는데요
수원은 자족도시의 성격을 지니고 있기에
지방의 성격 50과 수도권 성격 50 반반 갖고 있어
아마 많은 월부인들이 헷갈려하지 않을까?
생각이 들었습니다. 동탄도 비슷하다고 생각이 드는데요
특히 전철의 정시성을 중요로두는 저희에겐
수원 사람도 왠만하면 안타고 싶은 1호선과 수인분당선을
‘가치’범위로 둔다고 하니 더 어려웠던 것 같습니다.
그래서 저는 수원의 핵심 가치는 ‘학군'과'상품성’으로
잡았는데요 이유는 수도권보단 지방의 가치를 좀더 두었습니다.
그리고 동탄의 비평준화에 따른 학업적 스트레스로
수원으로 이사를 오는 수요가 꽤 크기에 학군이 괜찮은
상품성이 좋은 단지를 고르는게 중요하다고 생각을 했습니다.
그래서 저는 학군이 괜찮고, 연식이 10년 이상의 단지를
우선으로 보려고 했습니다. 하지만 좀처럼 잡히지 않아
비슷한 생활권에서 연식이 그래도 최대한 좋은걸로
잡아보려고 했고, 매수를 하게 되었습니다.
번외로 제가 경쟁매물로 비교했던 단지 A는
2019년 이전까지만 해도 항상, 항상 단지B보다 높았는데요
23년 전저점 이후부턴 단지B가 높았고, 망포의 신축 입주로
24년 말 회복하는 가격이 고꾸라지면서 다시 두 단지가
만나게 되었음을 알 수 있습니다.
이유는 조금 전 수원의 핵심가치는 ‘학군’과 ‘상품성’이라고
정의했던 이유와 비슷한데요
아래 그림처럼 망포 생활권 옆엔 논,밭으로 되어 있어
주변 환경이 별로 좋지 않았음을 알 수 있습니다.
그래서 오히려 24평이 주로 많은 영통생활권이
우수한 학군으로 선호도를 더 많이 가져갔는데요
지금은 신축 망포 택지로 인해 망포 선호도가 많이 올라갔죠
환금성은 역세권과 세대수로만 보는 것이 아니라
그 지역의 핵심 가치를 이해하고 변화할 부분도 같이
챙기는 것 역시 중요하다는걸 알 수 있었습니다.
이 단지만 그런가 아닌가 싶지만..
힐스영통이 입주하기 전 매탄 대장과 망포 대장의
움직임 역시 비슷하기에 선호하는 생활권이 지금은
바꼈구나.. 그럼 앞으로 바뀔 곳은 어디가 있을까?
고민을 하게 되는 것 같습니다.
복기를 하면서 강의 후기를 남겨보았는데요
뭔가 비교평가를 한다라기 보단
지역분석을 더 많이 한것 같네요..
이번 3주차 강의 후기를 통해 수도권 외곽에서의
‘환금성’을 어떻게 판단하면 좋을지
공부를 해보았습니다.
쟈니멘토님 비교평가 강의 최고였습니다.
감사합니다.
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